淺析商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)在房屋租賃合同管理中的作用

何 慧 陜西秦安萬(wàn)通置業(yè)有限公司

一、商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門在合同簽訂中的重要作用

(一)對(duì)租金水平的管理

企業(yè)在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同前，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)宏觀的租金收益目標(biāo)，設(shè)計(jì)部及招商部門提交的整個(gè)項(xiàng)目的鋪位劃分圖，根據(jù)收益目標(biāo)及鋪位面積大小、樓層所處位置、業(yè)態(tài)、對(duì)每一個(gè)鋪位租金水平進(jìn)行預(yù)定價(jià)，財(cái)務(wù)部門對(duì)整個(gè)鋪位的定價(jià)會(huì)同招商部門進(jìn)行計(jì)算審核，確定整個(gè)項(xiàng)目的預(yù)租租金。審核招商部門在后期招商工作中對(duì)商鋪?zhàn)饨鸬亩▋r(jià)的合理性，從而防范招商人員人為調(diào)節(jié)租金水平，將租金控制在預(yù)租金額范圍內(nèi)。在企業(yè)內(nèi)部起到事前監(jiān)督作用，避免出現(xiàn)租金與經(jīng)營(yíng)品牌的知名度、面積大小、租期長(zhǎng)短出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象，有效防范營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，提升整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)能力。

(二)承租人主體資格的管理

商業(yè)地產(chǎn)房屋租賃合同不同于其他銷售產(chǎn)品的合同,其租期跨期長(zhǎng)、總額大、可變性較高，企業(yè)在簽訂合同前首先要審查承租人所經(jīng)營(yíng)的品牌其是否有代理授權(quán)，主體經(jīng)營(yíng)資格是否合法，要嚴(yán)查承租人的身份、資質(zhì)、行業(yè)履約能力、并留有相關(guān)材料。若承租人為法人，應(yīng)提供法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照并加蓋公章，若承租人為自然人，應(yīng)提供公民身份證及聯(lián)系方式，特殊行業(yè)是否具有經(jīng)營(yíng)許可證。若承租人對(duì)原經(jīng)營(yíng)品牌變更，應(yīng)再次審核其新品牌是否對(duì)其有授權(quán)資質(zhì)；若承租人對(duì)主體資格進(jìn)行變更，也應(yīng)再次審核其變更后的承租人是否具備原品牌的授權(quán)。防止承租人不具備經(jīng)營(yíng)資格，能有效規(guī)避企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)鋪位管理

商業(yè)地產(chǎn)房屋租賃合同對(duì)鋪位的管理也相當(dāng)重要，要明確每一鋪位的具體位置、面積大小、對(duì)面積的誤差率控制±3%合理范圍以內(nèi)。每一鋪位經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)及品牌，要求招商部門根據(jù)項(xiàng)目確定的鋪位平面圖在財(cái)務(wù)部門備案，為后期招商工作的順利進(jìn)行做好輔助工作。營(yíng)運(yùn)期因其他原因?qū)︿佄坏恼{(diào)整及業(yè)態(tài)的變更做到有據(jù)可依，從而在管理上避免出現(xiàn)漏洞，且符合內(nèi)控要求。

(四)稅收管理

稅費(fèi)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)重大支出，合同如何簽訂及合同條款如何約定租金的收取對(duì)稅收影響較大，尤其是房產(chǎn)稅。項(xiàng)目招商前招商部門與客戶進(jìn)行談判時(shí)，為了吸引一些具有影響力的知名品牌承租人入住項(xiàng)目，提升項(xiàng)目知名度及人氣，往往會(huì)承諾承租人在一定的租期內(nèi)給與其免租期，承租人也會(huì)以裝修、新項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)等為由提出免租期優(yōu)惠條件。這就需要招商部門同財(cái)務(wù)部門及時(shí)溝通涉稅問(wèn)題及約定合同條款中約定租金的收款方式。房屋租賃合同中的房產(chǎn)稅稅負(fù)占商業(yè)地產(chǎn)總稅負(fù)比例較高，房產(chǎn)稅有從價(jià)和從租兩種計(jì)征方式，對(duì)于有免租期的房產(chǎn)稅，根據(jù)財(cái)稅〔2010〕121號(hào)，第二條關(guān)于出租房產(chǎn)免收租賃期間的房產(chǎn)稅問(wèn)題規(guī)定，免租期間的房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。因此招商人員應(yīng)及時(shí)同財(cái)務(wù)人員溝通商務(wù)條款，財(cái)務(wù)部門結(jié)合財(cái)務(wù)知識(shí)，提請(qǐng)法律和招商部門盡量避免在實(shí)際簽訂合同中出現(xiàn)“免租期”字樣，可以將一年內(nèi)實(shí)際收取的總租金均攤至每月租金中，這樣既減輕公司稅負(fù)，客戶也享受到了優(yōu)惠，為企業(yè)帶來(lái)充裕的現(xiàn)金流，現(xiàn)金流是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，做好經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的現(xiàn)金流管理，提高現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率，可為企業(yè)帶來(lái)更高的商業(yè)價(jià)值。

