淺談農村房地一體不動產確權登記問題與對策

周兵

摘要：我國近年實施的不動產統一登記制度受到越來越多的關注，其中農村房地一體不動產確權登記是不動產登記的重要組成部分，也為農民的物權提供極大保障。農村房地一體不動產確權登記可以解決農村居民房地的歷史遺留問題，明確農村宅基地和集體建設用地，為以后解決農村居民房地產權提供法律依據，對實現鄉村振興，促進城鄉融合具有深遠意義。本文對農村房地一體不動產確權登記做出詳細闡述，并對登記過程中出現的問題和解決策略進行具體分析。

關鍵詞：農村房地一體;不動產確權登記;問題與對策

引言：農村房地一體不動產確權登記工作的實施，使一些潛伏的問題浮出水面，工作中遇到的一個住宅歸多戶擁有，房屋建筑面積違規擴建，遠遠超出宅基地面積，不動產產權不明確等問題都亟待解決，本文從不動產確權登記制度、農村居民歷史遺留問題、工作人員執行力等方面進行研究，同時積極向其他地區吸取先進工作經驗，結合本地實際情況切實運用，在解決歷史遺留問題、規范建筑面積、加強審批力度等方面提出可行性對策。

一、不動產登記概述

隨著時間的推移，我國法律對不動產的定義也在不斷發生變化，但始終不變的是這一概念一直圍繞土地在變化，強調土地不可移動性。最新的《不動產登記暫行條例》指出，不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定注意事項記載與不動產登記簿的行為，從定義中可看出不動產的主體，客體和登記內容都明確統一，把居民的權力以法制的形式保護起來，體現我國有法可依，有法必依的法制觀念。不動產確權登記首先由居民提出申請，登記人員和相關單位去現場審核，對符合農村房地一體不動產確權登記制度的申請人登記和發證，對不符合農村房地一體不動產確權登記制度的向申請人說明情況，明確指出需要整改的問題，待整改后對達到制度要求的進行發證。在不動產登記過程中，登記人員不只是執法者，也是宣傳者，將農村房地一體不動產是什么給居民講清楚，居民使用的土地是國家的，居民享有農村宅基地和集體建設用地的使用權，而不是所有權。居民的房屋等建筑和宅基地是一體的，所以是農村房地一體不動產確權登記，人民是國家的主人，登記人員要站在服務人員的角度開展工作。

二、農村房地一體不動產確權登記中的問題

我國距離上次大規模不動產登記已有27年之久，在二十多年中房屋出現倒塌、翻新、歸屬權變遷等問題已成為常態，由于受到時間、人力、物力等因素的影響，現存的不動產登記簿無法滿足工作需要。

1、“多圈多占”現象嚴重

一些農村居民的傳統意識中認為家的附近就是自己的地方，強行在原有面積上霸占周圍土地，納入自己的院墻之內，導致實際占地面積和登記占地面積嚴重不符，這也側面表現出相關單位審批通過后，在房屋建造時監管存在的不足，不能將審核深入到房屋建造的整個過程當中。正是由于這種把宅基地當成自己的私有財產的思想，居民建筑面積過大，導致大面積宅基地閑置，造成浪費，同時也影響農村道路規劃，農村“村村通”政策實施時，由于宅基地和院墻的影響，新建設的水泥路或者柏油路都出現不同程度的繞路現象，嚴重阻礙農村地區交通建設。近年，隨著居民生活水平不斷提高，人民日益增長的物質生產需要越發膨脹，舊房擴建的思想在農村中傳播開來，一部分居民拆除舊房建造新房，一些思想“新奇”的居民，為了在村子中“爭奇斗艷”，舊房拆除后，立馬三層小樓開始建造，預登記標準相差甚遠，給之后的登記工作帶來困難。

