關(guān)于房屋征收中的住改商評(píng)估問(wèn)題研究

蔡志強(qiáng)

摘要：在城市中進(jìn)行舊城改造對(duì)于群眾來(lái)說(shuō)一直是一項(xiàng)重要的惠民工程，因而，如何對(duì)擬拆遷建筑進(jìn)行客觀公正并且合理地估價(jià)，直接關(guān)系到政府以及相關(guān)被征收人員的切身利益。筆者將在下文中，就房屋征收工作中的“住改商”房產(chǎn)估價(jià)問(wèn)題展開(kāi)分析與探討，并梳理總結(jié)了相關(guān)的估價(jià)方法。

關(guān)鍵詞：房屋征收;住改商;評(píng)估問(wèn)題

隨著當(dāng)下時(shí)代各線城市的城市化進(jìn)程的加快，政府部門(mén)對(duì)于城市應(yīng)進(jìn)行重新規(guī)劃，因此對(duì)舊小區(qū)的居民進(jìn)行搬遷與安置便成為了當(dāng)下政府進(jìn)行工作時(shí)面臨的主要問(wèn)題。而大部分的糾紛問(wèn)題的產(chǎn)生究其根源均與搬遷補(bǔ)償金有所關(guān)聯(lián)。根據(jù)有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，評(píng)估人員在進(jìn)行價(jià)值估計(jì)時(shí)常產(chǎn)生金額糾紛的房產(chǎn)最多的便是“住改商”，這類(lèi)住戶的存在為政府開(kāi)展的房屋征收工作帶來(lái)了一定程度的困難，因此，客觀合理地處理好“住改商”的房屋征收問(wèn)題對(duì)于政府的工作來(lái)說(shuō)極為重要。

一、多種估價(jià)方式之間的對(duì)比分析

（一）比較法

評(píng)估人員利用比較法對(duì)“住改商”進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意以找出三個(gè)以上具有可比性的交易實(shí)例作為工作核心。而對(duì)于可比實(shí)例的具體定義，2019年的房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范給予了新定義，其內(nèi)容主要包括以下三點(diǎn)：其一，是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn);其二，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不宜超過(guò)一年;其三，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。即，對(duì)評(píng)估工作人員來(lái)說(shuō)，滿足以上三點(diǎn)的“住改商”房屋即可對(duì)其運(yùn)用比較法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

（二）收益法

利用收益法對(duì)在房屋征收的過(guò)程中對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，這種工作對(duì)評(píng)估人員來(lái)說(shuō)相對(duì)輕松容易。收益法適用于對(duì)具有收益性的房產(chǎn)，舉例說(shuō)明，評(píng)估人員能夠較容易地對(duì)出租、自營(yíng)的房產(chǎn)進(jìn)行未來(lái)收益或經(jīng)營(yíng)收益以及相關(guān)稅款進(jìn)行預(yù)估。此種類(lèi)的房產(chǎn)資源便可以應(yīng)用收益法對(duì)其進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，能夠有效提高評(píng)估人員的工作效率。而“住改商”正是適合運(yùn)用收益法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的一類(lèi)房產(chǎn)，因此，評(píng)估人員在對(duì)“住改商”進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，可以利用收益法對(duì)其進(jìn)行有效評(píng)估。

（三）成本法

利用成本法在進(jìn)行房屋征收工作時(shí)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，本質(zhì)上講便是估算此處房產(chǎn)的“成本價(jià)”，利用合理方式估算出土地本身的價(jià)值以及建筑物的價(jià)值，并將兩者的價(jià)值進(jìn)行相加，進(jìn)而得到此處房地產(chǎn)的價(jià)格總值。但就“住改商”來(lái)說(shuō)，土地的使用權(quán)原是“住宅”用途，如果利用成本法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，那么所得出的價(jià)值結(jié)果多數(shù)與實(shí)際情況不符。因此，評(píng)估人員在對(duì)“住改商”類(lèi)型的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)不應(yīng)利用成本法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。

（四）假設(shè)開(kāi)發(fā)法

評(píng)估人員在利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行房產(chǎn)估價(jià)時(shí)，常用來(lái)對(duì)未開(kāi)發(fā)的空地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，而“住改商”本就是已經(jīng)建成的建筑，因此，假設(shè)開(kāi)發(fā)法并不適用對(duì)“住改商”的價(jià)格評(píng)估。