發(fā)票的管理在合同簽訂條款中有著極其重要的作用。商鋪?zhàn)赓U合同包含租金和物業(yè)費(fèi)兩部分，其適用的稅率不同，租金收入稅率為9%，物業(yè)費(fèi)稅率6%，應(yīng)在合同中提前約定。對(duì)承租人主體資格不同提供相應(yīng)的增值稅發(fā)票，承租人是一般納稅人，合同可以約定開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。因此招商人員應(yīng)及時(shí)同財(cái)務(wù)部溝通，明確約定發(fā)票管理，防范稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。由此可見(jiàn)當(dāng)財(cái)務(wù)人員在合同管理中參與業(yè)務(wù)活動(dòng)，將財(cái)務(wù)理論與業(yè)務(wù)活動(dòng)融合一起，能有效預(yù)警財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理需要。

(五)租金收取方式的約定

商業(yè)地產(chǎn)租賃合同在洽談中一般有3種租金收取方式：

一是純固定租金，即承租人每期按約定租金單價(jià)交納固定租金，根據(jù)租期年限確定租金遞增率及結(jié)算方式，對(duì)固定租金的收取時(shí)間可以有固定結(jié)算日，方便財(cái)務(wù)管理核算。

二是提成租金，即承租人每期交納的租金為其營(yíng)業(yè)額與提成比例相乘計(jì)算，其結(jié)算方式為月結(jié)，次月的某一日為結(jié)算日，根據(jù)租戶提供上一月的營(yíng)業(yè)額及比例計(jì)算出應(yīng)交納的租金。

三是提成租金和固定租金兩者取其高，此種方式可要求承租人定期提供財(cái)務(wù)報(bào)表或雙方定期核對(duì)賬務(wù)，并對(duì)承租人的營(yíng)業(yè)額的真實(shí)性做出嚴(yán)格的違約責(zé)任。結(jié)算日固定租賃部分同純固定租賃結(jié)算方式，提成部分租金的結(jié)算方式的計(jì)算同提成租金的結(jié)算方式，兩者進(jìn)行比較，若提成租金大于固定租金，則承租方需補(bǔ)差額部分租金，若提成租金小于固定租金，則按固定租金收取，無(wú)需退差。

財(cái)務(wù)參與合同收款條款的制定，有利于合同中應(yīng)收款項(xiàng)的落實(shí)到位，通過(guò)合同約定結(jié)算日收取租金、物業(yè)費(fèi)、保證金，定期對(duì)已簽訂的合同進(jìn)行跟蹤及時(shí)做好應(yīng)收款項(xiàng)的回收，履行合同權(quán)利及義務(wù)，維護(hù)企業(yè)利益，從而使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

(六)數(shù)據(jù)采集管理

現(xiàn)行地產(chǎn)行業(yè)在簽訂房屋租賃合同中對(duì)租金的收取有三種方式：固定租金、提成租金、保底與提成孰高，在合同簽訂時(shí)應(yīng)明確約定數(shù)據(jù)采集的方法，財(cái)務(wù)部門根據(jù)租戶流水精準(zhǔn)把握銷售數(shù)據(jù)，為業(yè)務(wù)部門提供場(chǎng)內(nèi)顧客、租戶及業(yè)態(tài)組合的數(shù)據(jù)，使得業(yè)務(wù)部門根據(jù)大數(shù)據(jù)做出合理性分析及判斷，使企業(yè)不但可以獲取更高的租金收入，也可以在未來(lái)招商洽談過(guò)程中更具說(shuō)服力。因此在業(yè)務(wù)談判與擬寫(xiě)合同階段，財(cái)務(wù)部門的參與管理能夠?qū)φ勁袟l件與合同要素可能導(dǎo)致的財(cái)務(wù)結(jié)果，進(jìn)行專業(yè)判斷并予以提示，使合同能有效執(zhí)行下去，讓資源體現(xiàn)出最大價(jià)值。當(dāng)財(cái)務(wù)人員在合同管理中參與業(yè)務(wù)活動(dòng)，將業(yè)務(wù)活動(dòng)與財(cái)務(wù)理論知識(shí)融合一起，能夠有效預(yù)警財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，滿足企業(yè)管理需要。

