新形勢下房地產企業資金管理問題探析

孫曉紅

（悅達地產集團有限公司，江蘇 鹽城 224000）

一、前言

近年來，隨著國家對房地產企業調控政策的全面實施，房地產企業面臨的發展形勢越來越嚴峻，企業之間的競爭也愈演愈烈。加之房地產行業本身就具備投資高、成本高、周期長以及受國家宏觀調控影響等特征，房地產企業需要認清當前的行業發展形勢，了解資金管理對自身發展的重要性。但是目前房地產企業在資金管理方面仍然存在諸多問題，這些問題直接影響著房地產企業項目的順利實施，因此在新形勢下對房地產企業資金管理展開分析與探討對企業發展有著極為重要的意義。

二、房地產企業資金管理現狀

（一）大形勢下的宏觀政策

就房地產企業的開發現狀來說，房地產企業對資金的需求較大并且過于依賴資金，故而國家方面在對房地產企業進行宏觀調控時，往往從資金層面入手。從2007年開始，我國就相繼制定并出臺了多項調控房地產行業膨脹發展的相關政策及法規。例如，土地出讓金一次性付清方可領取國土證（39號文），這對房地產企業資金的保障程度提出了更高的要求；銀行對房地產企業開發貸款額度收縮，并且貸款利率持續提升，使房地產行業的融資空間不斷縮小，融資成本增加。除此之外，央行也對涉房貸款占比提出了要求，但基本上都是相對模糊的比例或通過突擊檢查的方式來約束信貸的流向。例如，2003年銀發121號文、2004年銀監發46號文以及2009年銀監發25號文均要求樓盤滿足“四證齊全、開發商具有二級以上資質以及30%的自有資金”的條件，才能夠從銀行獲得貸款。

針對房地產企業設置“三道紅線”的主要目的有三點。一是有效防范房地產融資帶來的金融風險，從融資及負債的角度合理控制房地產市場中的金融風險。二是間接有效地控制房地產價格。融資新規當中最重要的一點就是房企需要從自身做起，增強資金周轉能力及成本控制能力，通過加快開發、銷售及回款進度的方式來穩定房價。三是推動房地產企業轉型，增強其服務屬性。只有房企具有長期且穩定的現金流保障，才能夠減輕對“高杠桿”的依賴，從而降低風險。“三道紅線”中的規定都以供給端為視角，對新增的開發項目數量進行限制，從根本上減少了流入房地產市場的信貸資金。

（二）代表性房地產企業資金管理現狀列舉

第一，萬科企業股份有限公司。萬科集團作為我國知名的房地產企業，在1996年已經成立了資金結算中心，參照商業銀行的業務運行機制對企業資金展開獨立核算。在資金結算中心，資金部是核心部門，既負責對外融資，又負責內部資金供給、集團資金資源整合以及資金監控體系構建等工作。發展至目前，萬科已經構建了中央清算系統，真正實現了收支兩條線的管理結算。

第二，恒大集團。恒大集團在資金管理方面是以“一支筆的審批制度、分權管理模式、預算管理辦法”為核心展開的。一支筆的審批制度是指每個分公司的負責人都擁有一定的審批權力，無論是預算限額、日常收支，只要不涉及投資和籌資，集團的總經理或者負責人都具有審批權；而分權管理模式則是指該集團分公司以獨立核算方式為主，并且自負盈虧，所以分公司一般自己掌握著財權，只要符合集團統一的財務政策、制度及會計核算方法即可；預算管理辦法是指集團每一年都會基于上一年度的業績、銷售情況制定下一度年度的財務目標，包括費用開支、日常開支、消耗品購置以及采購固定資產等，總公司會定期展開監督調查。

早在2020年，恒大就被曝存在資金鏈危機，而這件事也恰好始于“三道紅線”的出現，因地產行業所占據的金融資產過多，所以潛藏的“雷”過多。2021年上半年，陸續有供應商聲討恒大票據逾期，無法兌付，資金困境徹底暴露，企業自身無法化解和掩蓋債務危機。出現此類現象是因為近年來我國有一大批明星企業快速成長，加之新冠肺炎疫情在全球大流行，全球經濟遭受重創，我國經濟持續下行。由于房地產企業過去大肆擴張和占用大量資產，在國家宏觀調控收緊時，其受到了尤為明顯的影響。

