物業企業如何做好全面預算管理工作

代路華

（成都嘉筑航物業管理有限公司，四川 成都 610041）

一、物業企業全面預算管理的價值

物業企業重視全面預算管理是極為必要的。一方面，全面預算管理可提高物業企業核心競爭力［1］。近年來，從全國物業管理行業規模的變化來看，市場的拓展使物業行業規模增大，集團化的管理優勢明顯，大集團如碧桂園、保利、綠地等物業企業紛紛加大收并購范圍。2020年，全國收并購案例超76宗，如何提高物業企業的市場競爭力成為物業企業生存的重要命題，而企業經濟效益的好壞直接決定了企業的存亡。全面預算管理是提高企業經濟效益的重要措施和手段。通過全面預算管理，對物業企業所有的經濟活動展開事前預防、事中控制與事后分析，在企業業務發展和戰略推進過程中，發揮財務管理的決策支持功能，從而提高物業企業的經濟效益，為企業核心競爭力的提升奠定基礎。

另一方面，全面預算管理可使企業實現既定預算目標，實現物業企業長期的戰略規劃。在全面預算管理下，物業企業能夠有計劃、有目標地分配各部門資源，此種資源既包括財務資源，又包括非財務資源。兩種資源的配置能有效提高使用效力，通過多維度、多角度的資源配置，使物業企業各部門緊密配合，行動目標明確，最終實現企業發展戰略目標。

二、物業企業全面預算管理存在的問題

（一）對全面預算功能與作用缺乏認識

全面預算管理是企業不可或缺的現代管理模式，它起源于20世紀20年代，對現代企業的發展起到了推動作用。但因全面預算管理涉及的范圍廣、內容復雜細致，導致物業企業對全面預算管理認識不足，特別是對全面預算管理的功能和作用認識不足。

首先，企業管理者的認識不足。雖然絕大多數物業企業在發展中比較支持開展全面預算管理，但是少部分物業企業的管理者對預算功能與作用缺乏認識，沒有主動學習全面預算管理知識，對預算管理的應用效果不夠了解。

其次，財務負責人的認識不足。企業財務負責人在開展全面預算編制工作過程中，為迎合預算思路，通常會參考上一年度物業企業的財務數據，不考慮企業實際發展狀況，與業務部門進行簡單的溝通后，就開始對預算進行編制。方式方法簡單粗暴，信息采集片面，造成預算執行部門無法有效實現預算目標。

最后，企業員工的認識不足，普遍認為企業全面預算管理與自身無關。不少企業員工都不關心預算管理問題，片面認為預算管理是財務部門的事情，自己的工作與其關系不大，只是起到配合作用，所以在各自工作中也沒有發揮全面預算效用。

（二）全面預算編制環節缺乏合理性

現階段，部分物業企業全面預算管理中的全面預算編制環節缺乏合理性。首先，預算管理機構不健全。部分物業企業在預算管理過程中，沒有設置專門的預算管理機構，企業多以財務部門作為預算管理機構，負責預算方案的制定、編制、執行、監督等全部工作。企業管理層只下達預算工作任務，其他有關全面預算的溝通、協調、目標任務的分解、企業經營業務指標設置等都由財務部門全程規劃安排。各職能部門配合程度低，各環節不能有效銜接，對預算編制內容缺乏重視，直接影響財務部門編制預算的最終結果。

其次，預算編制環節缺乏全面性。一方面，大部分物業企業的預算并非全方位和全過程的，目標分解粗獷，經營業務收入、成本、費用項目缺項、漏項，編制信息采集并未涵蓋非財務、非經營的指標預算數據，也沒有預算監督、分析體系。另一方面，參與編制的人員也不是全體員工。企業中個別部門的費用在總支出額中占比不高，自認為與預算編制無關，在預算分解編制時存在應付了事的現象。

最后，預算編制信息收集程度不高。物業企業在對預算管理數據進行編制時，沒有完善的數據共享信息中心，沒有建立相關物業收費系統、報修系統、辦公低耗品與材料采購系統等平臺，多以人工操作為主，輔以Word、Excel等基礎辦公軟件，各部門信息溝通不對等，制約了全面預算管理的準確性、及時性。