(七)保證金管理

財(cái)務(wù)人員在管理合同中及時(shí)梳理各商戶的租金收取情況，收取適當(dāng)比例的履約保證金、質(zhì)量保證金。合同中應(yīng)當(dāng)就此內(nèi)容進(jìn)行約定，出租方應(yīng)要求承租方繳納保證金，并在承租方退場(chǎng)后一定期間內(nèi)無(wú)投訴及產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題方予以退還。如在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致出租方因此承擔(dān)賠償責(zé)任，承租方應(yīng)對(duì)此向出租方與予以賠償。防范在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中因承租方欠付租金或消費(fèi)者對(duì)承租人提供的商品或服務(wù)投訴、索賠，減少合同履行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)控制最低。

二、商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門在合同管理執(zhí)行過(guò)程的作用

合同是經(jīng)濟(jì)交往活動(dòng)中的重要工具。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，每一份房屋租賃合同的租賃面積、起租日、租賃水平、租金收取方式、承租人經(jīng)營(yíng)的品牌，都需財(cái)務(wù)部門針對(duì)每一承租人的合同條件及合同約定的收款方式計(jì)算租金及物業(yè)費(fèi)，在合同履約環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)管理就顯得尤為重要，財(cái)務(wù)部門根據(jù)合同條款，把控收款環(huán)節(jié)，建立每一租戶的收款臺(tái)賬，督促招商營(yíng)運(yùn)部門提醒租戶在合同約定收款時(shí)段繳納款項(xiàng)。做好租金的收取工作，可以使得企業(yè)的利潤(rùn)獲取目標(biāo)得到更好的實(shí)現(xiàn)。

三、合同檔案管理

(一)對(duì)于房屋租賃合同，財(cái)務(wù)部應(yīng)專人管理，根據(jù)合同內(nèi)容建立合同臺(tái)賬，進(jìn)行合同重要信息記錄，對(duì)承租人信息、合同名稱、合同編號(hào)、合同簽訂時(shí)間、經(jīng)營(yíng)品牌、鋪位號(hào)、樓層、租賃起始日，合同屆滿日、應(yīng)收租金金額和租金的收取時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效管理。同時(shí)對(duì)合同的履約保證金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)保證金、質(zhì)保金、累計(jì)收款、發(fā)票開(kāi)具情況等重要信息做好記錄。對(duì)承租人應(yīng)交未交的情況及時(shí)會(huì)同招商營(yíng)運(yùn)部門催繳，并對(duì)違約問(wèn)題進(jìn)行備案，有效規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)。

(二)財(cái)務(wù)部門應(yīng)對(duì)合同進(jìn)行分類歸檔管理，根據(jù)重要性原則對(duì)租賃面積較大的主力店、次主力店及餐飲類、零售類、兒童類不同的業(yè)態(tài)且知名度較高且重要租戶合同單獨(dú)或分類進(jìn)行管理。對(duì)于租戶的租金收取方式不同分類進(jìn)行歸檔管理。定期對(duì)租戶的履約能力、經(jīng)營(yíng)能力等方面進(jìn)行分析，為招商營(yíng)運(yùn)部門提供有用信息。通過(guò)對(duì)這些信息的整合，能夠?qū)τ诤贤膱?zhí)行過(guò)程起到監(jiān)督作用，在合同管理過(guò)程中，對(duì)具有財(cái)務(wù)問(wèn)題的合同，在前期審核過(guò)程中，要形成良好的防控意識(shí)，并不斷優(yōu)化應(yīng)對(duì)防控機(jī)制，充分突出財(cái)務(wù)于合同管理方面的關(guān)鍵意義、科學(xué)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展提供一定保障。

(三)對(duì)個(gè)別合同有補(bǔ)充協(xié)議如：品牌的變更、承租人的變更、租賃面積的減少、合同的解除等都應(yīng)做好檔案管理，保證整個(gè)合同管理工作質(zhì)量。做好合同變更和索賠工作，防范租賃糾紛，創(chuàng)建和諧社會(huì)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)中房屋租賃合同管理與財(cái)務(wù)管理緊密相連，是財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)部門針對(duì)不同租金收取方式的合同采取不同的審核和監(jiān)督機(jī)制，在合同管理中進(jìn)行事前、事中、事后的風(fēng)險(xiǎn)制度控制，能夠使得企業(yè)在合同管理這一過(guò)程中降低風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)效益，只有這樣才可以合理規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，不斷提高經(jīng)營(yíng)管理水平，為企業(yè)發(fā)展提供保障。■