房地產項目造價控制中面臨的問題及應對之策

楊永旭

大連金泓旭房地產開發有限公司 遼寧大連 116000

房地產項目一般都有較長的施工周期，并且投資規模極大，涉及較多的內容和層面。加強房地產項目的造價控制，一方面能有效降低施工成本，間接提高效益，另一方面能夠合理規避潛藏在成本和費用當中的風險隱患，保障項目的順利建設和實施。基于此，相關單位必須意識到房地產項目造價控制的重要性，并采取行之有效的方式對其進行操作和實踐，以期提高其存在的科學性、合理性和有效性，更好地服務于需求對象。

1 房地產項目造價控制中面臨的問題

結合實際情況來看，當下房地產項目造價控制中面臨的問題，主要包括這樣幾點：

1.1 項目建設前期存在的問題

在房地產項目建設的前期，很多關于造價方面的問題都會暴露出來，包括項目的立項、可行性研究及建設計劃等。這一階段，房地產項目的決策部門需要將可行性研究報告當作基本的施工依據，并組織相關專家就項目的可行性情況作出科學的預判[1]。一旦可行性報告本身缺乏深度、缺少精確計算，就會對造價控制造成一系列的不良影響，具體表現如下：首先，缺少對房地產項目周邊自然條件的調查和分析，沒有及時掌握相關信息；其次，缺少對于項目施工方案的深度對比和研究，最終生成的方案在某些方面不夠嚴謹、更缺少合理性；再次，房地產項目建設標準以及相關技術的應用缺乏標準和規范作為依據；第四，一些施工技術方案的選擇缺少理論依據和分析；第五，缺少對項目所在地的征地、拆遷等歷史情況的調查和信息獲取；最后，缺少對材料單價的審核及基礎材料的成本控制過程。

1.2 項目設計階段存在的問題

房地產項目設計階段一般包括三個流程，即初步設計、施工圖設計和變更設計。當下的我國正處于建設行業發展的高峰期，各類房地產項目如雨后春筍，層出不窮，但因項目的設計單位缺少相應的獎懲和約束機制，導致設計文件少有精品、偶有殘次，具體表現在這樣幾個方面：首先，在設計之初即需要對技術的采用進行合理的控制，但實際情況是很多房地產企業并沒有做到這一點，故未能保障技術的采用呈現出良好的經濟性與合理性；其次，最初的設計方案往往缺少深度和精度，更沒有對項目相關的基礎資料進行嚴格的調查和審核，如此很容易導致后續施工出現方案上的變更與整改，給項目造價控制帶來極大的困難[2]；再次，沒有對項目建設材料的實際存儲量和性能情況展開實際調查，以至于材料的最終應用情況與最初的規劃存在很大偏差；第四，對于房地產項目周邊的地質情況缺少調查，以至于后續施工過程中面臨極大的變更，間接導致造價提高；最后，房地產項目的設計單位沒有對圖紙進行嚴格審核，以至于出現各類問題時已經到了項目的施工階段，除了返工，也別無他法。

1.3 項目施工階段存在的問題

在項目施工階段，有這樣幾方面問題會對造價產生影響：首先，施工單位投入的施工人員數量不足，配套工具不足，導致施工工期被延誤；其次，缺乏正確且科學的施工方案指導，不能嚴格按照標準的施工工序進行施工；再次，施工現場缺少精準的核算過程，并不能對施工變更進行合理的控制；最后，施工現場缺少高素質的監理人員，針對已經出現的問題和潛在性的風險因素，并沒有及時采取措施予以規避[3]。

2 房地產項目造價控制問題的應對之策

正因為房地產項目無論是在前期籌備設計、中期施工階段，都會面臨不同程度的造價問題，所以為了避免預算超標、房地產企業面臨項目投資缺口的情況，需要采取相應的措施對這類問題進行嚴格防范和控制[4]。

2.1 提高項目可行性研究估算精度

之所以要提高房地產項目可行性研究估算精度，是因為房地產項目建設過程中，材料費用在總投資額中占比極大，任何材料價格的變動，都會直接對項目造價產生影響。有切實一些特定區域的材料價格受當地環境及個別廠商影響，時常出現大規模的波動，必然會對房地產項目的造價產生嚴重影響，更會為日后地產項目的效益帶來沖擊。所以，在前期項目的籌備階段，就需要對材料的市場價格進行深入調查，要選擇真正意義上質優價廉的材料，通過甲方統一采購，這樣可以實現對采購物料的統一管理。

2.2 強調限額設計

所謂限額設計是指在項目建設過程中，針對施工圖紙，在造價總金額控制在一定范圍內的情況下，分解施工細節。在設計施工圖的過程中，要結合批復以及項目的具體情況，明確造價目標，強調限額內的造價控制。如果有必要，房地產企業甚至可以引入良性的競爭機制，在限定造價的情況下進行公開招標，選擇高質量同時能進行成本有效控制的單位進行施工。

2.3 對房地產項目實施宏觀調控

政府相關部門有必要對房地產項目施工情況進行強有力的宏觀調控，故在職能上要進行相應的調整和轉變，在遵循市場經濟規律的基礎上，減少對微觀經濟活動的干預，為房地產行業的發展及相關項目建設創造良好的環境與條件。另一方面，有必要借鑒發達國家的經驗，對房地產項目的各類投資主體進行有針對性的管控。

2.4 優化施工方案以及施工組織設計

項目技術人員有必要深入施工現場進行勘查，以優化施工方案和組織設計為導向，盡可能實現對成本的控制。基于此，技術人員有必要在前期考察時，針對后期項目建設有可能會出現的問題，展開必要的方案和設計優化工作，降低后期的造價。

3 結語

總而言之，房地產項目造價問題主要在于項目實施的前期、中期，在條件允許的情況下，要切實提高項目建設可行性研究的精準度，通過推行限額設計、宏觀調控和優化施工方案的方式，來強化房地產項目的造價控制，不斷提高控制的有效性及合理性。