杭州打造產業社區的實踐探索及對策建議

王艷俠 范國彬 李炳衡

產業社區是以人的需求為核心，通過有效聚集產業、商住和生活等各種要素，引導“生產+生活”融合互動創新發展的集聚空間，它具備產業基礎、功能復合、人本化三大核心元素，可以破解城市化發展過程中的產城分離、服務有效供給不足的問題。目前，國內已有不少城市將產業社區作為職住平衡的城市單元來打造，如成都市大力推動產業社區的頂層設計，在空間形態上將其與城市融為一體，涵蓋社區發展治理的關鍵場景;上海市則突出產城融合的圈層定位，對產業社區用地給予保障，注重運營模式和政策創新。

杭州產業社區的實踐探索

目前，杭州產業社區大致有如下幾類：

嵌入小鎮型——物聯網產業社區（濱江區）。為了滿足小鎮內高端人才的工作和生活需求，社區搭建公共服務、生活服務與商務服務三大功能，提供服務、健康、教育、生活、創業、交通等六大場景，涵蓋社區公共服務站、就業創業服務中心、“企業e家”等亮點服務。社區以智慧e谷為核心，政府管理部門利用國有閑置資源和空間，提供茶藝、洗衣、心理咨詢服務，企業主體提供餐飲、健身、娛樂等服務。此外，社區引入和培育常青樹公益服務中心、衣來衣往生活服務中心、濱江茶藝協會等社會組織，成立了物聯網產業社區黨組織、治理委員會、新階層自治聯盟，實現社會化多元主體參與，充分調動基層自治的積極性，使來自企業的成員成為產業社區治理的主要力量。

小微園區提升型——linkpark產業社區（臨安區）。該產業社區探索了“政府規劃建設+市場化運營”的模式，由青山湖科技城管委會承擔園區主體建筑和配套設施建設，并行使行政審批等政府職能;委托綠城科技產業集團為社區提供整體運營服務，協助推進產業創新服務綜合體的建設。社區占地80.1畝，在空間設計上充分考慮了產業個性化需求，集孵化、研發、生產、配套等功能于一體，聚焦“微”材料（部件）、“芯”裝備、“精”儀器、“智”器械四大產業，搭建科技創新、政策宣貫、人才引育等專項產業服務體系。依托企業主體，搭建“一平臺兩中心”，幫助園區企業提供設計、加工等一站式服務，共享國產化高端質譜分析儀器，解決產業鏈工程師引育、創新成果轉化、關鍵核心技術攻關等難題。考慮入住人群以青年為主，社區還打造了鄰里中心，涵蓋圖文店、主題餐廳、健身房等開放式服務設施。

融入園區型——運河萬科中心（拱墅區）。運河萬科中心保留汽車銷售4S店，通過主題業態有機結合，布局汽車電商、汽車共享出行、汽車金融和汽車后市場四大產業，形成新的產業鏈條;采用獨特設計理念，將租賃用房作為交流空間和服務空間，已落地未來車庫、政企合作展廳等一系列創新空間，以復合空間打造產業生態新場景;導入“星商匯”和“大屋頂”兩大服務平臺，滿足企業的全周期發展需求，聯結社群、激活社區文化交流;引入鏈接傳統企業和科創團隊的“創新中心”及以資源整合為核心，服務企業、協同招商的產業發展平臺。祥符街道通過協調區域內六個村級留用地，連片開發引入萬科和廣宇開發商，企業與村集體資產共同持有股份，村集體以參股的形式得到分紅，實現了開發商與政府、當地居民多方共贏。

總體而言，杭州的產業社區都是在園區基礎上植入了配套功能，具備了一定產業特色，但社區形態、功能還比較欠缺，尚未形成成熟模式。在空間形態上，開放性與利用率不高;在內涵功能上，偏重地理集中、輕產業集聚協作，產業上下游資源的集聚與聯動還不明顯;在管理運營上，市級層面尚未進行頂層設計，操作層面多方合作共贏機制尚未形成。

杭州深入推進產業社區建設的對策

將產業社區與未來社區有機融合，探索土地聯動開發模式。對比其他城市1～5平方公里的產業社區，目前杭州未來社區規劃單元小，缺乏產業支撐，資金平衡難度大。杭州可在成熟片區內對產業社區與未來社區聯動規劃，探索大區塊平衡。如城西大走廊全域未來社區、萬向社區中都有大量的產業創新人才，可一并規劃產業社區，給產業與科技創新預留更多空間，按照產城融合單元標準規劃，為全省未來社區的規劃建設做出表率。

以產業社區為切入點，加強對城市基本單元的規范研究和規劃引導。基本單元是從宏觀到微觀落地的重要載體，其規劃標準需要市級層面進行規范，建議借鑒成都產業社區導則的做法，對杭州城市基本單元的規范標準進行研究。不僅要按照未來社區九大場景進行設計，還應根據不同產業類型、開發類型（存量空間改造/增量空間發展）、人口規模與需求，來設定規劃指標、配套類型，規劃上還應注重與周邊區域統籌，實現社區與周邊區域聯動的產城融合圈。

允許先行先試和政策突破，探索彈性容積率和土地復合利用。現行剛性容積與單一功能土地利用難以適應如今未來社區、產業社區的發展需求，未來社區中一事一議調整容積率做法難度較大，建議全市以產業社區和未來社區為試點，研究彈性容積率與土地復合利用的制度規則。容積率方面，制定容積率獎勵、轉移的操作辦法，明確范圍、原則、標準等，對于存量容積率調整的履行相應審批程序;土地復合利用方面，鼓勵工業、倉儲、研發、辦公、商業、交通等功能用途互利的用地混合布置。

鼓勵模式創新和運營全過程參與，實現多主體共贏。杭州市開發區、特色小鎮多數以政府為主建設管理，缺少市場化運營，產業社區需要創新合作模式。支持獨立的市場主體承擔產業社區的開發建設、產業培育、投資運營等專業化服務職能，實現全過程參與，并給予開發主體產權激勵;積極探索“政府+國企”、“國企+集體資產”等不同類型開發模式，建立收益回報和風險分擔機制;積極支持符合條件的產業社區開發建設主體通過上市、發行債券等方式融資，引導市屬國企整合資源參與產業社區、未來社區建設，利用企業債“直通車”政策紅利進行發債融資。

作者單位：杭州市發改委、杭州市發展規劃研究院