關于房地產投資信托運營模式分析

杜小平 上海愛建信托有限責任公司

引言

隨著我國對于房地產信貸方面準入政策的嚴格程度不斷的加強，從而使得房地產企業在進行融資的過程中所承受的壓力也在不斷地提升。在大多數發達國家中，房地產投資信托屬于房地產開發過程中經常采用的一種融資途徑，通過房地產投資信托能夠實現靈活的融資。現階段我國針對房地產開發的資金信托產品也不斷地增多，為大量的房地產開發公司拓寬了融資渠道。

一、房地產投資信托概述

（一）房地產投資信托主要理論

廣義上的房地產信托業務屬于一種投資的形式，委托人可以根據房地產投資信托合同把所屬的資金或者房地產作為信托資產，通過合法的方式轉移到房地產投資信托的受托人名下，由受托方向委托方或者合同所指定的受益方進行資產收益憑證的交付，受托方根據信托合同展開對信托資產的有效管理與分配，通過有效的管理與合理的利用從而取得經濟方面的效益，并向受益人分配。

從狹義的角度進行分析，所謂的房地產信托一般情況下指的是房地產資金信托方面的相愛難改觀業務，在業務活動過程中信托公司處于受委托的一方，通過不同類型的信托形式，予以相關的信托財產的管理，在展開對該部分信托財產管理的過程中應當結合委托一方的意志開展相關活動，從而為受益人創造經濟方面的效益或者其方面的目標，在具體管理與處理過程中主要是從事房地產相關的下項目作為其主要運用標的。我們平常所說的絕大部分房地產信托產品都是房地產資金信托，就是將信托資金運用于房地產公司或者房地產項目的信托。

（二）關于房地產投資信托的主要類型

房地產信托結合現階段市場的具體情況可以分為債權類融資類信托、權益投資類信托、基金化房地產信托、房地產投資信托基金（REITs）。

1.房地產債權融資信托

房地產債權融資信托是信托公司以債權的方式將信托資金運用于房地產項目，或房地產企業，以謀求信托財產的固定回報。房地產貸款信托模式是目前我國信托公司普遍開展的、最典型的一種房地產債權融資信托。房地產貸款信托是單個或多個投資人將資金委托給信托公司，由信托公司以貸款的形式投向房地產企業或項目，房地產企業將土地使用權、在建工程或現房作為抵押等，在產品到期時還本付息的融資方式。此外，以特定資產收益權附加回購方式運用信托財產，也屬于債權融資信托。此種類型的信托產品主要是更加傾向于融資，在具體的管理或資金的處理過程中相對業務相對較為簡單，并且在期限方面受到的制約相對較小，能夠獲得相對較為穩定的經濟效益，但對項目準入條件較為嚴格。

2.房地產股權投資信托

房地產股權投資信托是指信托企業對外進行資金信托產品的發行，并通過該種方式所接受的相關資金進行房地產企業股權方面的投資或者以直接購買的形式進行房地產資產的投資，并以房地產投資的權益資產本身的收益作為信托財產收益的來源。該模式可以較好地監控開發企業的資金情況，但股權型投資的收益有不確定性，需要承擔較大的市場經營風險，退出機制也存在一定的不確定性。該類信托投資一般在項目開發的早期進入。

3.基金化房地產信托模式

基金化房地產信托主要是信托企業采取通過有效的途徑進行相關信托資金的募集，從而使得信托資金能夠保持規范化的運作狀態，以“一對多”的投資方式進行管理的房地產業組合投資信托產品。基金化房地產信托主要投向為房地產一二級開發，經營性物業和房地產并購。為了提高資金的使用效率，信托項下的閑置資金可用于受讓銀行信貸資產、貨幣市場債權投資、銀行存款等短期且具有穩定收益的投資品種。

基金化房地產信托產品采用組合運用方式，采取股權投資、債權投資和其他方式進行多元化投資。在項目選擇上，該信托產品也具有組合性，通過在有良好市場前景的住宅和經營性物業（公寓、寫字樓、商業等）項目用地的一級開發，有良好市場前景的商業地產、工業地產和住宅地產之間組合，實現不同業態、不同規模、不同期限的產品組合，能夠有效分散風險和提高收益。

4.房地產投資信托基金（REITs）

房地產投資信托基金（REITs）是通過公開發行受益憑證、基金單位或者股票的方式募集資金，由專業的不動產投資機構進行管理，通過將資金運用投資在各類業態的房地產項目上，產生一定的收益從而定期或不定期向投資者分紅的信托基金。較普通信托基金來說，房地產投資信托基金具有標準化、易交易的公募特點，目前在許多國家以成為相對成熟的運作模式。

