多地“房貨荒”成常態　專家：“兩條紅線”已顯效，年尾或有所緩解

李貝貝

2021年初以來，為進一步落實“房住不炒”，多個城市進一步加碼樓市調控。

據記者了解，目前多個城市銀行房貸額度緊張、放貸遲緩，審批和放款周期已經明顯拉長，首套房貸利率及二套房貸利率也被上調。

近期有市場消息稱，“下半年貨幣政策將向寬信用轉向，推動銀行加碼信貸投放”。不過，來自克而瑞等研究機構的調研結果顯示，截至目前，多地銀行尚未加大貸款投放額度。

多地銀行“捂緊錢袋子”

8月底，安徽人高力（化名）在省會合肥看中了一套二手房。手頭現金不多的高力原本打算支付五成房款，剩余五成采取貸款方式，以減少付款壓力。但帶看的中介直言，目前合肥“根本貸不到款”：“也不是說不給你放貸，就是要等很久，3個月都不一定批下來。”同時，中介還透露，房東急需用錢，如果全款的話，“價格還可以談”。

之后，高力致電徽商銀行合肥分行，工作人員證實了中介的說法。擔心錯失好房的高力最終咬牙湊夠了房款。而如中介所說的那樣，得知高力可以全款購房，房東也爽快地主動減掉2萬元房款。

事實上，這并不是合肥樓市獨有的現象。眼下，在許多房地產市場較熱的城市，“房貸荒”已成為常態。記者了解到，今年年初，央行推行房地產貸款集中度管理制度以來，各地銀行“捂緊錢袋子”，房貸額度緊張、放款周期拉長、貸款利率上調、資審審核門檻提高等成為普遍現象。

例如，在北京，據央視財經報道，最近北京不少購房者在申請房貸時被告知“貸款額度緊張”，具體放款時間不確定，甚至有人被銀行通知“明年再來”;而在上海，8月9日起，實施二手房核驗價制度后，上海二手房申請房貸開始參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執行“三價就低”原則，作為貸款申請房價標準，二手房買主能從銀行申請按揭貸款額度明顯縮水。有中介表示，原本首套房首付3 5成的客戶，按“三價就低”原則，首付就得提高到5-6成。

放款額度緊張的同時，房貸利率也在水漲船高。例如，從7月24日起，上海首套房貸利率即從4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%;蘇州的首套首貸利率升至5.9%-6.0%，二套房（貸款未結清）利率多數已破6%;南京的首套房貸利率更達到5.95%，二套房貸利率最高已達6.15%。

來自克而瑞的統計數據顯示，在該機構監控的30個重點城市中，半數以上城市新房放貸額度緊張，放款周期較上半年持續拉長，且七成以上城市的房貸利率較上半年均有不同程度上調;二手房貸款方面，調研的23個城市放款周期基本在3-6個月，六成以上城市近乎“停貸”。

今年9月，全國首套房平均房貸利率5.46%，已較2020年底上漲23BP，二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29BP。融360大數據研究院公布的數據也顯示，進入2021年，已有30個城市的房貸利率較2020年底上漲，并紛紛突破了6%或7%的“關口”。

此外，房貸的資格審核也更加嚴格，“挑客”現象平常。一名來自合肥德佑地產的中介告訴記者，比如在合肥，想要成功辦理房貸，“需要客戶跟房子‘雙優才行”。其中，所謂的“優質客戶”，一般來說要求征信良好、工作及收入來源穩定、年齡不能偏大等，“要求提供銀行流水，有些銀行會查首付款來源”。

房貸“兩道紅線”顯強監管威力

“最主要的原因就是房貸的‘兩道紅線。”58安居客張波告訴記者。

所謂“兩道紅線”，是指2020年12月，中國人民銀行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》規定，將金融機構分為5檔，針對每一檔銀行，分別設置了房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。

其中，第一道紅線是“房地產貸款占比”，即大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%等;第二道紅線為“個人住房貸款占比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%等。

“通過總量層面對于房地產行業進行全面的融資精準化監管，在有效穩定房地產市場的同時，可以更好保障房貸資金合規性和高效性。”

張波認為，盡管房價在一定程度上得到有效控制，但今年部分城市的房地產市場依然有著較高熱度，今年1-8月商品房成交總量明顯超過去年同期，導致申請房貸的總量亦同步上揚。而疊加“兩條紅線”政策，不少城市個人住房貸款開始觸及上限，貸款申請和發放延遲現象就不斷出現。

首都經濟貿易大學教授趙秀池向記者表示，房貸收緊的原因主要是落實“房住不炒”的定位：“通過房貸政策的調整，降低房地產金融風險，從而降低房地產市場的風險。從政府的角度從嚴（管控）了房貸，對房地產的投機者是一個嚴厲打擊。”

據貝殼研究院報告，自年初以來，住戶部門新增中長期貸款占比便呈現出波動下行趨勢，上半年基本保持在30%以內，7月雖略有回升，但總體低于2020年末46%的階段性高點，這意味著央行信貸收緊的政策初顯成效，居民高杠桿購房情況有所緩解。

根據貝殼研究院的統計，綜合各上市銀行2021年中報數據，相比去年末，多數超標銀行的兩項貸款余額占比有所壓降。

例如，在房地產貸款余額占比方面，北京銀行和招商銀行分別下降1.8%和0.9%。在個人住房貸款余額占比方面，第一檔中資大型銀行中，中國建設銀行和中國郵政儲蓄銀行分別下降1.1%和0.6%;第二檔中資中型銀行中，北京銀行壓降1.1%，興業銀行和招商銀行也分別下調0.7%和0.6%。

“以上銀行涉房類貸款下降，一方面反映了銀行業高度重視監管合規，另一方面也表現出銀行業對高杠桿房企信貸風險的積極防范態度。”貝殼研究院指出。

毋庸置疑，限制加杠桿、上調房貸利率，已成為為房地產市場降溫的利器。

以上海市場為例。9月6日，上海鏈家研究院發布的二手房月報數據顯示，8月上海二手房成交量出現大幅萎縮，環比下降24%，同比下降40%，為今年以來最大幅度的下跌。同時，成交絕對值為1.8萬套，已跌至2019年10月-12月的月均成交水平。

此外，成交均價出現明顯下降，環比下降8%，同比下降5%。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾解釋說，二手房市場量價齊跌的一個重要原因是，“三價就低”影響了首付比例和貸款成數，降低了支付能力，部分購房者下調預算。

近期有市場消息稱，“下半年貨幣政策將向寬信用轉向，推動銀行加碼信貸投放，部分銀行已接到窗口指導加大8月末的信貸投放”。但克而瑞的調研結果顯示，截至目前，多地銀行尚未加大貸款投放額度。

不過，有業內人士預計，隨著樓市調控效果的進一步顯現，尤其是部分熱點城市二手房成交量的下滑，放貸量可能會有所放松。張波認為，預計“房貸荒”趨勢還將持續，但隨著—二手房成交量不斷下滑，四季度申請的難度或會有所降低。

摘自《華夏時報》