基于全生命周期理論的房地產項目成本管理分析

段慕華 河南省中成房地產開發集團有限公司

引言

房地產經濟是我國經濟中重要的組成部分，也與人們的基本生活緊密關聯。隨著人們生活水平的不斷提升，大家對于住房的要求變得更高，使得房地產行業迎來了高速發展期，同時也帶來了激烈的市場競爭。房地產企業如何在殘酷的市場競爭中立于不敗之地，獲得進一步的發展，這是一個必須面對和思考的問題。將全生命周期理論引入房地產項目開發的成本管理，可以有效地控制工程建設的成本，降低風險投入，讓企業得到更高的經濟收益，進而取得長足的進步和全面的發展。

一、全生命周期理論下的成本管理內涵

全生命周理論下成本管理的內涵指的是運用多學科知識，從房地產項目整個生命周期角度控制項目造價，分析成本構成，促使全生命周期的實際成本達到最低。

具體來說，進行全生命周期成本管理的分析，可從三個層面來探究：其一，全生命周期的項目從經濟學角度分析主要分為前（項目規劃和投資決策）、中（實施和竣工審核）、后（經營維護與拆除翻新）三階段，基于這樣的理念，就是要確保所有環節的成本投入做到最低；其二，從建筑設計層面展開分析，進行全生命周期的成本管理就是全生命周期內所有成本的統計總和，然后選取一個成本投入最低的；其三，讓全生命周期成本管理成為數字統計的工具，運用研究、設計、對比等方式對投資建設方案的可行性、項目決策等展開評估，保證投資項目可以得到比較高的效益。

二、全生命周期理念下成本控制的難點

（一）工程造價階段控制能力不強

房地產企業在不斷變化的市場環境中展開激烈的競爭，這就出現了建筑材料、人員工資等大幅上漲的態勢，工程項目的成本在一定程度上得到增加，也給這些項目施工帶來資金方面的負擔。此外，在項目設計開發時期，忽略了后期成本的控制管理，沒有推行限額設計方案；同時又因為設計人員不重視成本控制、概算編制能力不強，最后造成實際成本與設計概算相差很大，使得施工建設進度受到了影響[1]。

（二）管理層對于全生命周期成本控制認識不夠

目前房地產行業存在對投資階段不予重視的現象，全生命周期成本控制沒有得到很好的實施；房地產項目在開發的過程中，需要大量的人力、物力，項目投入資金很大，如果施工開始則不能更改。所以要想實現較好的成本控制，房地產公司必須全面實施全生命周期成本控制，認真仔細地做好每一個環節，尤其是投資決策環節，必須引起高度重視，這個環節關系到整個工程項目的成本，要全力防止一著不慎滿盤皆輸的情況出現。

（三）控制成本主體的局限性

當前控制成本的主體通常是房地產開發公司和施工單位。因為承包價格已經固定，施工單位為能得到更多的經濟收益，會采用一些降本增效措施來降低施工成本。開發房地產的公司則只對那些具有前景的項目才會進行投資，也是為了得到更好的經濟收益，故而十分看重成本管理[2]。至于受委托的設計單位，他們只考慮設計標準規范、客戶意圖等主要問題，對于項目的成本控制基本不重視。盡管全生命周期成本管理中設計費用只占一小部分成本，卻會對項目的成本控制起到決定性作用。在全生命周期項目中，投資、實施、建造、拆除都會出現成本，所以和建筑相關的設計、政府部門以及監理單位等都會對成本控制產生重要影響。

（四）成本控制過程的局限性

作為控制成本主體的房地產開發公司和施工單位，他們只注重施工方面的成本控制，關注的是施工建設成本，往往忽略了其他階段的成本控制，如使用土地、拆除房屋等。從社會效益方面講，要對各個階段的成本進行綜合考慮，這樣才能使利潤最大化。

