統(tǒng)籌存量增量 激活市場潛力

文／正言

遼寧省凌海市把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，立足本地實(shí)際，優(yōu)化發(fā)展路徑，推動房地產(chǎn)市場盤活存量與保障增量有機(jī)結(jié)合，有效化解房地產(chǎn)庫存，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2019 年，凌海市商品房銷售面積30.4 萬平方米，商品住房庫存面積22.16 萬平方米，房地產(chǎn)庫存去化周期縮短為8 個(gè)月，為縣城房地產(chǎn)去庫存工作“打了樣”。

政策引導(dǎo)去庫存

在推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存工作中，凌海市堅(jiān)持政策先行，措施保障。

完善政策舉措。依據(jù)中央和省里有關(guān)政策措施，嚴(yán)格落實(shí)“一地一策”的要求，在摸清全市商品房庫存底數(shù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際，制定出臺了《房地產(chǎn)去庫存工作方案》，細(xì)化強(qiáng)化工作措施，努力做到方案明、目標(biāo)清，措施實(shí)、有力度，確保實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)庫存去化周期控制在合理區(qū)間。

引導(dǎo)擴(kuò)大剛需。凌海市把鼓勵(lì)、支持農(nóng)民進(jìn)城購房作為房地產(chǎn)去庫存的重要舉措，積極引導(dǎo)擴(kuò)大剛需，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房置業(yè)。加快推進(jìn)戶籍制度改革，進(jìn)一步放寬戶口遷移政策，在城區(qū)購買商品房的本區(qū)域農(nóng)民，準(zhǔn)予本人及其配偶、子女及在一起居住的父母落戶。優(yōu)化公共服務(wù)，保障其子女享有就近接受義務(wù)教育等公共服務(wù)，農(nóng)民在城內(nèi)首次購買商品房，其子女可按照相關(guān)規(guī)定就近擇校入學(xué)。實(shí)施貸款補(bǔ)貼，放寬農(nóng)民按揭貸款購房的放貸前置條件，并對購買首套商品房的給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

實(shí)施有效激勵(lì)。加大住房公積金支持力度，貸款首付比例由30%調(diào)整為20%；取消公積金個(gè)人住房貸款套數(shù)限制，貸款還清后，即可申請公積金個(gè)人住房貸款。推出房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠政策，在落實(shí)上級相關(guān)政策措施的基礎(chǔ)上，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅，降低購房負(fù)擔(dān)。個(gè)人購買2 年以上住房對外銷售的免征營業(yè)稅；個(gè)人購買90 平方米以下第一套和第二套住房征收契稅均降至1%，90 平方米以上第一套和第二套住房征收契稅分別降至1.5%和2%。

科學(xué)管控去庫存

凌海市牢牢把握房地產(chǎn)調(diào)控不放松，全面推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，通過科學(xué)適度管控房地產(chǎn)發(fā)展節(jié)奏，平衡商品房供需，減輕庫存壓力。

完善市場動態(tài)監(jiān)測機(jī)制。市住建、自然資源、發(fā)改、規(guī)劃等部門和單位密切聯(lián)動，建立實(shí)施房地產(chǎn)交易信息日報(bào)制度，強(qiáng)化對市場動態(tài)的監(jiān)測分析，準(zhǔn)確掌握區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售情況，密切跟蹤市場走勢，充分利用動態(tài)信息資源，適時(shí)對房地產(chǎn)市場形勢進(jìn)行研判，及時(shí)發(fā)現(xiàn)掌控苗頭問題，精準(zhǔn)施策，適時(shí)調(diào)控本地商品房庫存。

嚴(yán)格規(guī)劃審批。努力提高城市規(guī)劃的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)作用，統(tǒng)籌加強(qiáng)土地供應(yīng)的計(jì)劃管理和政策引導(dǎo)，依據(jù)商品房庫存量與市場需求量，合理確定土地供應(yīng)總量，把握土地供應(yīng)規(guī)模、時(shí)序和節(jié)奏，嚴(yán)格控制開發(fā)項(xiàng)目審批，做好本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總量調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場供需平衡，促進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展。2017 年度新開工項(xiàng)目4 個(gè)，建筑面積達(dá)29 萬平方米；2018 年度、2019 年度分別調(diào)整2 個(gè)開工項(xiàng)目，建筑面積分別為13.4 萬平方米、18.74 萬平方米，有效避免了無序開發(fā)帶來的新增庫存。

加強(qiáng)商品房銷售管理。保障商品住房有效供應(yīng)，督促已達(dá)到預(yù)售條件的商品住房房地產(chǎn)項(xiàng)目及時(shí)申請預(yù)售許可并組織銷售，嚴(yán)禁捂盤惜售。強(qiáng)化商品住房價(jià)格監(jiān)管，加強(qiáng)對商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案管理，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)根據(jù)開發(fā)建設(shè)成本、合理利潤等因素科學(xué)合理自主定價(jià)，在銷售過程中，嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，不得隨意上調(diào)申報(bào)價(jià)格。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年以來，該市普通商品房售價(jià)始終保持在每平方米2700—2800 元之間，房地產(chǎn)市場管控成效顯著。

問題導(dǎo)向去庫存

面對在土地征收、居民回遷安置等工作中出現(xiàn)的糾紛甚至上訪等問題，凌海市堅(jiān)持問題導(dǎo)向，多措并舉、化危為機(jī)，在解決實(shí)際問題中化解房地產(chǎn)庫存。

