從縣域樓層限高看居住方式變革

2021年6月，住建部、科技部、工信部等多個部門聯合發布了《關于加強縣城綠色低碳建設的意見》，該文件規定縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅建筑面積占比應不低于70%，縣城新建住宅最高不超過18層。

對這個規定很多人都拍手稱好。從常理上看，相對人多地少的大城市，縣城完全沒有必要蓋那么多高樓。但現實是，很多縣城住宅動輒十幾層甚至20多層，似乎高樓大廈越多越像城市。縣城況且如此，一二線城市就更是高樓林立，5層以內的已經是稀缺產品，被開發商以“花園洋房”名義推廣。城市的天際線越來越高。其實從全球來看未必是這樣。很多發達國家，包括一些著名的國際大都市，很少有像我國這種普遍的高密度的居住方式。美國的一些城市，除了市中心有幾棟高樓外，完全就像“大農村”。紐約曼哈頓和倫敦金融城實屬特例。即使是與我國土地資源稟賦類似的日本，根據中國人民大學張清勇教授的研究，2018年日本有53.6%的家庭居住在獨棟房屋里面，另有43.5%的家庭居住在公寓里。即使是這些公寓，64.5%的公寓樓最高也只有5層，這就意味著日本全國總計有82%的家庭居住在獨棟小樓和花園洋房。像東京這樣的國際大都市，也有26.8%的家庭住在獨棟小樓即所謂的“一戶建”里。

居住樓層越高，消防壓力和維修保養壓力就越大，對各種應急公共服務的要求也越高。滿足這些服務要求即使在技術上能做到，很多城市尤其是縣城也未必有足夠財力來支撐。一旦未來建筑壽命到期需要更新拆遷，又該怎么協調目前這種多產權主體帶來的沖突和困擾？現階段可以通過提高容積率和建筑密度，城市更新還有利可圖，未來就難說了。特別是高密度的居住方式容易導致鄰里之間相互影響，一些負的外部性會釀成各種鄰里矛盾，這很難克服。一些小區和公寓居民會因養寵物問題鬧得不可開交。

另外，這種“不接地氣”的居住方式對居民的心理健康和消費也有不利影響。環境心理學研究表明，高密度的居住方式會影響人們的心理。對消費而言，中國社科院黨國英教授多年來就認為，我們這種高密度居住方式使得很多消費被抑制。按照他的看法，“如果我們大部分都住在獨棟房子里，那獨棟房屋引起的設施開支、房屋維護、庭院打理等，是一筆很大的開支”。其實除了這些不利后果，我認為，對生育和創業的不利影響被大多數人忽視了。這種高密度的集合高層住宅必然帶來過低的生育率，孩子們沒有足夠的玩耍空間;對創業創新來說，我們動輒聽說國外某大企業最初是在車庫創業，獨棟才有足夠的車庫和低成本的空間讓年輕人鼓搗各種玩意和作為創業基地，但是，集合高層住宅的車庫在哪里？我們不可能在地下車庫創業，我們沒有車庫只有車位。

當然，這種高層集合住宅的居住方式也不是一無是處。居住的更密集使得一些服務業的服務半徑即使很短也有足夠的市場，并且服務成本足夠低，這對買賣雙方都是一件好事。我國快遞業和外賣以及電子商務蓬勃發展，效率無可匹敵，我們的居住方式對此貢獻頗大。

追根溯源，為什么會選擇這樣一種高密度的居住方式呢？簡單點說，除了歷史原因，我覺得更重要的是土地資源的錯配，即居住用地占建設用地比例太低使得地價和居住成本太高，整個城市只能向高處要空間以分攤土地成本。也有研究認為，城市政府有意壓縮居住用地并擴大工商業用地。按照2012年開始實施的《城市用地分類與規劃建設用地標準》，城市居住用地應該占到建設用地比例的25%～40%，很多人口大幅流入的大城市本應該更高，但實際情況是，很多城市都處于這個比例的下限甚至不足。比如上海、北京、蘇州、南京、深圳的居住用地面積占比都低于30%，最低的深圳僅為22.6%。相比之下，多數發達國家或地區住宅用地供應比例均保持較高水平，首爾、倫敦、紐約居住用地占建設用地比重分別為63%、47%和42%。按照黨國英教授的測算，不考慮存量調整的困難，如果我們能將這個比例提高到45%，我國城市2/3的家庭可以有獨棟房屋用地并且不會影響到糧食安全，當然是經濟型的獨棟房屋。這真的是一個極度誘人的設想。

人類是群居動物，我們需要居住的相對密集并相互緊密聯系，這樣城市的各種生產和服務也會更有效率。由于聚集、分享和匹配產生的高效率是我們無法離開城市并向往城市的原因，但我們也需要保持社交距離，距離產生美。效率型城市和宜居型城市都是我們追求的目標。隨著我國經濟增長的減速、產業結構的調整和人口到達峰值，城市和住房建設的權重有必要向宜居性城市傾斜，建設用地中的居住用地比例本來就會有相應提升，從這個意義上說，住宅限高不應該僅局限在縣城。

注：國家社科基金項目“我國住房空置率現狀、原因與解決途徑研究”（20BJY073）。

作者簡介：

趙奉軍，杭州師范大學阿里巴巴商學院。