房地產公司納稅籌劃研究

韓 闖 青島和達集團有限公司

一、引言

納稅籌劃，是指納稅人按照當前國家相關法律法規的要求，科學制定和嚴格執行納稅方案，旨在降低企業的納稅成本，保證充分的資金去擴大經營規模，提升企業自身的核心競爭力。在當前政府宏觀政策不斷調整和行業市場競爭壓力日益激烈的今天，房地產公司應當科學籌劃納稅工作，構建和完善納稅籌劃體系，降低自身的稅負，降低經營過程中所消耗的稅收成本，促進自身產業結構的調整和優化，實現利益的最大化。

二、房地產公司納稅籌劃需要注意的問題

(一)納稅籌劃體系不夠健全

納稅籌劃是一項系統、復雜和專業性強的工作，需要健全的納稅籌劃體系為其“保駕護航”。目前有些房地產企業雖然構建了納稅籌劃體系，但是體系存在一定的片面性和不可操作性，難以符合納稅籌劃工作的需求，容易產生較多漏洞，使體系流于形式，無法真正發揮真正的作用。同時，有些房地產企業的員工未能切實履行納稅籌劃體系的內容，容易遺漏某些涉稅事項，或者出現稅務核算錯誤等現象，內部管理不夠規范，妨礙納稅籌劃工作的正常開展。

(二)稅制復雜，征管難度，對稅收政策的理解不充分

房地產的稅種較為繁多，也較為復雜，稅法規定和實際的會計處理存在一定的出入，稅制復雜，征管難度，存在滯后性，容易造成房地產企業承擔較大的稅務負擔。同時，有些房地產企業未嚴格按照當前國家相關法律法規的要求進行納稅，未能深入剖析稅收政策的導向，對稅收政策的理解不充分，容易造成執行和預期的效果偏差較大，導致房屋價格不合理，無法符合群眾的住房需要，降低公司的經營利潤、經濟效益和社會效益，并且容易使稅務機關誤認為房地產企業存在偷稅漏稅現象，進而對房地產公司進行稅務稽查。此外，還有一些房地產企業未能及時獲知最新的稅收政策，容易帶來較大的經濟損失，以及受到稅務機關的行政處罰。比如有些房地產企業在納稅籌劃時僅僅以當地稅務機關發布的補充細則作為唯一的參考依據，而忽視了補充細則的時效性[1]。

(三)納稅籌劃方式有待創新

在傳統的納稅籌劃方式中，房地產企業的納稅籌劃控制水平較低，資金的使用不夠公開和透明，有些資金的流入和流出未經過授權和公開，未能實現子公司和分公司納稅管理的集中管控，使納稅籌劃管理流程不夠順暢，影響財稅管理工作的質量和效率。同時，有些房地產企業納稅籌劃人員未能充分認識到房屋和土地之間的聯系，容易出現重復征稅和不合理征稅的情況。

三、房地產公司納稅籌劃策略

(一)構建和完善納稅籌劃體系

房地產企業應當構建和完善納稅籌劃體系，確保納稅籌劃制度的可行性和科學性，使其貫徹實施到房地產公司經營管理的各個環節。

第一，房地產企業應當明確各個相關部門的工作職責以及相應的分工，建立符合公司實際狀況的納稅風險管理機制，包括納稅風險預警與應對機制等。納稅工作的風險性就是指在具體稅務實操中存在較大的不確定性，因此避免所帶來的所有納稅風險是不可能的，但是可以通過風險管理降低風險，甚至規避掉主要風險，企業要及時根據外部市場環境的變化進行動態調整，實時監控風險，及時發現和反饋相應的納稅籌劃問題，構建納稅風險評估機制，有助于后續的納稅籌劃實施。

第二，房地產企業應當制定相關的稅種核算制度，包括增值稅核算機制、所得稅核算機制等，加強納稅核算、申報和實施等過程的監督管理，使稅務核算和稅務處理更加規范和高效，同時定期關注國家和地方的相關政策變化，第一時間采取必要的措施來應對。比如近些年來，國家陸續發布了一些稅收優惠政策，房地產企業應當密切關注和及時獲知相關的稅收優惠政策的變動狀況，通過利用房地產公司的過渡性政策，優化適合公司內部狀況的納稅籌劃策略，最大限度地利用公司適用的稅收優惠政策紅利，及時更新相關政策法規。

第三，房地產企業應當加強對憑證和合同的管理。也就是說，房地產企業應當取得合法的憑證，嚴格審核發票和收據，避免出現虛開發票的情況，并且建立和優化合同模板，在合同中明確規定相關的稅務事項。

第四，房地產應及時與稅務部機關進行溝通交流，實現信息數據的互通，并且加強納稅籌劃人員的專業培訓。稅務機關對房地產企業的納稅籌劃工作起著指引的作用，引導房地產企業更加規范地根據當前的法律法規和制度來開展納稅籌劃工作，并且追蹤和監督房地產企業的納稅籌劃工作，指出房地產企業納稅籌劃出現的問題，并且督促其及時整改，因此，房地產企業應當根據新會計準則的規定，積極配合稅務機關，完成納稅籌劃工作的基本要素，并且搭建暢通的稅企溝通渠道。同時，房地產企業應當定期開展相關的專業培訓講座，包括外界財稅課程、稅法課程等方面的培訓，使納稅籌劃人員第一時間學習最新的稅務政策，掌握基礎的納稅籌劃知識和技能，有助于在后續的納稅籌劃工作中靈活應用。此外，房地產企業也應注意加強對納稅籌劃人才的引進，提升納稅籌劃人員的引進標準，全面調查應聘者的專業水平，打造一個專業的納稅籌劃團隊，提升公司防范納稅籌劃風險的水平[2]。