（三）物業企業全面預算實施與控制不足

全面預算實施、控制會對全面預算管理效率與水平產生影響。通過調查發現，部分物業企業的全面預算實施與控制不足。首先，預算編制與財務核算脫節。物業企業財務部門在全面預算管理過程中，并未結合企業實際情況設置逐項指標細化預算規則，預算科目與經濟業務沒有一一對應，預算編制人員對預算科目的設置存在不了解的現象。在此種情況下，全面預算管理無法取得同口徑的對比數據，預算效應無法有效發揮［2］。

其次，預算實施與控制機制不完善。物業企業缺乏對預算支出、收入的管控，預算執行力不足，沒有設立專門的監督機構去督促、跟進。預算審批流程中沒有設置科學的審批節點，往往由物業企業財務部門承擔審批職責，審批規程存在不合理的現象，在預算支出、收入風險方面的防控措施不到位。

最后，預算管控預警不夠完善。物業企業管理者因對全面預算管理缺乏認識，并未及時將指標管理納入進度管理環節中，導致事前控制預防不佳，不能及時發現企業經營管理過程中的風險和偏差。

（四）缺乏行之有效的考評激勵機制

通過對物業企業全面預算管理問題的分析，發現考評激勵機制缺失是主要問題。受多種因素的影響，部分物業企業缺乏行之有效的考評激勵機制，在一定程度上影響了企業員工的積極性［3］。分析發現，物業企業不僅沒有構建完善的考評指標體系，激勵機制也存在不健全的現象。具體來說，物業企業的預算執行偏差率相對較大，存在沒有完成預算或是超額完成預算的情況，對于完成和未完成任務的員工，沒有獎勵和懲罰的機制，出現吃大鍋飯，干好干壞一個樣的負面工作狀態。也有些物業企業雖然在獎懲機制下設定獎懲方案，但是預算的尺度相對較大，并未真正將員工的個人收入、預算達成率和業績指標掛鉤，導致獎懲機制流于形式，激勵措施沒有較強的可操作性。綜上所述，物業企業考評激勵機制缺失或不完善，最終導致員工的工作積極性受到影響。

三、物業企業提升全面預算管理水平的措施

（一）提高對全面預算功能與作用的認知水平

針對當前企業全面預算管理中存在的問題，總結全面預算相關知識，提高企業員工對全面預算功能與作用的認知水平。首先，物業企業管理者加強學習。在新時代，物業企業管理者要接納現代經營理念，轉變經營模式，明確全面預算管理對企業發展的重要性［4］。在此基礎上，通過外出交流學習的方式，自覺主動學習全面預算管理知識，掌握與全面預算管理相關的理論知識，學習先進的全面預算管理經驗，從根本上提高物業企業管理者對全面預算管理的認知水平。

其次，物業財務負責人加強學習。物業企業的財務負責人要加強對全面預算的學習，定期與企業負責人溝通和交流，明晰全面預算管理的功能、作用，為后期物業企業全面預算管理水平的提升奠定基礎。

最后，加強對全面預算的宣傳和培訓。物業企業管理者要加強對全面預算管理價值的宣傳和系統培訓，通過公告、組織召開會議等多種方式，向企業員工宣傳全面預算管理，使企業員工明確全面預算管理的內容、流程、注意事項和作用等，從根本上提高物業企業全體員工對全面預算的認知水平。

（二）進一步優化全面預算編制的環節

全面預算編制的實效，與企業全面預算管理水平有密切關系。為此，物業企業在提高全面預算管理水平時，可進一步優化全面預算編制環節。首先，建立健全預算管理機構。在物業企業中，以企業管理領導層為核心權力機構，負責企業經營發展戰略目標的制定，審批預算管理工作；財務部門作為全面預算管理的工作機構，負責全面預算的編制、審批、分析等；物業企業各項目作為全面預算管理的執行機構，負責全面預算的執行、落實。

其次，重視三個全面，即預算內容全方位、預算全過程、預算人員全參與。預算內容要全部覆蓋物業企業經營管理，主要包括收入、費用、物料、能耗等財務指標，也要涵蓋非財務指標。全過程指物業企業發展的各階段都要重視全面預算，包括預算的編制、執行、控制等階段。預算人員全參與，自上而下，各司其職。

