論房地產項目全過程成本控制策略

李素娟

（陸延房地產集團有限公司，山西 太原 030021）

1 房地產項目全過程成本控制的基本概述

房地產項目全過程成本控制工作主要包含如下四個方面的工作：項目決策方面、項目準備方面、項目施工方面和項目銷售方面。其中，決策方面的工作所涉及的成本框架較少，通常都是對房地產項目的合理性和經濟性等方面進行研究，進一步明確項目的選址和融資的具體情況。準備工作所牽涉的成本主要就是土地使用成本問題，比如土地的轉讓成本或上繳稅費等；與此同時，還需要做好相關項目的綜合研究工作，到施工現場進行實地考察，明確施工過程中可能牽涉的相關成本費用；另外，還要對項目施工過程中的通電、通水等情況和成本費用進行嚴格的控制。施工方面的工作在全過程成本控制工作中占比最重，該過程包含了房地產項目各項施工成本和其他一些相關的成本；比如基礎設施建設、公共配套設施等施工成本費用；在施工過程中，還涉及相應的人工成本和材料成本等；所以做好施工過程中的成本控制，是確保房地產項目順利實施的重要保障。

2 房地產企業開發項目全成本管理工作中存在的一些問題

2.1 房地產開發項目的全成本管理理念還不夠完善

1）房地產企業的成本管理理念并不科學，沒有正確理解開發項目成本費用的概念，存在片面的理解，將單項成本費用直接當作開發項目的成本費用，例如施工成本和管理成本等，多數企業在具體的成本管理工作中只注重這些單項成本的管理，而沒有對選址和設計等方面的成本進行管理，從而使得成本管理的工作并不是特別的全面，不利于充分發揮出房地產企業開發項目全成本管理體系的重要作用。2）在開發項目的設計初期，單位決策層及相關工作人員對全成本管理理念的認識還不夠深刻，沒有有效地結合項目的成本、質量和進度，經常會忽視一些工作，嚴重影響了全成本管理工作的進行。3）部分房地產企業的設計部門和成本管理部門缺乏溝通和交流，設計部門不具備成本管理的意識，同樣企業的成本管理部門也沒有積極地參與到設計部門的日常工作中，導致企業的成本管理部門不理解設計部門的真實意圖，設計部門在具體的工作也常常會受到成本管理部門的阻礙，使得開發項目的全成本管理體系的效果并不是特別的突出，不利于房地產企業的發展。

2.2 項目施工過程中的成本管理不夠完善

項目施工過程中的成本管理是房地產企業開發項目全成本管理工作的主要組成部分，具體包含施工前、施工中和施工后等方面的成本管理工作。當前多數房地產企業都能有效控制項目成本和施工后的成本開支，但是對于施工中的成本管理還是缺乏重視。在具體的施工過程中，往往都會因為項目工程的質量或進度問題，再次對設計的總體方案進行更改，使得施工成本進一步增加。再加上部分施工團隊一味地追求自身的利益，沒有嚴格按照施工流程來進行施工，導致全成本的管理工作很難順利地進行下去。另外，由于企業的項目部和施工團隊溝通不及時，無法形成有效的動態成本管理，導致最終成本大大地增加，嚴重影響了全成本管理工作的開展。

3 全過程成本控制措施

3.1 全過程成本控制應用于決策階段

一般而言，取得房地產開發項目后，項目策劃定位、市場調研等工作由策劃設計部門完成；這一階段不僅決定項目方向、目標，同時也是影響項目開發的重要階段。為更好控制工程造價，其一，項目方案設計任務書的編撰要根據項目可行性研究成果、相關規劃條件進行；其二，策劃部分要對當下市場環境進行全面調查，在充分的經濟評價、技術論證后，對項目多方案比較、功能性分析，確定開發項目的經濟合理性、功能可靠性、技術先進性，并初步計算項目目標成本；其三，對所開發地區市場環境調查分析，判斷當前市場環境下產品的銷售趨勢，完成項目定位。

3.2 全過程成本控制應用于設計階段

設計階段是項目決策后工程造價控制的關鍵階段，在房地產項目開發中，該階段雖然占據成本極少，一般約為1.5～2%；但大量研究指出，在影響工程造價的因素中，設計階段影響程度最大，說明加強設計階段成本控制，對降低工程造價至關重要。其一，設計單位與方案采用招標方式選擇，根據政府相關規定條例、投資估算等，由策劃部門編制招標文書、設計任務計劃書等，通過招標確定設計單位與方案。建設單位對于中標方案需要重新審核優化，并與未中標方案進行對比，選擇一種最經濟合理、安全可靠、功能性強、技術可實現的方案。其二，根據開發項目預算設置設計上限，實行限額設計，首先需要對工程量、投資等進行分解；在保證功能基礎上，結合投資估算、設計任務計劃書，進行限額設計，最大限度地控制材料、設備等，保證不超過投資估算，進而控制成本。其三，完善審核機制，項目設計階段需要重視出圖前審核，保證在施工前克服設計方案的缺陷與不足，避免造成重大損失，確保項目工程順利推進，避免將設計的缺陷放到施工期。

3.3 加強項目施工過程中的成本控制

第一，完善合同管理工作，項目施工合同的簽訂一定要科學和嚴謹，確保設立的各個條例條款科學且合理。為了進一步完善項目施工合同的管理工作，房地產企業應聘請專業律師來對合同的具體內容進行嚴格把控，從專業的角度對合同進行審查，確保合同中相關用詞的合理性，從而避免一些不必要的問題和糾紛出現。第二，加強項目施工過程中的現場管理工作，針對項目設計變更或材料變更等情況，提前制定出有效的解決措施，對相關成本進行嚴格的控制。項目施工現場的管理人員需要詳細記錄各個施工過程中的相關細節，加強對施工過程的管理，確保項目竣工完成后工程結算工作能夠順利進行。

3.4 加強項目銷售過程中的成本控制

房地產項目的銷售工作是評價項目前期成本控制效果的主要參考依據，在房產銷售過程中，成本控制也至關重要，而房產項目的銷售過程中主要涉及的就是人員費用成本。因此，房地產企業充分結合房產項目的銷售情況和具體的人員構成，不斷完善自身的人才管理機制和成本控制管理體系，實現對銷售人員的科學管理，進一步規范房產項目的銷售工作，強化銷售人員的責任意識，以便在銷售策劃和市場推廣工作中充分發揮出自己的才能，科學合理地控制銷售過程中的成本支出，從而減少房產銷售的周期，盡快回籠資金，進而促進房地產企業的健康穩定發展。

4 結語

強化房地產項目的全成本管理工作對項目的順利開展至關重要，唯有從最前端的項目設計環節入手，并將成本管理理念及執行貫徹于項目施工整個過程，最后強化投資環節的成本管控，才能最終實現降本增效，確保項目高效、科學的完成。