當前房地產企業招投標審計工作要點分析

任冬平 西安曲江建設集團有限公司

引言

我國房地產行業促進經濟發展的同時，所產生的問題不可避免，國家針對此類問題持續增大了監管和懲罰力度，并針對招投標活動實施監督來防控違法情況出現。但是，國家審計部門難以對房地產企業內部及項目的真實情況進行全面、深入的了解，也就無法完全審查出隱藏深處的違規違法行為。因此，這就需要增強房地產企業招投標的內部審計工作建設，通過對招投標結果及所簽訂合同的實際履行情況進行審查，以審計工作的監督、預防功能來切實增強招投標的規范性，強化企業內部誠信建設，促使當前房地產企業招投標活動更為公平、公正、公開，保障我國房地產行業的可持續發展[1]。要實現這一目標，就需要切實做好企業內部招投標審計，明確審計工作的要點。

一、新形勢下房地產企業招投標工作的意義

（一）企業招投標工作的重要性

房地產項目具備高風險、資金投入量龐大、開發周期長等特點，再加上房地產項目的質量及進度和承包商自身的實力及水平密切相關，因此有必要采取招投標的競爭機制來實現。對于房地產企業而言，招投標工作屬于較為合理、操作容易，在內容機制上較為完善的承發包形式。并且招投標工作沿用至今所取得的效果非常顯著，可有效保障房地產項目的進度及質量水平。房地產企業為切實提升自身競爭力，就必須不斷提升招投標工作水平，才能保證房地產項目質量，實現良好的投資效益。

（二）企業招投標工作的方式

① 公開招標。招標方借助多種傳播載體，如信息網絡、社交媒體、固定報刊等形式來面向社會公開招標。這一招標方式優勢明顯，具備高效、選擇面廣的特點，適用于金額較大的項目。② 邀請招標。該方式也叫選擇性招標，具體指招標人面向特定機構發出招標邀請，相比公開招標，這種招標方式主要將投標對象局限在某個范圍內，但在具體操作程序上與公開招標一致。③ 競爭性談判。這種招標方式較為普遍，可以是組織公開的競爭性議價，也可以是邀請機構參與競賽。常規做法是招標人公布后，競爭方需提供各項材料，由招標方論證后得出優勝單位，而落選單位或給予相應補償[2]。④ 詢價比價。詢價比價具體是將招標意向傳達至多家機構，并約定時間范圍進行最終報價。招標方通過對報價的比對來最終確定中標方，這種方式常用于規模小，技術含量低的項目。

（三）企業招投標的流程

① 前期準備階段。主要準備好招標資料，落實招標所需資金，并明確招標的方式，編制好各項文件（招標方案、標底、招標審批）等。② 中期實施階段。實施階段主要是在招標準備工作結束后進行招標方案公示，對相應的投標單位進行資格審查，做好投標單位的現場勘查工作等，并召開相應的答疑會，接受投標方資料等。③ 定標簽約、履約階段。這一階段是最后流程，主要在充分論證投標方所遞交的各項材料及報價之后，以此來確定最終的中標人，同時與之簽訂合同，并監督合同履約義務等。

二、新形勢下房地產企業招投標審計工作要點

房地產企業招投標審計工作要點主要集中于招投標階段的內容及流程上，具體可劃分為三個方面，分別為招投標準備審計、招投標實施審計、招投標定標簽約審計。

（一）招投標準備審計

在房地產公司招標工作的準備階段，有必要檢查是否建立并完成了招標和投標的內部控制，以查看實施情況是否有效。確保招標項目符合相關法規中規定的要求。檢查是否有人為拆除項目，并避免諸如招投標之類的非法操作的風險。檢查出價和出價范圍是否全面。檢查投標部分的劃分是否合適，是否滿足專家的要求，投標部分的劃分是否過于詳細有問題以及項目和管理成本是否正在增加。檢查是否公開招標，公告和投標公告信息是否全面、準確。檢查是否故意違反競標過程的時間限制，而導致串標的風險。檢查招標代理機構是否具有相應資格。確保投標文件的內容符合法律規定，并完整、準確地描述投標項目的實際情況。

