房地產一級土地整理開發的風險

鄧效蔚

青島環海灣開發建設有限公司 山東青島 266001

一級土地的整理開發在國內各個地域被廣泛追捧，當前國內很多房地產開發商都涉足一級土地項目的整理開發。這是因為一級土地項目的整理開發項目規模較大，會產生巨大影響，同時其利潤空間也非常大，有很大的彈性空間等，雖然說有非常誘人的利潤空間，可是其存在的風險問題也非常多。文中著手于一級土地整理開發中存在的風險問題進行闡釋，并且提出針對性的風險管控措施。

1 房地產一級土地項目整理開發中存在的風險問題

1.1 決策方面

一級土地項目的整理開發工作中，項目決策會對整理開發結果產生直接影響。一級土地整理開發中的決策風險影響最大，而決策風險包含三個層面：

整理開發前期的決策風險，在一級土地項目工程的整理開發前期，需要做大量準備工作，如果前期的調研工作當中存在不足，會致使信息數據的遺漏，同時也會影響整個項目工程的造價預算、目標市場等，致使其同實際情況之間出現偏差。

在一級土地項目工程的實際運行中，所有環節都會涉及到周邊土地的協調、處理、拆遷者溝通、建筑材料采買等相關問題，比如拆遷者的利益、建筑材料價格上漲等[1]。

所有項目工程的建成都不是一夕而就的，其需要大量時間，項目工程實際開發以前，針對市場做出的預估判斷，可能會和后期市場的實際情況方面存在出入。

1.2 管理方面

一級土地項目工程的整理開發中，房地產企業針對資源進行整合，并未參與到項目工程的實際施工當中，項目工程可以被拆分成為多個小部分，每一個單獨的部分由獨立企業來進行完成，例如規劃設計企業、施工企業、施工材料的供應企業、項目的銷售代理機構以及物業管理企業等。這樣的情況，雖然說能夠讓每個流程、部分的工作更為專業與可靠，可是同時也會致使項目工程工程出現分散化問題，當房地產企業在某一方面的監管工作未落實到位時，就會由于諸多失誤而致使項目工程失敗。

1.3 金融方面

一級土地項目工程的整理開發中，存在金融風險，金融風險的可變因素非常多，且投資數額巨大，回收周期長，讓其成為一級土地項目整理開發中風險最高的內容。其中金融風險包含：

銀行方面調高了貸款的利率，銀行貸款屬于是房地產企業項目開發中的重要資金來源，銀行在項目工程的整理開發中具有關鍵性作用。在一級土地項目工程的整理開發中，市場環境是動態變化的，其會致使貸款利率產生變化，會增加一級土地項目整理開發的金融風險。銀行催還貸款的風險，眾所周知，一級土地項目工程的開發時間非常長，開發過程當中可能會遇到很多問題，銀行為例避免貸款資金的流失，就會向房地產企業進行貸款催還，導致房地產開發商面臨嚴重的資金問題。

1.4 運營方面

運營風險就是在預期時間之內，項目工程并未如期完成，致使房地產開發企業難以進行后續融資，致使項目工程停工，房地產企業難以進行正常的運營。

2 防控房地產一級土地整理開發風險的有效措施

2.1 對項目可行性進行全面探析

正所謂萬事開頭難，為了能夠對一級土地項目工程進行整理開發，前期的基礎工作非常關鍵，其中最為關鍵的環節就是對其整理開發的看可行性進行探究，這個過程當中要對一級土地相關的所有資料進行搜集與整理。重視所有的細節，并且遵照收集到的資料實時深入探析，以免撇開實際存在的資料內容，光憑借自身工作經驗實時定論，尤其是在資金成本的預算工作中，要求保證測算、預算內容的合理性、精準性以及有效性[2]。

2.2 融資途徑的有效拓展

一級土地項目工程整理開發的周期比較漫長，且需要投入大量的成本資金，面臨的風險問題也比較多，所以，其融資工作非常困難，致使融資途徑較為單一，絕大多數資金都來源于銀行貸款，如果項目工程實際開發中出現問題，關聯的銀行資金也會備受牽制，這會對國家金融安全產生影響。而接近這一連鎖問題的有效措施就是對融資途徑進行有效拓展，這樣不僅能夠規避銀行進行貸款催還的微機，同時能夠讓銀行不至于因為項目風險而面臨金融危機。對融資途徑進行拓展的方式實際上有很多，其中包含上市融資、房地產投資基金以及債券融資等。融資體制強化落實，會將國內房地產行業推向更為良好的發展態勢中。

2.3 項目管理工作的合理性

一級土地開發項目的規模較為龐大，所以遵照業務環節的不同，要制訂對應的管理工作制度。基于抓大放小原則使用合同簽訂的方式對合作方進行約束，在項目工程、技術、資金等重要項目環節當中，一定要提升監督管理工作的力度，同時要詳細、明確地寫在合同內容中，如果項目中出現問題，第一時間將責任人找出來，以免出現相互推諉的情況，確保一級土地項目工程的整理開發能夠按時、有序地完成。同時，還需要對房地產企業內部的獎懲機制進行全面完善，激勵職工是確保企業內部組織架構穩固、優化、發展的有效措施[3]。對于房地產企業的優秀人才，其是企業實現現代化發展的堅實基礎，相關工作者一定要予以高度重視，同時更要重視專業人才的吸納，對房地產企業現代化發展的團隊進行強化，提升房地產企業的市場競爭力。

3 結語

總而言之，為了能夠對風險問題進行正確、有效地管控，確保一級土地項目工程的成功開發，保證二級市場的平穩供應，為房地產業現代化發展奠定堅實基礎。文中著手于一級土地項目整理開發中存在的風險問題，并且提出切實有效地解決對策，為國家一級土地項目工程的整理開發提供幫助，有其他未探析到的地方，后續將持續努力。