物業企業應收賬款拖欠的成因與清理對策

方阿燕 廈門滕王閣物業管理有限公司龍海分公司

引言

物業管理費是指物業產權人或者使用人為了獲得物業企業提供的管理服務而需要支付的相關費用，其包含物業企業員工工資、公共設施維修維護費、清潔費和安保費等。現階段，隨著國家相關法律體系逐漸完善，市場競爭壓力增大，給物業企業經營發展提供方向的同時，也提出一定的考驗。其中最為顯著的問題在于物業管理費收取難度大。物業企業通常會面臨較大的應收賬款問題，增加企業經營風險。怎樣才能避免應收賬款拖欠問題，減少經營風險，是需要物業企業需要重點關注的。

一、加強物業企業應收賬款管理的意義

通常情況下，應收賬款將會占用大量流動資產，影響企業資產流動性。如果應收賬款占比較高，導致物業企業缺少充足的流動資金用于改善物業服務質量和提高物業管理水平，使企業綜合競爭實力下降，業主對物業服務不滿意而不愿意按時繳費，應收賬款余額不斷增加。惡性循環之下，大量流動資金無法在各項經營活動中周轉利用，不利于物業企業持續發展。通過加強應收賬款管理，可以幫助物業企業及時回收應收賬款，根據應收賬款賬齡分析，提醒企業及時回收逾期賬款，減少呆賬、壞賬問題出現，保證企業整體效益。

二、物業企業應收賬款拖欠的成因

（一）業主因素

從業主方面分析，導致物業企業出現應收賬款拖欠現象的因素有兩點：

首先，惡意拖欠。惡意拖欠是指業主沒有按照法律要求，以各種不當理由拒絕支付物業管理費。但是能夠判定為惡意拖欠的依據在于，作為提供物業服務的企業按照國家要求已履行合同中所有職責和義務，業主對其提供的服務或者價格沒有任何異議。在這種情況下，業主拖欠費用的行為就是惡意拖欠，不會受到國家法律保護。在實際工作中，大部分物業企業和開發商之間有著一定關聯性，甚至部分物業企業由開發商成立，導致業主存在對物業企業與開發商是“一家”錯誤思想。所以，業主就會把開發商沒有處理的遺留問題轉移給物業企業。但是，若結合合同法相關要求，這種做法是不合理的，這種拒絕支付物業管理費的行為就是“無理由”違約。

其次，對物業服務質量或者物業服務價格存在異議。結合合同法相關要求，業主根據物業企業提供的服務質量、價格等存在的問題拒絕支付物業管理費，在法律層面上，被稱之為“履約抗辯”，這是當前物業企業中比較常見的一種物業費用拖欠形式。一般來說，導致業主出現“履約抗辯”現象的原因有兩種：一種是物業企業提供物業服務存在一定問題，不滿足合同履約要求；另一種是物業企業和業主簽署的物業服務合同在服務質量、執行標準等方面比較隨意，意思表達模糊不清，使得物業服務質量標準在物業企業和業主之間無法達成共識，而業主通常會利用合同中的灰色地帶來質疑物業企業提供的服務，以此為由拒絕支付物業管理費。

（二）物業因素

從物業自身情況分析，導致物業企業出現較多應收賬款的因素主要有以下幾點：

首先，沒有完全履行合同義務。這種情況通常是因為物業企業自身經營管理不強導致，如果物業企業自身沒有提供合同約定的服務，則物業企業需要承擔一定的違約風險。所以，如果產生該狀況，業主拖欠行為將會得到法律的保護。其次，內部控制體系缺失。物業企業在內部控制體系上產生的問題具體表現在組織結構不合理、部門之間交流不足、人員工作效率低。并且，企業在應收賬款管理上缺乏體系支持，相應的催收管理機制不完善，溝通效率低，沒有成立專業的管理部門。或者即便成立催收管理部門，因工作職責劃分不清晰，拖欠款項沒有及時回收。最后，部分物業企業在內部控制上比較重視處罰，缺少激勵制度，使得部分人員對應收賬款催收重視力度不高，責任意識不強。