再次，編制預算模板。全面預算的工作機構是財務部門。結合物業企業的經營目標，制定與企業發展相符合的預算模板，由財務部門出面與業務部門溝通交流，在編制統一模板的同時編制附加資料模板，對各部門員工進行培訓。同時，財務部門要對各部門編制的預算表格進行匯總，審查預算草案是否與年度目標相符合，評估編制預算草案的可行性。

最后，確定預算方法和方式。物業企業可采用兩種方式展開預算，一是定期預算法，二是滾動預算法。前者以年度為單位，對全面預算進行編制。后者是在編制費用預算時，結合預算期工作目標，對預算期內的費用進行編制。物業企業也可根據自身實際情況，合理選擇其他預算方法。

（三）對全面預算實施與控制加強重視

在物業企業提升全面預算管理水平的過程中，要加強對全面預算實施與控制的重視。預算編制有計劃地實施，能夠幫助管理者實現控制。首先，設置行之有效的科學預算編制方法和流程。物業企業財務部門應結合實際情況，確定預算編制規則，統一預算編制中各項指標的口徑，對預算目標設置內容進行詳細解釋和說明，以保證各項指標與企業相關的各種經濟業務相對應，使各項指標的取數、預測更加完善、合理。同時，整合預算規則、內容、口徑，形成系統性課件，在企業內部進行深度培訓，分級次、有差別地宣講，達到讓全體人員對預算工作有全面了解的目的。

其次，完善預算實施與控制機制。在此期間，主要是管控企業預算收入與支出。在預算收入管控方面，物業費、車位管理費、多種經營的收入，都要依法依規。各項收入指標要制定合理收繳率，以確保各項收入按時足額收取，保證物業企業充裕的現金流。針對歷史欠費問題，物業企業要根據具體情況，制定有差別的清欠催繳制度、收欠指標，開展費用清欠工作，提高應收賬款周轉率，加速物業企業資金回籠。在預算支出控制方面，預算目標范圍內的審批事項由審批人員依據內控流程按常規逐級審批，如物業企業集中采購、維修事項的報修、立項等。超過預算的事項在審批時，要執行額外的審批流程，由企業相關領導核實批準后方可執行。審批是預算的重要環節，能夠確保企業以最低支出金額達成企業預算目標，可在一定程度上防范企業的經營風險。

最后，完善預算管控預警系統。物業企業可在進度管理環節中，納入指標管理，構建預算管控預警系統，展開事前控制。采用季度滾動預算方法，微調預算，提前考慮預算風險應對方案。

（四）重視對全面預算管理的考評激勵

在預算管理中，考評激勵是核心內容。物業企業在全面預算管理工作開展過程中，要重視全面預算管理的考評激勵。一方面，完善考核指標體系。物業企業可根據自身發展狀況，建立有效的績效考評制度，不斷完善科學的考核指標體系?；诓煌念A算項目，制定合理的考評指標，能量化的指標一定給出量化指標，比如各種收入指標可采用收繳比率法，應收賬款回款率、維修指標可采用完工百分比法、客戶滿意度等方法，定期考核企業各部門與員工的業績，通過考評中的量化數據獲取考核結果。將考核結果作為員工加減薪酬、職務升降的有力依據［5］。在設置績效考核目標時，要確保目標有較強的可操作性，指標值要相對合理且具有針對性。通過考核，激發員工的工作積極性。另一方面，完善激勵機制。物業企業在市場競爭激烈的發展形勢下，要為員工提供穩定的、可持續、有激情的發展環境。鼓勵員工加強對全面預算管理知識的學習，發散思維，解放思想，不斷創新，敢于提出新理念、新方法。對于勇于創新的員工，給予最大限度的支持和獎勵，如職務的升遷、薪酬的增加等。獎勵不僅要有物質上的獎勵，還要有精神獎勵。

四、結語

現代社會中，物業企業的競爭持續加劇，物業企業要謀發展，必須將全面預算管理看作管理工具，加強對全面預算管理的重視，從根本上提高企業管理效率和質量。文章在分析物業企業全面預算管理問題的基礎上，從提高對全面預算功能與作用的認知水平、進一步優化全面預算編制的環節、加強對全面預算實施與控制的重視、重視全面預算管理的考評激勵等方面研究物業企業提升全面預算管理水平的措施，期望為日后提高物業企業全面預算管理效率和水平提供參考。