成都市住房租賃市場發展建議

張潔 鄧婧 吳瑤 付開欣

摘要：隨著成都被列為住房租賃試點城市以來，成都住房租賃市場連續出臺了一體系規范市場、培育主體、增加供給、保障安全等方面的政策措施，使得租賃市場逐漸步入較規范有序的發展態勢。但由于租房租賃市場需求眾多，經營水平參差不齊，使市場步入調整時期。本文結合成都住房租賃市場發展實際及存在問題，提出有關成都住房租賃市場健康發展的建議。

關鍵詞：成都;住房租賃;市場;發展建議

一、成都市住房租賃市場發展現狀

自2016年開始，成都陸續出臺大量政策用于調整房價的瘋狂上漲，取得了顯著的成效。但通過目前傳統調控手段下的土地限購、限價、限貸等政策無法有效解決我國房價持續上漲的增長壓力，在這樣的樓市調控政策狀態下，住房土地租賃開發市場調控作為有效緩和我國住宅租賃市場需求增長壓力的強有力調控手段已經開始大量入場。成都市住房租賃市場在政策春風的助力下開始萌芽。在2017年成都政府期間出臺的《成都市住房租賃市場發展五年規劃》優惠政策的積極推動下，將住房租賃行業推住房市場的吹風口。雖然高潮會銷退，但租賃住房制度作為支撐長效機制建立的核心，對房地產市場的穩定發展具有舉重輕重的作用。

二、成都市住房租賃市場存在的問題

成都作為人口流入城市，住房租賃市場不僅有源源不斷的市場需求，也有宜居環境和政策紅利加身。然而，成都人口的增長，使租賃市場的規模逐漸擴大，加之管理和服務的體制還未發展成熟，經營難度變大，安全監管問題日益突出，銷售房和租賃房的失衡，使住房租賃市場縮水。總體看成都住房租賃市場既面臨的問題，主要表現在：

（一）租賃供給結構單一

就全國來看，住房租賃市場起步較晚發展相對滯后，供給結構單一，很難滿足租客對居住產品升級更新的要求。在戶型、租賃期限等方面也與占據半壁江山的90后租客意愿不匹配。

（二）租賃市場的安全問題

隨著流動人口的增加，一些企業為了牟取暴利，企業采取“高進低處”“長收短付”經營模式出現了“爆倉”“跑路”，出現了無證照經營、超范圍經營、異常經營、信用不良、違法亂紀的“黑中介”。并且租賃合同不規范，不辦理房屋租賃登記備案，造成租客經濟損失，擾亂了租賃市場的秩序和原則。

（三）行業監管缺乏力度

成都市管理平臺未發展成熟，導致住房租賃資金監管水平不夠。租賃企業收取的租金、押金，會被隨意的挪用，資金的交付不夠流程化，租房信息與租賃合同中的約定不能保持一致。

（四）租售比失衡

住房租賃和銷售的比例失衡，導致租賃市場整體利潤薄弱，對各家租賃企業來說，租金差是主要收入源，相關增值服務只是增加品牌美譽度，能對租金有一定的溢價，但無法形成直接收入，使得企業在規模拓展方面顯得心有余而力不足。

（五）拿房成本較高，房源拓展渠道受限

成都居高不下的房價使成都土地的獲取變得困難，國家又出臺了一年拍賣次數的限制政策。使國有企業與非國有企業都感受到房源難尋，雙方也存在競爭。尤其對于非國企機構來說，招拍掛市場拿地受限;以盤活、收購方式拓展房源，但由于房源資產所有者預期高致使包租成本高，使得企業房源拓展空間越來越窄。

三、成都住房租賃市場發展建議

（一）增加租賃住房供應渠道

通過建設新建土地租賃私人住房、建設利用政策性土地租賃私人住房、盤活各類土地存量租賃房屋、試點土地改建租賃房屋、改造老舊租賃房屋、完善房源供應產地鏈等方式，多元化渠道不斷增加土地市場有效房源供應，豐富土地租賃私人住房市場供應來源體系，滿足多層次居住的需求，逐步解決供應結構的單一性。

（二）加大政策的支持

不斷完善公共服務政策、鼓勵穩定租賃關系、落實住房租賃納稅政策等措施促進租賃消費。減輕企業負擔，增加融資渠道，促進住房租賃經營。加大公租房貨幣的保障力度，將市場租賃房源和租賃補貼有效銜接，滿足保障對象多樣化居住需求。

（三）強化行業監督政策

需要不斷完善城鎮住房房屋租賃市場交易信息服務平臺，規范市場交易秩序，推進城鎮住房房屋租賃中介企業登記備案流程管理，推進租賃合同采用網簽模式備案，加強城鎮集中住房出租租賃管理，加大對租賃違法違規行為監督查處工作力度，防范租賃市場安全風險。

（四）健全管理制度

強化租賃企業信用風險管理，租金風險檢測，健全全市住房房產租賃服務市場監督管理機制，提升企業管理力和服務水平，促進租賃市場健康有序發展。

總體上來看，住房土地租賃政策作為加快建立我國租購租貸并舉新型住房租賃制度的重要政策舉措之一，即能作為平抑房價、滿足住有所居目標的切實舉措，也是增強城市人口吸引力的著力點之一。尤其隨著現代人們對城市居住率和生活品質的不斷提高以及對住房相關新型住房租賃服務產品需求的日益多元化，更加的需要地方政府和住房市場齊心協力，改變傳統觀念，共同努力促進成都新型住房綜合租賃服務市場不斷向住房供給體制結構良性改革方向發力，形成住房供應服務主體多元、經營租賃服務模式規范、租賃服務關系穩定的新型住房綜合租賃服務市場供給體系。

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作者簡介：張潔（2002.01-），女，漢族，四川人。本科在讀。研究方向：成都市住房租賃市場發展建議