淺析國有企業融入國家保障房建設中的實踐與思考

朱 偉

上海建工房產有限公司 上海 200080

1 研究背景

隨著我國社會經濟的飛速發展、人們對城市住房需求量不斷提高，促使我國房產市場得到空前的發展。但由于國家在保障房建設政策上的不完善，致使商品房的發展及其價格大幅度提升，這已遠遠超出了正常家庭所能承受的范圍（尤其對于中低收入家庭而言），嚴重影響我國經濟的健康運行和人民的生活水平[1]，尤其是在北、上、廣、深等大型城市，這類問題尤為突出。為了滿足中低收入家庭的住房需求，我國政府對商品房市場進行調控，開始逐步完善保障房政策，著力發展保障性住房，并將其提升至政治任務的高度。

2 房地產政策雙軌制的形成

新中國成立初期，我國以“建設先進工業國”為國策，但又受制于“落后農業國”國力不足的國情，直到20世紀末，才摸索著進入住房市場化階段[2]。

1998年“房改”時期，政府提出建立商品房、經濟適用房、廉租房三位一體的住房體系。2000年之后，住房供應主要依靠市場，但多層次住房供應體系從未真正建成。在此期間商品房市場得到了巨大的發展，而經濟適用房在房改初期蓬勃發展后，由于地方政府動力不足及分配問題帶來的社會輿論壓力而陷入停滯狀態；同時，由于廉租房體系遲遲沒有建立，因而中低收入人群的住房問題一直沒有得到有效解決。

由于商品房價格的持續高漲已影響到經濟的健康運行，因此國家開始著力發展保障性住房，并且對商品房市場實施了一系列的調控措施，逐步形成住房發展的雙軌制，即在維持市場主導商品房的同時，大力建設解決中低收入家庭居住問題的保障性住房。目前，保障房的建設已經上升至政治任務的高度，住建部對各級地方政府下達了責任狀，所有分配目標必須達標。

3 國有企業參與的天然性和熱情度

3.1 參與保障房建設的天然性

基于我國房地產政策雙軌制的初步形成，2003年10月6日（世界人居日），上海某國有企業房產公司（以下簡稱該企業）所開發建設的寶山某地塊開工儀式，正式開啟了上海市中低價“四高”小區的開發和建設的序幕，由此也拉開了該企業進入了保障房開發建設領域的序幕。

隨著上海政府推出“中低價‘四高’小區”“二個一千萬”“大型居住區”“退二進三”“四位一體”等不同保障房建設目標，截至“十三五”規劃中期，該企業先后參與了逾360萬 m2、4萬多套保障房的開發建設，具體參與項目如表1所示（其中1畝≈666 m2）。

表1 該企業參與保障房開發建設項目不完全統計

由表1可知，自2003年起該企業積極投身于政府倡導的保障房投資建設中，順應了國家宏觀調控的政策趨勢。由于數據收集的滯后性，本文暫且提供“十三五”中期以前該企業參與政府保障房投資建設的項目，本文后續內容所涉及的表格數據均截至2018年。

3.2 參與保障房建設的熱情度

結合表1中該企業所投資建設的項目，基于上海市“四位一體”的保障房建設政策，進一步介紹保障房的構成體系，包括各種類型保障房的覆蓋人群、開發模式及盈利模式等，從中分析出開發商的參與積極性與該企業的參與度，如表2[3]所示。

表2 保障房的構成體系及相關參與度

除以上幾種闡述的類型外，棚戶區改造（舊城改造）和城中村改造通常也歸入保障性住房項目，如圖1所示。

圖1 棚戶區改造開發建設歷程

目前，棚戶區改造項目通常采用城市綜合開發的模式，可改造成一般的商品房和商業辦公樓，而拆遷及回遷等方面支出的成本，一般通過政府的政策和審批優惠得到補償，其最終收益與商品房開發的最終收益相差不大。因此，主流的開發商也愿意參與棚戶區和城中村改造項目，該企業當下參與的某鎮城中村建設也正是順應了該趨勢。另一方面，公租房的運營模式正在不斷完善中，尤其是經營項目如何正常收回租金，產生穩定的回報正現金流，還有待進一步觀察。當前正在逐步完善的租賃房和長租房等，由于其不屬于保障房范疇，在此不作闡述。

4 基于國家政策淺談企業收益和經營風險

我國的住房市場雖然經過了二十多年的高速發展，但由于城市化程度不高，城市的住房供應缺口依然很大，從表3中可以看出，在未來較長一段時間內，我國對住房的需求依然很高，不存在需求降低的問題。

表3 未來不同家庭類型對保障房不完全供求

從表4統計數據中可看出，在“十二五”期間，保障房的開發對該企業各類經營指標具有很大的貢獻度。

表4 該企業保障房項目指標不完全占比 單位：%

由于后期國家在政策方面偏向于商品房市場，致使開發商對保障房投資力度減緩，導致未來保障房投資建設有效對沖商品房投資建設的影響將有所下降，因而保障房開發建設漸漸走向下行風險。

從圖2可以看出，該企業保障房項目的回籠資金除了2013年之外總體呈現上升趨勢，說明保障房項目對該企業持續發展和經營大有益處。但銷售額在2014年開始有明顯的下滑現象，一方面可能是由于地方政府對保障房政策上的松弛（比如購地優惠力度、補貼政策、差價返還、貸款和稅收優惠等）[4]，導致地價、房價上漲，開發商在收益上降低；另一方面可能是由于國內經濟大環境不夠理想，導致人們購買力下降。

圖2 保障房項目銷售額與回籠資金指標占比

結合該企業保障房項目開發數據不完全統計（表5和圖3）也可以看出，2014—2015年，該企業針對保障房項目的投資額也在大幅度的減少，進一步顯示了該企業對保障房的投資支撐作用開始逐漸減少。

圖3 投資額隨時間變化趨勢

表5 該企業保障房項目開發數據不完全統計

為此，該企業在“十二五”以后及時進行投資調整，提出了“631”戰略規劃，擬降低保障房開發投資的占比，從50%以上降為30%，充分體現了政策化的保障房建設也有市場化的一面。

5 結語

由于數據統計的滯后性，本文缺乏2018年以后參與政府保障房投資建設項目的數據，在后續的研究中待數據統計完善后，筆者將在本文研究成果的基礎上作進一步的分析。此外，通過分析，筆者總結在參與政府保障房建設中多年的體會與心得，以供參考：

1）在保障房項目的取得、開發和建設過程中，應及時跟進政府政策，不斷調整和完善公司的戰略規劃。

2）加強土地儲備，加快前期工作落地，使保障房建設在當下激烈的開發建設市場均衡發展。

3）加快前期“四證”的辦理及項目的“搭橋”工作，使保障房項目盡可能地為公司提供優質的融資平臺和強大的現金流。

[1] 湯景林.我國房地產市場宏觀調控策略研究[J].改革與開放,2010(14):74-77.

[2] 趙萬民,王智,王華.我國保障性住房政策的演進趨勢、動因及協調機制[J].規劃師,2020,36(11):86-94.

[3] 湯曉萌.我國保障性住房建設融資問題研究[D].武漢:武漢科技大學,2012.

[4] 葉曉煌,葉雪潔,呂莉.創新外溢與創新的技術鎖定效應[J].中國科技論壇,2011(2):27-32.