（五）項目招標選擇不合理

在項目招標階段，一些房地產公司會出現選擇不合理的現象，作為一個高利潤行業，房地產行業的一些單位在投標過程中出現違規的行為，沒有從實際情況出發，只重視眼前的經濟利益，選擇那些投標單位都是報價低的，有時候甚至低的離譜；還有一些中標單位的報價和實際價格不一致，如果選擇這樣的單位就會導致項目風險陡然增加，嚴重的會影響工程建設的工期和質量。所以在進行招標時，房地產公司要態度嚴謹，恪守公平、公正、公開的理念，使用公告、邀請書等公開方式邀請投標單位，對他們的實力進行綜合考慮，要選擇那些有實力、聲譽好、合理報價、可以信賴的單位，確保項目工程能順利的推進，杜絕工程質量出現問題、工期被延誤的情況[3]。

三、基于全生命周期理論的房地產項目成本管理分析

在全生命周期理論的作用之下，房地產項目的運營在成本管理系統里包含的內容是十分豐富的，主要體現在投資決策、項目設計、項目實施、項目驗收、項目經營、拆除翻新6個方面，這就形成了一個十分系統和完整的成本管控體系[4]。在此基礎上，成本管理的不同階段，所對應的系統是不一樣的，同時在制定成本控制策略時也會存在很大的差異性。因此，有必要對房地產項目在全生命周期成本管理中的具體運用展開一些研究。

（一）項目投資決策環節

在項目投資決策環節，房地產項目需要做的重點工作主要有：就項目進行論證和研究，對項目的可行性以及經濟性進行模擬，為最后的項目投資決策提供可靠翔實的依據等，對于能否進行投資運營的確定，這是實施項目成本管理的起點。該環節成本控制的主要方式是在項目所有外界條件一致的情況下，選擇全生命周期成本最低的方案估算其投資總額，然后再評估項目實施的經濟性、可行性，最后決定是否投資建設。

（二）項目設計環節

在這個階段實施成本控制，房地產規劃項目必須遵循全生命周期成本管理理論的規律，對項目場地、施工原料以及維護運營等一系列環節要素進行分析，根據建設規劃、質量標準等開展初步的施工成本評估、運營維護成本、拆除更新成本等，最后得出全生命周期的總成本[5]。要想全面地實現項目成本的控制目標，在這個階段里要做好三個方面的工作：其一，價值工程理論的要求需要嚴格遵循。從價值工程角度講，最重要的是對項目最小壽命周期的成本進行分析，并將經濟、質量等其他要素充分融合到一起，開展系統的分析，在必須保證工程建設質量的前提下，全力實現最大化的綜合效益，這是在項目成本管理中的最佳策略選擇。其二，必須遵循可施工性原則。依據眾多的項目實際經驗，對于項目的規劃往往對施工期的設計與規劃出現不重視的現象，這就會必然出現規劃與施工出現嚴重的脫節，導致施工方案不能順利地進行，在施工期間甚至會出現頻繁的設計變更，也就會讓這個階段的資金出現不斷增加的情況。要想杜絕這類事情的出現，必須保證在房地產項目規劃過程中，嚴格遵守可施工性的基本原則，讓設計方可以全面的了解建設施工的相關技術與知識，使之能更好地掌握施工內容、流程與標準，能進一步實施成本控制管理。其三，對全生命周期內所有的項目成本進行統計，并且也要把項目經營成本、拆除更新成本等歸入其中，讓項目的長期運營與短期運營進行有效結合，促進項目投資的總成本降至最低。

（三）項目施工環節

項目開始施工，標志建設工程進入真正的實施階段，這個環節包括：招投標和開工建設。對于招投標，項目成本管理重在評審投標文書，其中牽涉到工藝技術、施工工序和計劃、施工質量控制方案等的評價和審核；其中也能有對項目經營維護措施、更新拆除計劃的經濟性、可行性等方面的評價和審核，從中選出全生命周期成本最合理、最小的投標文書，實現整個項目的投資最為經濟的目標[6]。對于施工建設，必須嚴格遵守全生命周期的成本管理理念，并且制定出十分規范、專業的施工管理計劃、設計施工流程等，有利于對整體的建設施工環節全面監督與管理，這樣就可以對全方位、全要素的項目成本實施有效的管理與控制。