二、估價(jià)方法在“住改商”評(píng)估問(wèn)題的具體應(yīng)用策略

（一）運(yùn)用比較法對(duì)“住改商”進(jìn)行價(jià)格評(píng)估

評(píng)估人員在進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)，若是發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)卮嬖谌幰陨显诮趯?shí)行過(guò)征收的“住改商”房產(chǎn)，并且確定這些房產(chǎn)的征收時(shí)間不超過(guò)一年，那么便可以判定當(dāng)?shù)氐摹白「姆俊笨梢岳脗鹘y(tǒng)的比較法對(duì)相關(guān)的交易案例實(shí)行因素修正，進(jìn)而得到較為準(zhǔn)確的房產(chǎn)估值。

但若是評(píng)估人員在進(jìn)行估值時(shí)在當(dāng)?shù)卣也坏较鄳?yīng)的案例，筆者認(rèn)為還是能夠活用比較法對(duì)相關(guān)房產(chǎn)資源進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。究其原因，盡管住改商的房產(chǎn)資源被用作商業(yè)用途，但就住改商的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來(lái)說(shuō)，其仍被承認(rèn)為住宅性質(zhì)。因此，評(píng)估人員在進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)可以從兩個(gè)層面進(jìn)行考慮：其一，評(píng)估人員首先按照住宅用房的比較法對(duì)住改商進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，而后思考將住宅轉(zhuǎn)換為商業(yè)用途后所獲得的房地產(chǎn)價(jià)值附加值的提升。此外，評(píng)估人員可以根據(jù)計(jì)算所得的折現(xiàn)值有效地得出住改商的價(jià)值附加值，進(jìn)而完成對(duì)住改商房產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估任務(wù)。其二，評(píng)估人員在對(duì)房產(chǎn)資源進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，可以對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行假設(shè)，假設(shè)當(dāng)前的房產(chǎn)資源已經(jīng)變?yōu)榱松虡I(yè)用房，此時(shí)再應(yīng)用商業(yè)用房的比較法對(duì)房產(chǎn)資源進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，并通過(guò)一定程度的計(jì)算，得出變更房產(chǎn)用途后的所需成本，將這部分成本從商業(yè)用房的價(jià)值評(píng)估中減去，進(jìn)而得出“住改商”的價(jià)值評(píng)估。

（二）運(yùn)用收益法對(duì)“住改商”進(jìn)行價(jià)格評(píng)估

對(duì)評(píng)估人員來(lái)說(shuō)，收益法的應(yīng)用關(guān)鍵在于在工作的過(guò)程中取得三個(gè)有效參數(shù)：未來(lái)凈收益，還原率以及收益年限。關(guān)于未來(lái)凈收益，工作人員能夠從三個(gè)以上的“住改商”的租賃案例中通過(guò)計(jì)算得到，對(duì)于舊城改造項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，“住改商”的房產(chǎn)資源數(shù)量不少，其租金收益也是一筆可觀的數(shù)字。對(duì)于還原率而言，通常的計(jì)算方式為利用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率外加風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償進(jìn)行計(jì)算獲得，而考慮到“住改商”在法律制度中的爭(zhēng)議性，其風(fēng)險(xiǎn)取值相較于純商業(yè)用途的住房更高。而選取收益年限時(shí)，由于住宅用途的土地使用證明能夠自動(dòng)續(xù)期，在確定年期收益時(shí)應(yīng)考慮是否選取無(wú)限的年期收益。而問(wèn)題的答案對(duì)于評(píng)估人員來(lái)說(shuō)應(yīng)是在工作過(guò)程中對(duì)現(xiàn)存建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限進(jìn)行評(píng)估后再進(jìn)行確定。值得一提的是，最好的解決方式最好由政府以及被征收人共同協(xié)商確定。

結(jié)束語(yǔ)：

綜上所述，對(duì)于實(shí)際用途已經(jīng)改變的房產(chǎn)資源來(lái)說(shuō)，相關(guān)工作人員在進(jìn)行價(jià)值評(píng)估工作時(shí)難度較大，尤其以“住改商”這類(lèi)的房產(chǎn)資源在法律制度層面上的爭(zhēng)議較多。因此，估價(jià)師在進(jìn)行工作時(shí)必須獲得有關(guān)部門(mén)的審批后才能進(jìn)行更加細(xì)致地價(jià)格評(píng)估。盡管本文淺析了對(duì)“住改商”這類(lèi)房產(chǎn)的估價(jià)方法，但在實(shí)際的工作過(guò)程中，相關(guān)工作人員仍會(huì)遇到諸多困難，因此，需要工作人員在實(shí)踐的過(guò)程中進(jìn)行有效的探索歸納，有效提升相關(guān)部門(mén)的工作效率。

參考文獻(xiàn)：

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