區域房地產項目影響因素及分析

付泉 張庭瑜

摘 ?要：隨著中國經濟的進步和社會的發展，房地產市場發展迅速，競爭日益激烈。在房地產開發活動中，前期策劃是房地產開發和經營活動的基礎，房地產前期策劃方案將在很大程度上影響到房產投資收益。本文以大量房地產開發和前期策劃經驗為分析依據，分析了影響區域房地產的因素：經濟因素、市場競爭因素、區域環境因素、人口因素。而且事實上人們更愿意選擇適合自身生活特點和個性特征的區域居住生活。外企職員、機關事業員工和收入不菲的私營企業主等多數選擇在城市中心地段居住。

關鍵字： 房地產，空間策劃，影響因素

1 引言

自20世紀80年代以來，我國開始對住宅制度以及土地制度進行改革，正是在這一背景下，房地產企業在我國大城市中發展迅速，并逐漸在國民經濟中突顯地位，成為推動國家經濟發展的主要力量，對于GDP的拉動產生重要影響。近年來，國內房地產市場快速發展[1]。由于房地產項目的不具備良好的前期策劃方案，大部分項目在實施階段都會由于缺乏指導思想而導致實施過程效率低下的情況。除此之外，良好的指導思想能夠將所有的設計工作進行整合，形成一個完整的組織，能夠真正、完全的表達出投資者需求，并設計出詳細任務書，使得設計工作能夠有據可依，最終達到設計工作能夠滿足業主需求的目的，相反地，如果沒有良好的指導思想，那么一切將會背道而馳。房地產企業在為項目做前期策劃的最終目的是為了實現項目增值，并且在整合所有資料的基礎上，提前對項目從組織、管理以及技術和經濟等方面進行考慮，并根據預先設想提出一套完整方案，并對其科學性和系統性進行分析和論證。房地產項目的前期策劃能否成功，直接關系到整個項目能否成功，所以說前期策劃對一個項目來說至關重要，有助于奠定項目整體思路、理清建設項目思想，使項目決策有據可依，對項目建設過程具有指導作用[2]。

2國內外研究現狀

2.1國外現狀

房地產行業的實踐活動促使其理論研究得到發展，歷經一段時期的發展和摸索，房地產行業的理論研究一直都是在實踐的基礎上進行著并指引著行業的發展。 國內的房地產業的發展要遠遠落后于許多發達國家。不但如此，關于該行業的經濟制度相對落后，關于相關行業的理論形成也比國外稚嫩，發達國家在其特有的經濟現象和房地產業務實施的基礎上，早已建成了一套非常完整流暢的理論觀點和制度[3]。發達國家的房地產業務的理論形成也是在其土地城鎮化的基礎上進行的。通常情況下，西方國家應該已較快的度過了城鎮化階段，在這方面已經具備了大量的理論基礎。雖然城鎮化建設離不開各自國家的社會環境和政治影響，但是我國的城鎮化發展環境與他們差距很大，值得一提的是兩者的一部分共性現象的理論研究。以經濟學的觀點來分析，市場上供求關系的變化可以直接影響和確定城市周邊土地形式的變更現象。房地產企業開發后形成的項目市場銷售情況，一定程度上決定著企業的利潤和承擔土地價值的能力，決定著項目的開發位置，進而決定著城市周邊地區土地流轉的制度變更[4]。

2.2 國內現狀

研究資料顯示，對于房地產投資項目的策劃的概念在業內還沒有形成一致意見，更沒有明確策劃的研究對象和具體內容。現在，對于房地產投資項目策劃的概念，很多專家學者都是借助于比喻的方式給出一個形象的說法，對于房地產投資項目策劃的具體界定卻沒有明確。雖然有的研究是以房地產投資項目為中心開展的，可他們強調的卻是房地產這個“概念”要如何策劃。例如，有專家指出，“房地產策劃的具體目標就是保證房地產投資開發項目的完成，開發創新性思維，提出對策，制定出詳細的實施方案，具體內容有廣告策劃、物業管理策劃、房地產戰略性策劃和具體的營銷策劃方案等”。還有專家指出，“在房地產行業范圍內，使用科學規范進行策劃的行為就是房地產策劃，它的具體目標是保證房地產開發項目的順利進展，進行市場調研，找準市場定位，以創新求異為設計理念，使用多種不同的策劃方法，根據特定的程序對待開發的房地產項目做出合理的規劃，并提出具有可行性的操作方案[5-6]。