二、房地產投資信托的主要運營模式

債權型的房地產投資信托在實際的運作方面相對較為簡單，一般情況下不能夠體現出房地產投資信托在金融方面的實際創新，所以筆者主要是針對房地產投資信托中的股權式的信托進行介紹。

（一）資金信托式房地產投資信托的運營模式

資金信托式的房地產投資信托其信托財產主要是資金，投資方主要是通過資金進行房地產投資信托的購買從而取得參與權。資金信托模式的房地產投資信托優勢在于能夠吸引大量的社會閑散資金，進入到房地產行業的投資。并且因為房地產投資信托規模形成議價能力，能夠實現對投資項目的靈活選擇。然而在具體的運營過程中還存在一定的風險，例如因為市場表現不及預期而導致投資遭受損失，或由于政策監管原因使資金不能有效運用而受到占用，從而將會使得該部分資金在時間價值方面受到一定程度的影響，以至于投資的成本方也會有所增加以及其再投資的風險也會相應地增加。

（二）房地產投資信托的主要邏輯

1.項目方面

在房地產信托產品中項目所在區位是非常重要的，一二線城市的土地價格及建安成本、三四線城市的銷售價格和去化速度，對項目判斷的基本要素。項目業態究竟是住宅、商住、商業或是旅游地產等，決定了產品的受眾，從而決定了銷售速度。其中以住宅業態最為優質，結合人口、庫存、戶型、裝修標準等產品要素，形成差異化競爭，保障項目順利推進。

2.交易對手方面

分為全國型和區域型的交易對手。在全國性的交易對手選擇上，大多數信托公司要求銷售排名前100 強的房企進行合作，這樣的選擇要求，體現了交易對手具有全國展業的拿地及開發水平，并能保證一定的銷售和融資能力。區域型的交易對手則因選取區域龍頭，保證了在其本土有足夠的市場份額，以及產品在客戶選擇上的受眾程度。

3.增信措施方面

股權類信托當前比較常規的信托增信措施有：結構化設計、章證照及賬戶監管、項目董事會成員派駐等。

4.風險管理

房地產行業是關系國計民生的重要產業。作為生產和生活的基本要素，其對國民經濟和社會生活的各個方面都有著密切的關聯和重大的影響。因此，其受經濟波動和政策影響較大。主要風險有以下幾個方面分別涉及：行業整體風險、房地產項目還有市場運行風險以及資金不規范使用風險等方面的風險。

房地產投資信托屬于金融類型的一個機構，其所經營的是資本的運作，所以房地產投資信托需要對其所掌握的資產進行有效的管理，同時還需要對其投資進行科學的決策。

三、房地產投資信托在我國市場的影響

房地產行業投資標的較大，同時其所取得的經濟效益也相對加大，并且近些年來我國房地產行業得到了相對較快地發展。然而房地產行業在項目的開發過程中需要投入的資源相對較大，并且其資金的回收時間周期也相對較長，從而使得投資實力相對較小的投資者無法參與到房地產行業中來。由于該些因素的存在使得房地產市場與資本市場的聯系受到了一定程度的制約，所以想要加強資本市場方面與房地產市場的聯系，應當進行對房地產融資渠道的有效創新。房地產行業的融資渠道的創新其重點在于令房地產能夠實現靈活的融資。在該種環境下房地產投資信托的出現有效地將房地產市場與資本市場緊密地聯系在了一起。

第一，房地產投資信托能夠使得房地產投資的流通性得到有效的提升。房地產項目在開發的過程中其所需要辦理的手續相對較多，同時其建設的周期也相對較長，在資金的回收方面也相對較長，因此房地產行業的投資方在此過程中需要承擔相對較大的市場投資風險。然而通過房地產投資信能夠一定程度上縮短其變現的流程，從而使得更多的資源投入到房地產行業中來。

第二，通過房地產投資信托能夠實現對房地產的經營趨向專業化，進而使得房地產的利益獲取的能力得到進一步提升。因為房地產投資信托將其經營權和所有權進行了有效的分離，采用專業化的經營管理能夠使得房地產的經營效益得到有效的提升，并且其經濟效益也隨之得到有效的提升。

結語

房地產投資信托的出現使得房地產行業的融資渠道得到了有效地拓展。房地產投資信托一方面能夠吸引大量的社會閑散資金與中小投資者的資金，另一方面能夠使得房地產投資的流動性得到有效的提升，使得投資方對于投資的信心得以提升。除此之外，房地產投資信托使得房地產市場與資本市場的聯系也相應地加強，有助于促進房地產行業的穩定發展。財