2、“一戶多宅”問題較為突出

造成“一戶多宅”問題的原因很多，一方面居民缺乏法律意識，隨著生活水平的提高，部分居民為了給孩子提供更好的教育就在城里買房，如此一來，導致一戶多宅現象，通過繼承和贈與導致一戶多宅現象頻發，另一方面，相關部門缺乏宣傳農村房地不動產的宣傳是造成這種現象不可忽視的問題。盡管“一戶一宅”是現在國家主抓政策，但是歷史遺留問題要真正解決起來困難重重。比如，我國法律存在漏洞，對“一戶”概念的定義模糊不清，從而給實際工作造成混亂，加之數十年對農村宅基地缺乏有效的監管，農村居民思想中“一宅一戶”觀念淡薄。

3、權屬關系不明確

只有保證權屬關系清晰，農村房地一體不動產確權登記才能有效進行，現實工作中，大部分宅基地沒有明確的界限，原有資料過期嚴重，甚至部分居民建房資料保存不當，房屋和宅基地權屬關系面臨多重挑戰。不動產登記人員在確認宅基地過程中得知，很多居民未對宅基地界限未做出明顯標記，或者多年前用石頭和木棍作為中介物，早已消逝殆盡，登記工作只能憑借相鄰人家共同回憶來填補登記信息，這種方式受人為因素干擾較大，缺乏科學依據。宅基地審批階段間隔長，審批方式不統一，導致書面文件上的面積不一致，早年檔案格式不規范，缺乏對部分信息的明確記載，隨著時間的推移，檔案的丟失卻未曾補錄，權利人對審批文件重視程度不足等等，都是農村房地一體不動產確權登記過程不斷出現或遇到的問題。

三、農村房地一體不動產確權登記的解決對策

1、相關部門完善制度規定

審批部門是落實房屋建設是否符合規定的主體，要認真貫徹落實指導思想，在實踐工作中發現問題、記錄問題、解決問題、完善制度，審批步驟細節化，在住宅建設的各個階段，明確指出需要申請人報備的資料，將申請人的職責落實在規定中。要強化部門之間的聯動，農村宅基地的審批不僅需要考慮建筑面積是否符合規定，還要結合自然資源，城鄉規劃等部門共同出具的審批意見進行宏觀調控，保障農村居民宅基地的科學布局，符合城鄉發展規劃，不影響“村村通”戰略的實施。

2、增強農村房地一體不動產確權登記人員專業素質

對不動產登記人員進行系統培訓，根據登記過程中的實際問題，提供切實可行的處理方案，所有登記人員按照處理方案執行，保證登記簿內容具有一致性。增強責任意識和服務意識，橫眉冷對千夫指，俯首甘為孺子牛，把工作當作自己對社會的責任，與農村居民友好交流，共同協商處理農村房地一體不動產等級問題。建立獎勵和處罰機制，評選先進工作團體和先進工作個人，利用榜樣的力量，激發登記人員的勞動積極性。

3、加快不動產登記信息化進程

目前城市不動產登記即將完成，農村不動產登記要學習相關先進經驗，信息化時代要以實現登記信息電子化，對農村不動產登記實現電子信息錄入，不僅能降低登記成本，還能大大提高登記效率。因此，在工作中要把電子化成果擴展到更多部門，嘗試建立農村房地一體登記信息共享中心，進而擴展到城鄉不動產登記信息一體化，與公安，稅務等部門實現信息共享，享受不動產信息登記帶來的紅利。

結束語：總而言之，農村房地一體化不動產確權登記可以有效地給農村居民的不動產財富予以法律保護，可以有效解決宅基地所有權糾紛，促進農村和諧穩定發展。因為在歷史不同階段相關的不動產登記政策不同，具體實施過程中因地方差異導致等級登記效果不同，出現了一些存在歷史遺留問題，登記人員要予以理解，在依法的前題下以便民為原則，統一現行登記標準，合理解決問題。隨著相關制度的不斷完善，進一步提高登記人員素質和專業技能，向不動產登記先進地區學習經驗，把農村房地一體不動產確權登記做到信息化和透明化，切實把農村房地一體不動產確權登記這一件利國利民的實事辦好。

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