三、房地產資金管理存在的問題

（一）收支持續失衡，資金壓力加大

根據滬深兩市上市房地產企業所公布的2020年財務報表數據，在銷售遇阻的市場下，房地產行業已經進入了“寒冬”。上市房地產企業的預收賬款合計達1 462億元，與去年同期相比差異并不明顯，但負債合計達6 142億元，同期相比增長了31%，預收賬款在負債中所占比例從2019年的28%下降至20.7%；存貨合計為5 483億元，同比增長44%，總資產為8 157億元，存貨在資產總額中的占比從2019年的55%增加至64%，客戶在樓市低迷的情況下持觀望狀態，房地產企業的銷售簽約及銷售回款能力持續下降，導致企業的速動比率與去年同期相比下降5.8%～6%，同時流動比率低于2，表明房地產企業的收支嚴重失衡，面臨的資金壓力相對較大。

（二）資金管理意識淡薄

目前，大部分房地產企業過于重視項目開發及項目銷售，重視經濟利益，而忽視了資金管理，導致企業在經營期間缺少對資金籌集及投資等必要程序的控制。這不僅會影響企業的正常運轉，而且因項目權力過于集中，成本控制質量得不到保證，資金的去向也無法得到及時且準確的記錄。此外，因相關人員對資金管理的重視程度不足，或者在項目考核時忽視了資金使用情況，項目資金存在諸多不合理的現象，這既使得企業的資源配置不合理，也增加了項目工程的建設風險。

（三）預算管理制度不夠完善

就房地產企業的發展現狀而言，大部分企業因缺少專業技術、高素質人才以及充足資金致使自身企業的工程預算編制欠缺專業性，有些企業甚至沒有此方面的意識。雖然很多大型房地產企業開展了預算編制工作，但也會因制度不完善或者形式化而得不到真正的落實，企業的成本控制力度因此受到影響。盡管有些企業實現了發展總目標，但也會受到成本分攤或者成本細分等問題的影響，這些問題的存在恰好反映出了企業預算制度不完善的現象。

（四）融資渠道受宏觀調控影響大

資金是房地產企業的重要生產要素，很多企業為了滿足自身的資金需求，會選擇債務性融資的方式獲取資金，導致企業的資產負債率偏高。截至2021年上半年，滬深A股上市房企的平均資產負債率達到了81.1%。實際上，債務性融資渠道較多，但是房地產企業能夠選擇的方式也相對有限。根據國家統計局公布的數據可知，2020年房地產企業的到位資金為193 115億元，其中國內貸款26 676億元，利用外資192億元，自籌資金63 377億元，定金及預收款66 547億元，個人按揭貸款29 976億元。由此可知，銷售回款和國內貸款是房地產企業資產的主要來源，而其他渠道所能夠提供的資金較為有限。資產負債率偏高和融資渠道單一促使房地產企業的風險承受能力大幅度下降。

（五）發展戰略問題

在新形勢下，房地產行業產業政策、行業狀況以及宏觀調控等因素都存在極大的不確定性，加之房地產企業本身在發展的過程中過于重視對一線大城市的開發，并沒有隨著中國經濟增長區域格局的調整而轉移“主戰場”，導致房地產企業因戰略調整不及時，而承擔較大的風險。有些大型房地產企業即使意識到了向二三線城市轉移發展的重要性，但是在跨區域發展時，沒有充分考慮進入一個新市場需要面對的壁壘，因管理跨度較大且管理鏈條過長，致使成本增加。

四、房地產企業加強資金管理的有效對策

（一）加強對項目可行性的研究

影響房地產企業開發項目績效的因素有很多，如行業政策、融資環境、建材價格以及拆遷成本等。因此，需要加強對項目可行性的研究，包括行業政策、融資環境、項目規模以及設計方案等多個方面，做好項目建設的可行性研究，并初步確定資金的使用量與合理的融資方案，就項目可行性研究階段實現對資金風險的控制。一是要在項目調查的基礎上制定更加細致的開發方案，做好風險預測工作，尋找最佳的開發時機；二是要結合項目的具體情況及企業實際合理安排施工進度；三是要對未來2～3年內的市場變化展開科學預測及成本費用評估；四是要根據國家宏觀政策及融資風險制定合理的融資方案。只有項目極具可行性，企業的收支才不會失衡，企業的資金壓力才會減輕。

