樓市變了 成交量連續(xù)兩月下滑，二手房價(jià)下跌成主流

張敏

在持續(xù)不斷的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場終于從“量變”轉(zhuǎn)為“質(zhì)變”。

9月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月70大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，以及前8月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)。在眾多數(shù)據(jù)指標(biāo)中，量與價(jià)的變化最引人關(guān)注。

今年8月單月，全國商品房銷售面積為12545萬平方米，銷售額12617億元。無論同比還是環(huán)比，均連續(xù)兩個(gè)月下滑。

價(jià)格方面，8月70大中城市的房價(jià)漲幅以持平和回落為主。被視為市場先導(dǎo)指標(biāo)的二手房價(jià)格，下降的城市數(shù)量達(dá)到34個(gè)，近幾年來首次多于上漲的城市數(shù)量。

若以市場化屬性更強(qiáng)的二手房價(jià)格作為參照，8月樓市的變化可總結(jié)為“量價(jià)齊跌”。不少分析人士認(rèn)為，樓市出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，在供需兩端的持續(xù)調(diào)控下，快速發(fā)展后的調(diào)整期即將到來，作為傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”，成色恐將不足。

二手房指導(dǎo)價(jià)政策顯效

今年以來，房地產(chǎn)銷售的增長曲線一直在下行。今年前8月，全國商品房銷售面積114193萬平方米，同比增長15.9%;商品房銷售額119047億元，同比增長22.8%。與年初（今年1-2月）超過100%的增速相比，已經(jīng)明顯放緩。

這一方面是因?yàn)榻衲昴曛幸院螅袌鲣N售的增速逐漸乏力;另一方面則是由于疫情影響導(dǎo)致去年年初基數(shù)較低，此后市場逐漸復(fù)蘇，基數(shù)也明顯提高。

今年下半年以來，房地產(chǎn)市場交易規(guī)模在沖高后出現(xiàn)回落。7月和8月，月度交易量連續(xù)下滑，8月的商品房銷售面積甚至低于2019年同期。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，除了去年的高基數(shù)外，季節(jié)因素和政策因素導(dǎo)致的銷售下滑也不容忽視。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，8月房地產(chǎn)市場調(diào)控類政策出臺36次，自4月以來調(diào)控頻次持續(xù)增加，調(diào)控持續(xù)加碼。

其中，近期多地集中出臺的二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)整，已經(jīng)直接影響到交易價(jià)格。

“二手房指導(dǎo)價(jià)”是指二手房交易的參考價(jià)格。近期，已有包括深圳、上海、廣州、合肥、西安、東莞等在內(nèi)的13個(gè)城市對二手房指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行調(diào)整，從而遏制實(shí)際交易價(jià)格過高。從8月的房價(jià)表現(xiàn)來看，這種調(diào)整效果十分明顯。

今年8月，—二三線城市的新房價(jià)格平均環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.2%，以回落和持平為主。同期的二手房價(jià)格漲幅分別為0，2%、0.2%和0.1%，略低于新房價(jià)格漲幅。

分城市來看，在新房價(jià)格仍以上漲為主的情況下，8月二手房價(jià)格下跌的城市達(dá)到34個(gè)，上漲的城市數(shù)量僅有27個(gè)。若拋開去年年初疫情的影響，最近6年來，二手房價(jià)上漲的城市數(shù)量達(dá)到最低。其中，二三線城市成為下跌的主體，昆明、南充、石家莊、牡丹江的價(jià)格跌幅靠前。

貝殼研究院認(rèn)為，除了指導(dǎo)價(jià)調(diào)整的因素外，市場下行的預(yù)期在二手房市場傳遞得更快。相對而言，重點(diǎn)城市新房限價(jià)下，仍存在-二手倒掛，吸引購房需求轉(zhuǎn)向新房市場。

“全國房價(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2021年9月后，隨著信貸政策由寬松回歸正常，未來房價(jià)漲幅有望放緩，房價(jià)下調(diào)城市的數(shù)量將不斷增加。

“金九銀十”恐落空

支撐“拐點(diǎn)”的論據(jù)，除了量與價(jià)的變化外，還包括投資、融資、拿地等一系列指標(biāo)的變化。

今年8月，全國房地產(chǎn)投資（累計(jì)）增速已從年初的38.3%降至10，9%。除中部地區(qū)仍保持兩位數(shù)增長外，東部、西部和東北地區(qū)的增速都已降至個(gè)位數(shù)。同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積10733萬平方米，同比下降10.2%;土地成交價(jià)款6647億元，下降6.2%。

受“三條紅線”、“五檔管理”等政策的影響，房企融資也受到限制。今年1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金134364億元，增速從年初的51.2%降至14.8%。

值得注意的是，7月和8月以來，部分房企采用降價(jià)的方式促進(jìn)銷售，并回籠資金，但效果并不理想。由于7月和8月的銷售規(guī)模出現(xiàn)下滑，房企資金來源中的“定金及預(yù)售款”、“個(gè)人按揭貸款”兩項(xiàng)指標(biāo)的增速均出現(xiàn)下滑。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，調(diào)控政策對供需兩端都帶來限制，這也導(dǎo)致房企信心普遍有所減退。同時(shí)，市場信號的傳導(dǎo)，也帶來一系列的連鎖反應(yīng)：銷售不佳影響回款、回款不暢影響融資、融資不足影響投資。

統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的另一組數(shù)據(jù)顯示，8月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.85，為今年以來的最低值。

前述房企人士還認(rèn)為，在近期的第二輪集中供地中，因報(bào)名人數(shù)不足而流拍的現(xiàn)象明顯增多，說明房企的信心仍然不足。

在這種情況下，作為傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”，市場走勢如何？

潘浩認(rèn)為，由于企業(yè)融資端持續(xù)承壓，因此銷售回款將繼續(xù)成為房企運(yùn)營的生命線。面對傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售節(jié)點(diǎn)，房企為應(yīng)對市場不確定性、確保年度銷售任務(wù)的達(dá)成、穩(wěn)定回籠資金以及為年底拿地準(zhǔn)備籌碼，推出一定的促銷措施是常規(guī)操作。其中，部分存在較大現(xiàn)金流壓力的房企，可能進(jìn)行較大力度的促銷。

前述房企人士則認(rèn)為，在現(xiàn)有的政策壓力和市場信心下，“金九銀十”的熱度勢必不會太大。相反，在年末沖刺業(yè)績的階段，房企會實(shí)施較大力度的促銷活動(dòng)，市場也有望在年末出現(xiàn)“翹尾”。

摘自《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》