(二)加強對稅收政策的學習和應用，降低政策變化風險

首先，房地產企業應當加強對稅收政策的學習，充分學習和深入理解我國相關財稅政策和方針導向，準確掌握企業所得稅、土地增值等稅種的稅款繳納方式和稅款計算方式，提升稅法政策的敏感性，才能更加游刃有余地開展納稅籌劃工作，避免因為主觀的工作失誤導致企業受到不應該發生的損失。納稅籌劃人員應當注意到各個地區的稅務政策存在一定的不同，因此地處不同省份和城市的子公司和分公司，應當有其針對性的納稅籌劃方案，考慮每一個地區應有獨有的納稅籌劃內容。

其次，房地產企業的納稅籌劃人員應加強對稅務政策變化風險的把控，加強學習，及時獲知政策變化的內容，對稅法的新內容、新變化動態把握。這里面包括近年來頒布和實施的關于土地增值稅法的法律、法規等，以便依據稅法政策及時地調整公司的納稅籌劃方案。比如房地產企業應當及時關注企業土地增值稅、增值稅、企業所得稅、個人所得稅等各大稅種的政策變化內容，并且密切關注各條稅收優惠政策紅利的發布時間和有效期。需要注意的是，房地產企業在制定納稅籌劃方案時，要留有一定的空間，以更好地應對外界政策變化，增強公司納稅籌劃的彈性，以加強對納稅風險的掌控，降低納稅籌劃風險[3]。

此外，房地產企業應當以相關財稅政策法律法規為基石，加強對稅收政策的應用，時刻關注哪些項目可應用到納稅籌劃方案中的相關內容。比如房地產企業可針對不同形式的銷售項目，選擇不同的增值稅繳納方式。

(三)掌握納稅籌劃空間，創新納稅籌劃控制方式

首先，房地產企業應當依據稅法來合理開展納稅籌劃工作。比如在契稅方面，在拿地環節房地產企業可密切關注土地價款；在開發過程中，房地產企業應加強對增值稅的進項扣除和印花稅在合同價格和稅率方面的納稅籌劃分析；在銷售過程中，房地產企業可合法對收入進行拆分，以降低增值稅稅負；同時，對土地增值稅的前期費用、開發成本和期間費用等方面開展科學的納稅籌劃工作，以降低土地增值稅稅負；對公司的收入和成本確認進行納稅籌劃，以降低企業所得稅稅負。比如針對企業所得稅的納稅籌劃，房地產企業可適當延長項目完工的時間，既可充分利用稅法確定稅前抵扣項目，并且房地產企業可通過足額購買某些稅收法律范圍之內的可稅前扣除的費用，比如五險一金，提升員工的福利待遇，以減少應納稅所得額，降低公司的稅負。房地產企業應根據當前的稅法規定，做好針對土地增值稅的納稅籌劃，如果承接了某些房地產代建項目，由于代建資金收入未發生房地產產權轉移的行為，所以代建資金收入可涵蓋在勞務性質的收入范圍之內，而不需要繳納任何的土地增值稅。并且根據相關的稅法規定，由支付資金的一方和支付土地的另一方共同完成的房地產項目，可待竣工之后按照規定的比例進行合理分配，雙方企業所獲得的利益應當劃分到土地增值稅的核算范疇之內[4]。

另一方面，房地產企業應當創新納稅籌劃控制，優化納稅籌劃管理流程，可借助財務共享服務中心，快速獲取公司的財務會計信息數據，全面評價房地產企業不同的融資方式和融資渠道，選擇最優融資方式的組合，在控制風險的前提下，最大限度地滿足房地產公司的增長需求，同時，公司決策者可按照財務會計信息，掌握如何高效管理資金，制定相應的資金使用辦法。比如房地產企業可搭建一個數據倉庫和數據分析平臺，集中管控各個銀行賬戶，避免子公司或分公司私立賬戶的現象，并且可打破時間和空間的限制，掌握分公司和子公司的賬戶資金狀況。有條件的房地產企業還可搭建完善的資金池和銀聯互聯統一支付平臺，集中管控公司的收入和資金支付，從而進一步地優化公司的納稅籌劃管理流程，顯著地提升公司的財稅管理質量和效率，有助于房地產企業的納稅籌劃集中管控。

四、結語

綜上所述，納稅籌劃工作漸漸成為房地產企業經營發展的重點工作。房地產企業應加強對納稅籌劃的研究，使納稅籌劃方案符合當前的市場經濟環境，合乎當前相關法律法規和政策的要求，確保其具有較強的可行性，以納稅籌劃風險管控為導向，及時掌握相關的稅收動態，加強對稅收政策的學習和應用，降低政策變化風險，探索出一條具有自身特色的納稅籌劃風險的路徑，以謀求更加長期和穩定的發展。