住宅小區改造工程造價控制研究

劉劍花

（山西嘉盛工程咨詢有限公司，山西 陽泉 045000）

1 規模目標

以質量為保證實現城市跨越發展。進一步優化產業結構，大力發展新興工業與現代服務業，創造更多就業崗位，增強城市輻射能力。進一步拓展城市空間，集聚人口。至2020年將陽泉中心城區建設成為人口達到100萬的區域中心城市。

2 社會服務目標

以社會公平為導向實現文明社會。進一步完善城市功能，加強城市公共服務設施和基礎設施建設，提升教育醫療等服務水平；不斷改善居民住房條件，增強低收入群體的住房保障，提高公共交通服務水平。將陽泉中心城區建設成為社會和諧、保障完善的休閑宜居城市。

3 生態環境目標

以綠色、低碳發展為途徑實現生態文明。倡導綠色發展，集約利用土地，節約利用資源；進一步加強城市綠化，提高環境質量，完善城市基礎設施。將陽泉市建設成為資源節約環境優美、特色彰顯的“國家生態園林城市”本著因地制宜、實事求是，按照“安全、適用、經濟”的原則合理確定建設方案，在完善功能的基礎上，盡量做到投資節約。

項目通過環境綜合治理，景觀整治提升，可有效地改善項目區生態環境和生活環境，提高項目區周邊居民的生活質量。

4 住宅小區改造工程造價失控因素分析

如陽泉礦區舊小區改造工程，建設內容分為三個片區共21個住宅小區進行施工。主要工作內容包括拆除舊路新做59171m2，圍墻新做2930m，鐵藝圍欄新做8115m，路燈安裝461盞，新建門崗1524m2及原有門崗修繕，車棚修整1100m2；外墻粉刷68.8萬m2，樓道內墻粉刷30.5萬m2，樓道欄桿油漆4.7萬m，更換樓道窗2400m2，樓道燈更換9400盞，對講系統528套；草坪綠化3.5萬m2，水管3670m；室外監控系統20套，車輛門禁系統38套；消防及防雷設施修整；化糞池修繕清掏，污水管維修疏通4911m，落水管新做3273m。在諸多住宅小區改造工程中，大量存在著工程造價失控的問題與情況，而一旦工程造價失控，就會嚴重影響到住宅小區改造工程的具體施工效率與質量水平。文章本部分將對住宅小區改造工程造價失控因素進行分析。

4.1 設計階段因素分析

一般而言，需要進行改造工程的小區多為老舊小區，其建筑數量多，配套系統多。在對老舊小區進行改造中，多是在原有的建筑基礎上進行施工，這樣的改造方式對于設計的要求更高，除了需要滿足老舊小區原有使用功能規劃外，還需要對小區改造后的整體效果進行考慮，盡量達到和諧統一。根據相關的統計資料顯示，在改造工程建設的各個階段中，設計階段對于整體造價的影響達到了3至7成。顯然，住宅小區改造工程的設計階段是至關重要的，由于大部分進行改造的住宅小區建設年代長久，原始資料存在遺漏或是丟失，因此在設計階段中常常出現設計不全面、漏項等問題，導致改造工程造價失控。

4.2 招投標階段因素分析

住宅小區的改造工程需要依照我國相關法律規定進行招投標工作，一般采用工程量清單報價模式。在實際的招投標階段中，住宅小區的改造工程常常出現以下問題：一是改造工程對象多為建成時間較久遠的工程，原始資料不全，導致造價估算準確性下降。二是設計人員未能徹底研究改造項目，設計的文件存在疏漏與錯誤，使得招標文件工程量清單內容不全，影響造價估算。三是為了節約資金，選擇最低價格中標單位，在實際的施工時出現清單外項目內容，導致造價增加或是工程施工期延長。

4.3 施工階段因素分析

施工階段是住宅小區改造工程的實體形成階段，也是人力、物力、財力資源消耗的最主要階段。改造工程在施工階段中出現造價失控主要有以下幾個方面的原因：首先是改造工程前期資料不全，設計深度不足，導致在現場施工中，必須要根據現場實際情況酌情進行項目的變更，這就導致了工程造價的增加。其次是施工單位資質前后不一情況，在施工中，往往存在著一級資質企業投標，二級資質企業施工的情況，層層外包轉包，不僅增加了工程的造價，也影響到了工程的管理與施工質量。最后是施工現場的控制經驗不足，對于施工現場的潛在風險預估不足，導致造價失控情況出現。

4.4 竣工結算階段因素分析

竣工結算階段是住宅小區改造工程造價控制的最后一個階段，也是最為重要的一個環節。竣工結算反映了住宅小區改造工程的實際造價情況，必須要對竣工結算資料進行收集和整理，包括設計變更、竣工圖以及現場簽證等，從而避免出現工程量重復計算等問題。

