重視住房租金的調控問題

文/本刊評論員

近期，不少市場研究機構和媒體都在關注一個現象：幾個大城市的住房租金水平有了較明顯的上漲。在人口凈流入的大城市，許多人都已將租房作為解決居住問題的重要方式，尤其是規模龐大的新市民和青年人群體，租金較快上漲將直接影響這些群體的生活。與此同時，隨著一系列房地產市場調控措施持續發揮效用，熱點城市的新房和二手房價格指數都呈現出漲幅回落的跡象。在這種背景下，調控好租金水平顯得尤為重要。

根據調研和分析，可以發現當前部分城市租金上漲主要有三方面原因：周期性、結構性和發展性。住房租賃市場的運行具有較明顯的周期性特征，一般在春節后隨著外來務工人員返城而出現租賃需求集中釋放，在暑期隨著高校畢業生就業又出現需求集中釋放，其他時期的需求較為平穩。當前，幾個大城市盡管租賃住房的總量在不斷增加，但供給側仍然存在較突出的結構性短缺，即與需求相匹配的有效供給相對不足，特別是適應新市民、青年人租住需求的供給明顯不足。與此同時，隨著生活水平不斷提高，居住條件逐漸改善，追求租住品質的承租人群體與日俱增，這對租賃住房的供需都將產生顯著影響，這種影響也必然會反映到租金水平上。

中央和國務院一直高度重視住房租賃問題。2020年12月召開的中央經濟工作會議強調“解決好大城市住房突出問題”，明確提出了一系列健全住房租賃體系和促進住房租賃平穩發展的重要措施，其中包括：要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場；土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用；要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。2021年《政府工作報告》進一步要求：“解決好大城市住房土地問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。”2021年4月和7月召開的中央政治局會議先后對增加租賃住房供給提出了明確要求。

為了貫徹落實好中央和國務院的要求和部署，對租金水平進行合理調控，當前要重點開展幾方面工作。首先，健全住房租賃監測體系。建議由住房和城鄉建設部或國家統計局等權威部門牽頭開展住房租金監測工作，及時發布重點城市住房租金價格指數。這既有助于有關部門全面準確地了解和掌握重點城市住房租賃市場的運行狀況，又可以避免不實或不全的市場信息和價格指數誤導公眾和市場，以平穩預期。

其次，科學確定租金水平合理變動目標。通過深入全面的調查和分析，梳理影響租金水平變動的各方面因素，剖析住房租賃市場發展規律，針對實際情況，實事求是地確定租金水平合理變動幅度，并探索與其他相關指標進行有效掛鉤。

再次，完善調控租金水平的政策工具箱。借鑒有關國家管控租賃市場的有益經驗，立足于我國發展實際，從法律、行政、金融、財政、稅收、土地、價格等方面建立健全租金水平調控政策工具箱。