（二）招投標實施審計

在房地產企業招投標工作的實施階段需檢查招標保證金額和交割日期是否符合招標文件的規定，招標文件的交割日期是否符合招標文件的要求，是否符合招標文件的規定。法定代理人的簽章是否完整、是否齊備，有無存在將廢標作為有效標的情況等。確認開標程序是否符合相關法律法規，確認每個投標人投標文件報價評估底價的合理性，并進行估算。中標人承諾的新材料、新技術認的先進性，是否利于質量保證，從而有效控制投資水平，確認是否會導致減價，并檢查是否對投標價格低于最低投標的價格答辯和澄清機會，答辯和說明的內容是否真實合理等；確保招標過程和結果符合要求；中標是否異常接近底價；檢查是否存在泄漏標底的可能[3]。

（三）招投標定標簽約審計

在房地產企業招投標工作的定標簽約階段需確認與中標人的合同沒有違反投標文件的內容。檢查簽約方的企業資格和合同明細是否符合相關法律法規的要求。確認合同雙方是否有能力在資金、技術和管理方面履約。檢查合同明細是否符合招標文件的要求。檢查合同的各項條款和條件是否全面、合理、是否存在重大遺漏、是否存在不合理限制、是否已完成法律程序等諸多內容。

三、新形勢下房地產企業招投標審計實施策略

（一）完善風險評估程序，防控審計風險

① 設定控制目標，識別關鍵控制點。審計人員在設定控制目標時，首先應對公司層面的總體目標如經營、財務報告、法律法規遵循等目標進行分析，由此來設定關鍵性的控制目標。其次，在制定招投標各環節中的關鍵控制目標時，審計人員應招投標業務詳細流程進行梳理，找出其中的關鍵控制點。② 進行風險識別，明確風險因素。各環節的主要風險。公司招投標審計人員需明確的風險因素包括法律風險、經濟風險、管理風險、財務風險、技術風險、自然風險、社會風險以及合同風險。③ 實施風險評價，明確風險級別。風險評價環節是在風險識別的基礎上，通過定性和定量分析方法分析風險發生的可能性及對控制目標的影響度等，由此來排序風險，劃分風險級別，最終形成風險分析報告和風險評級表。

（二）審計職能延伸，審計內容拓展

① 完善規章制度。持續完善公司內部規章制度可以更好地指導公司不同部門的工作，具體需要結合國家頒布的各種法規加以完善。② 傳統的投標合規性審核擴展到效益性審計。對于招投標審計的目標應集中于招投標的有效性、效益性進行審計，這樣可以提高投標管理水平，幫助企業降低投標成本，并保護參與投標的各方的利益。③ 審計職能由監督型轉變為服務型大多數房地產公司的內部審計職能是“監督型的”，主要負責監督招投標工作法規遵循情況，檢查投標過程和結果中的錯誤和作弊情況等，而忽略審計工作的評估和咨詢職能。因此，投標審核功能需從“監督主導”擴展到“服務主導”，及時監控了項目的風險防范狀態，不斷完善招投標審計工作的制度內容，最終保障公司項目效益。

（三）推進招投標審計信息化，提升審計效率

① 房地產公司必須在原審計信息化建設基礎上進行足夠的投資，并購買用于信息結構建設的專用設備，例如服務器、計算機、路由器、交換機等，以滿足信息化的基本要求，在此基礎上盡可能地改善公司信息基礎架構。② 有必要分析招投標的信息傳輸方向。用于房地產公司招標和審計的信息系統的體系結構應圍繞招標信息流的組件而構建。③ 需要建立一個信息共享平臺來查看數據資源和審核結果。目的是將公司投標審核的審計方向集中在整個投標過程上，并客觀地評估整個投標過程。這樣能夠有效地減少審計工作的盲點，并擴大了審核的范圍和內容。

結語

房地產公司內部審計部門屬于監督和評價部門，設立的目的是為了更好服務公司發展目標實現，切實提升公司市場競爭力及持續發展力，通過充分發揮自身審計職能來提升房地產公司的項目質量，及企業外在形象、聲譽等，促使房地產企業真正邁入健康、穩定、可持續發展之路。