在項目完成設計開始施工后，有時候會出現施工圖紙不完善、錯誤等情況，這是由設計人員造成的，這樣的情況幾乎是不可避免的。為盡量避免出現這種情況導致的施工圖紙變更，需要企業高度重視對施工圖紙的審查工作，只有做到細致的檢查，更早地發現圖紙出現的問題，才能讓工程施工順利地進行[7]。要選擇綜合能力強的承包企業，只有報價合理、技術力量雄厚、良好的社會信譽、工藝精良、施工期短的企業才能高效地完成工程項目，更好地降低施工成本，因此有必要對承包企業進行考察，認真地考慮報價單位。在與承包企業簽訂正式合同時，一定要依照相關的流程和規范，與建筑市場環境、建筑行業的慣例相結合，把合同中一些不確定因素在合同中表達清楚，以法律的形式固定下來并加以約束，如職責不清、延誤工期、合同款項結算方式、影響造價等問題，防止某一方違反合同規定。要加強對工程變更簽證的監督、審核以及管理，盡快找到設計過程中有哪些不足，減少變更簽證次數和工程返修，盡量降低工程的成本。

必須要注意的是，這個階段是整個房地產項目成本管理最為關鍵與重點的階段，可以有效地控制成本的措施很多，成本控制的好，整個工程項目將會得到更大的收益。例如，可以健全管理規章制度、制定項目經濟責任制、獎罰制度的優化等，總之，在這個環節要開展全面的項目成管理與有效控制[8]。

（四）項目竣工驗收環節

當項目完成了全面的施工，就進入了竣工驗收的環節，這個階段的重點工作是評價項目建設的效益、確定最后的建筑成本、統計各個環節的項目成本并進行分析，為工程項目全面竣工的清算、結算等提供翔實的依據[9]。該環節項目成本有效地控制要遵守項目竣工驗收規章制度，先由施工單位自評自檢，接著監理單位出示質量評估報告，最后建設單位進行全面的檢驗與審查。在這個階段要認真檢驗與審核建筑實體任務量、收據單據等，保證完整性與精準性的項目竣工清算和結算。

（五）項目經營維護環節

在項目運營維護環節，必須制定規范、科學、有效的項目運營策略，開展全面、多層次的督促與管理，使得房地產項目建設質量達標，降低項目運營維護的成本。要想切實地做到項目控制成本最低，就要在這個項目的投資、決策等環節制定出科學、合理、有效的運營維護措施，僅僅在項目施工過程中制定這些方案是不夠的，也只有這樣才能達成全生命周期項目成本管理的目標[10]。

（六）拆除更新環節

在這個環節中，增強在工程造價管理的方面高效使用材料、廢物的綜合循環利用等，減少浪費，降低資源消耗，提升資源利用效率，使得房地產項目拆除和更新環節的項目成本能得到有效地控制。特別是項目的翻新，不僅要保證翻新項目質量完成達標，還能滿足使用要求，最主要的是要讓翻新工程具有可行性與經濟性，有效地避免一些不必要的浪費和損失，進而達到全生命周期項目成本控制管理的目的。

當前建筑項目朝著多樣化功能方向發展，拆除和維護成本也在逐漸地提升，累積起來也會有比較可觀的費用。所以對于是繼續留用還是選擇拆除項目，還是要從全生命周期理論項目成本管理方面進行分析，對留用成本和拆除成本綜合分析考慮，確定最佳的方案。這個階段的費用主要有：拆除人工和機械費用、回收拆除物、土地回收收益等。實際的拆除過程中，門框、磚石、鋼筋、管件等還有很大的使用價值，可以采取回收加以利用。此外，還可以轉讓權限未滿的土地，也可以獲得一定的收益。所以拆除與更新環節實際出現的成本要去除土地轉讓收益和回收物價值。

結語

綜上所述，房地產項目的開發具有資金投入數額大、工期長、工程量大等特征，項目的成本控制并不是由單一的某個環節決定，通過對投資決策、項目設計、項目實施、項目驗收、項目經營、拆除翻新6個方面的分析，是由全生命周期的房地產項目的所有環節綜合作用的結果，直接影響項目的效益。將全生命周期理論運用到房地產開發項目的成本管理過程中，可以從開發的各個環節中降低項目成本，幫助房地產企業得到很好的投資回報，同時應用全生命周期成本管理理念能更好提高工程建設的質量和安全，縮短建設工期，促進房地產企業朝著更好的方向發展。