3 區域房地產前期策劃理論研究

3.1 基本理論

在房地產投資項目中，其策劃方案的制定實際上是將所收集信息進行分析和研究，并依此為基礎進行方案設計的過程。在此過程中，信息的收集和匯總作為方案設計和制定的基礎，其全面性和系統化對方案的設計、制定和調整具有不可替代的作用。為給方案的制定提供全面、準確、具體的一手資料，除收集直接與房地產投資項目相關的數據和資料外，還應包括環境因素、消費人群的喜好及政策法規等信息的收集。這些眾多的信息必須經過嚴格分析和篩選，剔除虛假和片面的資料，為方案的設計和制定提供準確、堅實的基礎保障。同時，對方案的設計和制定過程還應有明確的要求，即對設計人員進行分組，不同的設計小組獨立設計和制訂不同的方案。不同設計小組設計制定的方案最后交由決策者進行選擇，決策者通過對不同方案進行比對、分析和研究，選出最具可行性的方案。在方案的實施過程中會面臨很多不可預知的因素，因此必須建立嚴密的信息反饋控制系統，實時監控方案的實施過程，根據反饋的信息和問題對方案及時進行修正。

3.2 影響因素

（1）經濟因素 ?在規劃房地產項目之前，有必要深入調查城市發展程度和未來發展走向，充分了解市場需求特點。各地區城市之間發展水平差異巨大，例如行政級別相同的東部沿海城市與中西部省份城市，經濟發展程度和收入、消費水平存在天壤之別。常用的經濟指標包括全市生產總值和經濟增長率、人均純收入和居民儲蓄存款額等。分析以上經濟指標可以整體上評估該城市居民的價格消費水平和購買力。

（2）市場競爭因素 ?當前各行各業普遍存在市場競爭，充分深入了解對手才能在競爭中處于不敗之地。面對房地產市場愈演愈烈的競爭形勢，特別是目前國家在經濟調控上實施緊縮性貨幣政策，銀行上調存貸款利率、降低個人貸款規模，導致消費不振，住房銷量大幅下跌。受形勢所迫，房地產企業紛紛降價促銷，導致房企盈利下降甚至造成部分企業虧損的局面。

（3）區域環境因素 ?消費者對房產的購買欲望除價格外首要影響因素就是房產周邊的配套設施和交通條件等綜合的區域環境。區位因素（又稱區位因子）是指影響主體分布的主要原因，區位不同其周邊的配套設施的完善程度也不盡相同。通常遠離城市中心的區位，各種生活配套設施越不完善，反之距離城市中心區越近，各種生活配套設施相對比較健全。

（4）人口因素 ?城市常住人口是購房的主力軍，因此展開人口分析對房地產前期策劃意義重大。人口因素主要涉及人口總量、人口分布、行業構成、教育設施、家庭結構、收入和消費水平等。人口總量決定著城市對住房需求數量的上限。龐大的人口基數為房地產業提供了大量購買群體，有效支撐著城市房地產需求。人口信息主要通過統計學方法整理得出，它不僅具備特有的自然屬性和社會屬性、經濟文化特征外，還具有一定的空間特征。

4 結論

房地產的價格受多種因素的影響，而房地產本身又包含影響其價格的屬性，本文通過研究了不同因素對房地產價格的影響程度以及綜合影響，目的是通過研究影響房地產價格的多種因素，可以采取不同的手段從不同方面對房地產價格進行調控。相較于其他影響因素而言，房地產價格受宏觀因素及政府出臺的調控政策影響最大，而消費者對未來的預期等因素影響程度較小。

參考文獻：

[1]夏丹，杜國良.內涵式發展下高校預算績效評價體系研究[J].會計之友，2019（05）.

[2]王海妮.高校財務預算績效模糊評價研究——以S高校為例[J].會計之友，2019（04）.

[3]李偉.基于空間數據挖掘技術的房地產估價系統設計與研究[J].現代測繪，2012， 32（6）：28-29.

[4] 張金明.論我國房地產市場的預期性質[J].現代財經，2011，20（3）：57-59.

[5]鄭寧，陳立文.對房地產價格影響的貨幣因素研究[J].價格理論與實踐，2018（05）.

[6]趙華平.城市房地產空間預期評估研究[D].2013.6.

基金項目：陜西省土地工程建設集團有限責任公司內部科研項目（DJNY2021-10）（DJNY2020-22）（DJNY2020-23）（DJNY2020-24）（DJNY2020-29）;長安大學中央高校基本科研業務費用專項資金項目（300102351502）;陜西地建-西安交大土地工程與人居環境技術創新中心開放基金資助項目（2021WHZ0089）

作者簡介：付泉（1992-），男，陜西西安人，碩士，助理工程師，研究方向污損土地治理。