房地產企業納稅籌劃問題探討

摘要：納稅籌劃的意義在于維護納稅人的合法權利，有利于納稅人更好地掌握和實施稅收法規，有利于資源優化配置、促進稅制的不斷完善。房地產企業要正視稅收籌劃的風險性、關注稅收法律的變化、明確稅收籌劃的目的。

關鍵詞：房地產企業;納稅籌劃;

一、企業納稅籌劃的具體方法

（一）納稅籌劃的基本方法

企業納稅籌劃的基本方法是利用國家的稅收優惠政策進行稅收籌劃。企業要根據國家有關法律和政策決定自己企業的組織形式、投資規模和投資方向等，利用稅率差異降低稅負。

（二）納稅籌劃的其他辦法

企業還可以根據已有的非優惠性的稅收政策進行納稅籌劃，比如遞延納稅、稅負轉嫁及選擇有利的企業組織形式。

二、房地產開發企業的整體納稅籌劃思路與設計

整體納稅籌劃思路主要有如下幾個方面，一是結構方面的納稅籌劃思路，要設立合理的納稅籌劃要點（投資方向的選擇，企業性質的選擇，注冊地點的選擇）;二是采購與銷售環節的納稅籌劃思路。選擇好供貨單位可以取得稅收收益，銷售收入的納稅籌劃要點有對收入的確認、銷售合同、混合銷售、兼營銷售、促銷方式、銷售分支機構等進行納稅籌劃。三是成本管理層級的納稅籌劃思路。如對發票進行籌劃、對費用進行籌劃、對資產進行籌劃。以及企業籌資和投資、利潤分配等納稅籌劃思路。

1.土地增值稅納稅籌劃方案設計

適當增值籌劃法。納稅人建造普通住宅出售，增值額沒有超過扣除項目金額20%時，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%時，應就其全部增值額按規定征稅。分散籌劃法。例某企業準備將其擁有的一幢房屋及土地使用權轉讓。因為房屋已經使用一段時間，里面的設施已安裝齊全，房子市場價格為1000萬元，里面的設施價格為100萬元。如果該企業和購買者簽訂合同時不注意區分，而是將全部金額以房地產轉讓價格的形式在合同上體現，則增值額無疑會增加100萬元。如果該企業與購買者簽訂房地產轉讓合同的同時，采取以下變通方法，將收入分散便可節省不少稅款。具體的做法是在合同上僅注明800萬元的房地產轉讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設施購銷合同，則可以很好地解決問題。而且這種方式也可以節省印花稅，因為購銷合同的印花稅稅率為0.03%，比產權轉移書使用0.05%稅率要低。

2.房產稅納稅籌劃方案設計

租房合同的納稅籌劃。企業在出租房屋時，往往涉及水電費的問題，如果將兩者共同簽訂租賃合同的話，會加重企業的稅收負擔;而分開簽訂，則可巧妙地減少稅收。

3.印花稅納稅籌劃方案設計

訂立委托加工合同的納稅籌劃方法。一是將原材料金額與加工費金額明確分開。二是適當降低加工費金額，提高原材料金額。減少流轉環節，避免重復征稅的納稅籌劃方法。因為在貨物或勞務的流轉環節中，每一次訂立合同均需要繳納一次印花稅。如果事先能夠確定下一個流轉環節，就完全可以節省印花稅。

4.契稅納稅籌劃方案設計

土地使用權交換，交換價格不相等的，由多付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。土地使用權與房屋所有權之間相互交換，按照上述規則繳納契稅。從這些規定可以看出，當雙方當事人進行等價交換時，任何一方都不用繳納契稅，因為價差為零，納稅人可以借此政策進行籌劃。

5.城建稅和教育費附加納稅籌劃方案設計

城建稅和教育費附加作為營業稅、增值稅和消費稅的附加稅費，其節稅的途徑也就是這三項流轉稅的節稅途徑。

6.城鎮土地使用稅納稅籌劃方案設計

國家對城鎮土地使用稅的征稅范圍與房地產稅相同，其籌劃方法與房地產稅納稅籌劃相同。

三、企業納稅籌劃中存在的問題及對策建議

（一）企業納稅籌劃中存在的問題

納稅籌劃意識薄弱。很多民營企業的負責人認為財務只是公司內部的附屬職能，對財務人員的執業水平和執業素養的提升不重視，有些國企領導甚至擔心稅額少會影響自己的前途，不進行相關的納稅籌劃。

漠視稅收籌劃風險。納稅人在進行稅收籌劃過程中普遍認為，只要進行稅收籌劃就可以減輕稅收負擔，增加自身收益，而很少甚至根本不考慮稅收籌劃的風險。

稅收籌劃的理論基礎薄弱。我國關于稅收籌劃的理論相對較少，且研究都較膚淺，相關人才更是少之又少。這一大環境造成了企業會計人員和稅務人員的納稅籌劃水平有限，納稅籌劃的發展受到嚴重的限制。

社會環境影響稅收籌劃的發展。很多政府部門為了收取高額的稅金，對相關的納稅籌劃的企業也采取不支持的態度，這一因素在某種程度上制約了納稅籌劃的發展。

缺乏全面人才。大多數企業缺乏從事這類業務的專業人才。代理機構也多是文化素質和專業技能水平偏低的人員，加上可以閱讀、學習、操作的指導資料較少，真正能搞稅收籌劃的“一專多能”人才鳳毛麟角。

（二）企業納稅籌劃的對策建議

合理規避稅收籌劃風險。企業要不斷研究經濟發展的特點，及時關注稅收政策的變化趨勢，全面、準確地把握政策規定，從而進一步降低稅收籌劃的風險。

加快稅收籌劃專業人才隊伍的培養。一方面，在高校開設稅收籌劃專業，或在稅收、財會類專業開設稅收籌劃課程，盡快滿足高層次的稅收籌劃的要求;另一方面，對在職的會計人員、籌劃人員進行培訓，提高他們的業務素質。

稅收籌劃方案要符合財務管理目標。稅收籌劃必須納入企業的整體投資和經營戰略，稅收利益并不是企業的全部經濟利益，項目投資稅收的減少并不等于納稅人整體利益的增加。

四、結束語

選擇合理有效的納稅籌劃方法，改進經濟社會中納稅籌劃存在的不足是納稅籌劃的關鍵。本文在闡述了納稅籌劃相關理論的基礎上，分析了房地產開發企業可進行納稅籌劃的具體途徑，并對社會中納稅籌劃存在的普遍問題進行了描述，提出了對策建議，旨在為企業納稅籌劃的發展提供一定的參考。

參考文獻

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[2]葛長銀，《房地產開發企業的涉稅風險及節稅建議》[J].財會學習，2010（12）

[3]邢淑巖，《淺談商業地產開發涉稅籌劃技巧》[J].城市建設理論研究（電子版），2012年（11）

作者簡介：董笑（1990.10--），女，漢族，江蘇連云港，本科，會計師，江蘇海州發展集團有限公司，主要研究方向：會計。