三、物業企業應收賬款拖欠問題的清理對策

（一）因業主因素產生拖欠問題的清理對策

首先，應明確合同條款，科學行使物業費請求權。物業企業應該給予物業合同高度重視，明確服務內容和要求，減少矛盾。并且，確定違約職責，列示滯納金收取標準和相關后果，發揮震懾作用。在合同中，應該明確在產生矛盾時的處理方法和渠道，引導物業企業和業主采取合理合法的方式將問題處理。在處理因為業主糾紛問題引發的應收賬款拖欠問題時，應該根據物業管理條例相關要求，物業企業對違約逾期不支付管理費的業主，可以采取法律方式來維護自己的利益。結合法釋〔2009〕8 號文第 6條規定，“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。”所以，物業企業應該對合同內容有充分了解，明確合同服務標準，依據充足，從而維護自己的合法權益。

其次，選擇合理的催繳方式和收費方法。對于物業費催繳工作，物業企業應結合實際情況選擇適宜的方法。例如，通過電話、微信、QQ等方式、上門服務、重點約談等方式，在業主委員會的配合下，及時與業主交流；發送書面催繳通知；寄律師函；申請民事訴訟等。大部分業主會在多次催繳以后主動支付物業管理費，因此物業企業應提前做好準備工作，維護好業主與物業企業之間的關系，減少矛盾。在日常工作中，物業企業應及時向業主反饋相關信息，讓業主全面了解物業服務內容，看到物業企業的執行力和服務品質提升情況，讓所有業主感受到自己是小區的一份子；也可以通過給小區老人“送溫暖、送健康”等一系列措施讓業主感受到物業的貼心服務、安心居家；另外，在傍晚時分、周末或節假日可以有針對性地組織一些低成本高回饋的園區文化小活動，如：茶話會、讀書會、乒乓球比賽、看電影、小區果樹成熟時組織采摘等活動。宣傳積極信息，打造鄰居間舒適的居住氛圍，增加業主與物業間的溝通，從而逐步建立信任感，以此積累業主口碑，為以后順利繳納物業費打下堅實的基礎。

最后，如果是業主惡意拖欠，可以采取法律方式維護自己的權力。對于上述提出的催繳方式，在一般情況下具有可行性，但如果是惡意拖欠的業主，物業企業應該采取法律方式將問題處理，決不可姑息。根據《中華人民共和國民法典》第一百八十八條規定，物業費訴訟時效期為三年，針對超過訴訟時效起訴的費用法院將不予保護。對于拒絕執行法律判決的業主，司法部門將會根據國家法律要求啟動強制執行程序，同時隨著社會信用系統逐漸完善，在社會信用和法律的雙重保護下，能夠給物業企業清繳工作開展提供支持。

（二）對于因物業自身因素產生拖欠問題的清理對策

首先，建立完善的內部應收賬款清理體系。物業企業應結合應收賬款拖欠時間和業主信用情況，對應收賬款采取分類管理模式，不同應收賬款類型應采用相應的清收政策。與此同時，在應收賬款清收管理過程中，需要對清理成本綜合分析，盡可能采取經濟可行性較強的清收方案。在管理應收賬款清收人員時，應把清理應收賬款實際情況與員工績效相結合，從而調動員工工作積極性，提高應收賬款管理水平。其次，完善應收賬款壞賬管理機制。由于受到客觀因素的影響，導致壞賬問題頻繁出現，在這種情況下，要求物業企業建立一套完善的壞賬管理體系。物業企業應結合業主信用和財務情況，加強應收賬款風險評估，選擇合理的會計政策對企業應收賬款壞賬進行處理，從而降低給企業帶來的影響。最后，加強與業主間的信息交流，建立業主資源管理系統，完善業主信用管理體系。物業企業應成立專業的業主信用管理部門，并建立業主資源管理系統。該部門工作人員應對業主信用情況進行調查，收集相關信息，形成風險評估報告，給應收賬款管理工作開展提供支持，幫助物業企業順利完成應收賬款清收工作。

結語

總而言之，業主拖欠物業管理費是當前物業企業經營發展中普遍存在的問題。但在法律層面上，物業企業如果存在違約行為，將無法得到法律保護。但是，因受到各種因素影響，依然會面臨各種應收賬款拖欠問題。為了改善這種狀況，物業企業應做好應收賬款管理工作，完善相應的工作體系，給業主提供高質量的服務，加強與業主的溝通交流，提高業主滿意度，以便將應收賬款拖欠問題全面處理，促進物業企業更好發展。