5 住宅小區改造工程造價控制方法措施

根據上述的改造工程造價失控階段因素分析與實際的改造工程施工情況，對住宅小區改造工程造價進行控制的方法措施可以從整體決策控制、設計階段控制、招投標階段控制、施工階段控制及竣工結算階段控制五個方面進行應用。本次將對住宅小區改造工程造價控制方法措施進行闡述。

5.1 工程投資的整體決策控制

由于眾多傳統因素的影響，小區改造工程中的建設工程投資決策控制并未受到和引起相關工作人員足夠的關注和重視。許多單位對于改造工程的投資預算估算的審批不認真，導致決策階段所核定的投資無法發揮項目投資控制的作用。因此改造工程的投資計劃需要符合小區改造的實際情況，滿足改造工程的實際需要。在確定住宅小區改造工程的投資計劃時，應當注意兩個方面的問題：一是建設單位在編報投資計劃時，需要嚴格按照設計圖紙或是設計方案進行批準，對施工過程中的工程內容與費用進行全面分析，盡可能減少計劃外的費用。二是相關審批部門要對投資計劃進行審核與批復，減少不合理的項目投資內容，從而控制造價。

5.2 設計階段造價控制

在住宅小區改造工程項目確定后，就需要對設計階段投資進行控制。具體而言，在設計階段進行投資控制，需要相關施工單位廣泛收集資料，并根據資料完善設計方案。住宅小區改造項目往往較為復雜，因此做好其設計工作與設計投資控制，必須要搜集有關資料并進行整理分析，從而在資料的幫助上不斷完善和優化設計方案。同時，住宅小區的改造需要聽取不同業主的意見與建議，比較各個設計方案的合理性、經濟性及社會效益，并對影響造價的因素進行充分考慮，減少后期設計項目變更問題。

5.3 招投標階段造價控制

在住宅小區改造工程中，施工單位的選擇需要實行招投標管理制度，通過招標的方式最大程度地降低住宅小區改造工程的造價成本。招標文件需要明確招標的范圍、工程量清單、合同主要條款等內容，并詳細列出工程的要求，減少潛在風險發生的概率。在評標中，需要遵循公開公正公平的原則，在保證施工質量與施工進度的前提下，充分考慮各個施工單位施工方案的可行性，選擇合理的中標單位。

5.4 施工階段造價控制

住宅小區改造工程的施工階段在很大程度上影響著造價，甚至起到決定性的作用。由于住宅小區的改造工程存在許多不可預見性和復雜性，其涉及到的工程量巨大且范圍廣，在施工中經常會因為多種因素而導致原有設計變更。因此，在住宅小區改造工程的施工階段中，相關施工單位必須要嚴格按照施工的計劃規劃進行。對于施工中必須要進行變更的部分，則需要充分對變更原因進行分析和論證。除此之外，施工現場需要嚴格遵守簽證制度，并做好監督管理與驗收工作，在每一個工程量清單子項目變更時，工程師需要對變更價格進行預估，計算變更項目對于工程造價的影響。

5.5 竣工結算階段造價控制。

竣工結算是住宅小區改造工程中十分重要的一個環節，其反映了小區改造工程的實際造價。與新建工程項目相比，住宅小區改造工程的結算難度較大，因此在工程結算中，造價工程師需要深入施工現場，了解現場情況，熟悉市場價格，并對此進行工程量清單的核對。同時，造價工程師還需要建立工程量清單核對制度與內部復核制度，并嚴格執行。最后，在進行工程的竣工結算時，要做到材料調價有依據，并對工程量清單正確性進行檢查，在此之后根據小區改造實際情況制定合理價格，從而精確控制小區改造工程造價。

6 結語

總而言之，住宅小區改造是滿足我國城市現代化發展的一個有效方法，能夠顯著地改善居民的居住環境，提高人民生活水平，滿足人們日益提高的居住環境要求。但是由于住宅小區改造工程涉及到諸多方面，有著綜合性、專業性的特點，在具體的施工中經常會出現多種問題，提高工程的造價，給各方面參與單位帶來損失。文章對此進行分析研究，對住宅小區改造工程造價控制進行探究，對其控制策略方法進行總結，希望能夠幫助有效控制改造工程造價，提高改造工程的整體質量水平。

該項目在實施過程中可能個別群眾不滿意，有引發矛盾沖突的可能。因此必須采取必要的防范和化，避免這些社會穩定風險的發生。在積極落實相應的宣傳解釋，及時發現新隱患，調整完善相應的防范措施和應急預案，更好的維護社會的穩定和諧發展。