（二）增強房地產企業內部員工風險管理意識

房地產企業要重視增強內部員工的資金管理意識，使員工能夠真正意識到企業內部資金管理對企業發展的重要性，可以通過設置獎懲制度的方式來激勵員工認真工作，對積極進取的員工給予一定的獎勵，對不思進取的員工進行相應的懲罰，以此推動企業整體發展，讓所有員工全身心地投入工作當中，在提高工作效率的同時，維持企業資金的穩定運行。由于銷售回款是房地產企業實現高度負債的穩定基石，所以房地產企業員工必須重視銷售回款。實際上，無論是過去的恒大還是融創，都是憑借高負債杠桿實現的彎道超車，可以說高回款率是房企得以承受高風險、高負債的秘訣所在。以富力地產為例，其2020年所制定的發展計劃就是主抓回款，下半年原則上暫停拿地，將工作重點放在“促銷售，抓回款”上。

（三）完善全面預算管理制度

房地產企業需要以全面預算管理的要求為基礎，對項目投資篩選、土地競投、項目策劃、規劃設計、工程施工、市場銷售以及物業管理等進行預算和控制。結合企業的籌資目標及規劃，完成年度全面預算的編制，如擬定籌資方案，確定籌資規模、用途、結構及方式，完成對籌資成本及潛在風險的預估。同時根據不同項目的實際履約情況，完成相應費用的支出，避免一次性資金支出較大，導致企業的正常運行受到影響。此外，房地產企業還需要及時組織資金收入及催收銷售回款，對資金支付進行嚴格的控制并實施審批制度，以構建嚴格的預算執行考核制度，對預算單位及個人展開考核，做到獎懲分明。

（四）拓寬企業的融資渠道，嚴格控制收支失衡

在生活水平持續提升的背景下，人們對居住環境的要求越來越高。房地產企業要不斷提升項目工程的施工質量，并結合消費者的心理，有側重地提升自身的施工技術及項目開發能力。同時，還要重視在股權融資、債券融資、投資基金以及信托等方面的拓展，就付款時間可與建筑企業協商墊資建設。中小型房地產企業可以通過聯合開發的形式共擔風險。房地產開發企業一定要做好資金平衡工作，重視在項目貸款、股權融資、債券融資等方面的拓展。在項目開發初期取得土地證時，及時與銀行協調推進項目開發貸款，這樣能有效獲取較充足的流動資金以保證項目順利推進；項目開發到預售期，企業要將抓回款作為首要任務，同時做好與各大銀行的關系維護，確保按揭貸款能及時到賬；項目開發到中后期，要積極開拓融資渠道，可辦理租金貸等。房地產開發企業要從多方面著手準備資金，滿足項目大量流出資金的需要。另外，房地產企業要從資金支付管控入手，在各項合同履約支付的條件設置上，充分科學地統籌資金支付條件，與建筑方等合作單位建立友好和諧的合作關系，在雙方共贏的情況下，采用有效的融資支付方式來緩解支付壓力。

（五）構建與資金管理相關的績效考核機制

為了更好地實現對企業資金的管理，房地產企業應該結合自身的實際情況構建一個適合自身企業的動態績效考核機制，隨著企業的發展隨時調整。應將員工的工作情況直接與績效考核掛鉤，并制定與之相匹配的獎懲機制，對表現優異的員工給予獎勵，對態度消極的員工給予批評或懲罰。另外，在對資金管理人員展開績效考核期間，不能根據一次績效考核作決定，要展開多次考核，形成綜合績效。只有這樣，才能夠全面反映員工的績效水平，并激發資金管理人員的潛能。

五、結語

房地產企業作為資金密集型企業，其經營發展期間面臨的主要風險就是財務風險，所以應該關注風險控制工作，從加強資金管理入手，圍繞當前企業存在的資金管理漏洞展開分析，以制定科學合理的資金管理策略為核心，以加強對項目可行性的研究、增強房地產企業內部員工的風險管理意識、完善全面預算管理制度、拓寬企業的融資渠道、構建與資金管理相關的績效考核機制為重點，全面提升房地產企業的資金管理水平。