緊盯回遷難題尋對策。“謙龍一號”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因開發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致36 戶回遷戶無法正常回遷而多次上訪。為解決這一問題，凌海市按照有關(guān)規(guī)定出臺《關(guān)于凌海市房屋征收項(xiàng)目安置房屋市場化收購暫行辦法》，通過房源調(diào)查和詢價(jià)、公開競價(jià)等方式，由政府統(tǒng)一購買房源對回遷戶進(jìn)行安置，在妥善解決“回遷難”問題的同時(shí)，有效化解了房地產(chǎn)庫存。

圍繞棚改安置想辦法。在棚戶區(qū)改造工作中，市政府把提高貨幣化安置率作為棚改工作的中心任務(wù)，多措并舉鼓勵(lì)采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞桨仓镁用瘢环矫鏈p少了部分新建房源，另一方面消化了部分庫存商品房。按照政府引導(dǎo)、群眾自愿、讓利于民的原則，相關(guān)部門積極籌集房源，組建棚改安置房源庫，搭建交易平臺，為棚改居民選擇安置住房提供便利。鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)將存量商品房納入棚改安置房源，棚改安置住房單價(jià)不高于所在區(qū)域同類普通商品房住房單價(jià)，引導(dǎo)棚改居民選擇貨幣化安置。通過加大財(cái)政獎勵(lì)力度，采取企業(yè)讓利、政府補(bǔ)助等措施，降低安置房源價(jià)格，努力滿足被征收居民的多層次住房需求。

瞄準(zhǔn)遺留問題出實(shí)招。因證照不齊全，房產(chǎn)難以上市交易，是造成商品房庫存的一個(gè)重要原因。凌海市在充分調(diào)研掌握底數(shù)的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各有關(guān)部門，集中力量解決“辦證難”問題。2019 年以來，共為22 個(gè)小區(qū)辦理了不動產(chǎn)登記證，徹底解決了困擾企業(yè)、群眾多年的房屋產(chǎn)權(quán)證不能辦理問題。

優(yōu)化環(huán)境去庫存

凌海市持續(xù)加大城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)城融合發(fā)展力度，通過提升城區(qū)公共服務(wù)水平，不斷優(yōu)化人居、創(chuàng)業(yè)環(huán)境，從而激發(fā)了外來人口購房欲望。

著力打造特色小鎮(zhèn)。以打造凌水小鎮(zhèn)項(xiàng)目為抓手，加快改善區(qū)域人居環(huán)境。新建市政道路7 條、九年一貫制學(xué)校1 所、九華山幼兒園1 所，同時(shí)興建了九華山康養(yǎng)中心、休閑活動廣場及水上樂園，共吸引3 萬余人入住小鎮(zhèn)。

精心培育新商圈。緊緊抓住朝凌客專錦州東站2021 年建成通車契機(jī)，加快實(shí)施東站廣場及相關(guān)配套工程建設(shè)，確保實(shí)現(xiàn)與東站同步建設(shè)、同步投入使用，傾力打造繁榮新商圈，有效帶動周邊商品房銷售。

全力推進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展。精心打造大凌河工業(yè)園區(qū)，通過實(shí)施產(chǎn)城有機(jī)融合發(fā)展，吸引企業(yè)和項(xiàng)目落地，帶動人才集聚。目前，該園區(qū)已有27 家企業(yè)入駐。其中，9家企業(yè)總投資超億元，3 家企業(yè)銷售產(chǎn)值超億元，帶動城區(qū)1 萬余人穩(wěn)定就業(yè)，極大地促進(jìn)了該區(qū)域內(nèi)商品房去庫存工作。

全面展開城市“美顏”攻堅(jiān)。集中整治城市亂象，拆除違建438處，改造老舊小區(qū)10 個(gè)、農(nóng)貿(mào)市場3 個(gè)、城區(qū)旱廁20 座。著力解決城市凈水和污水處理問題，新開工建設(shè)的遼西北城區(qū)凈水廠、污水處理廠2020 年底前已竣工投入運(yùn)行。實(shí)施環(huán)衛(wèi)市場化改革，中標(biāo)公司目前已全面接管環(huán)衛(wèi)作業(yè)，城區(qū)保潔水平明顯提升。

激活市場去庫存

凌海市充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，圍繞市場做文章，盯著市場要效益。

拓寬商品房銷售渠道。充分發(fā)揮房地產(chǎn)協(xié)會平臺優(yōu)勢，積極調(diào)動房地產(chǎn)企業(yè)營銷積極性，采取抱團(tuán)營銷的方式，合力推動商品房銷售。組織房地產(chǎn)企業(yè)舉辦房產(chǎn)展銷會、推介會，搭建交易平臺，拓寬交易渠道，加大營銷力度。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)與錦州市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、戰(zhàn)略合作伙伴的合作，借助其營銷平臺和網(wǎng)點(diǎn)，大幅拓寬商品房銷售渠道。

增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信心。在充分調(diào)研區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，認(rèn)真分析研判房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上，通過召開座談會、交流會和到企業(yè)訪談等方式，及時(shí)向房地產(chǎn)企業(yè)通報(bào)相關(guān)政策，介紹先進(jìn)地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，幫助企業(yè)解決經(jīng)營中出現(xiàn)的問題和困難，增進(jìn)政企之間的了解和互信，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)去庫存信心，助力房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

引導(dǎo)企業(yè)提升市場競爭力。通過組織專家研討、專題論壇等方式，分析房地產(chǎn)業(yè)市場走勢，探討房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑，培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)市場意識，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場能力，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)走內(nèi)涵式發(fā)展的路子，推動房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。