建筑項目成本控制管理分析——以“大學城”項目為例

柴 偉

中鋁海外發展有限公司，北京 100001

1 項目概況

1.1 項目簡介與調整方案

該建筑項目位于我國湖南省湘潭市雨湖區湘潭大學東側，共建設4棟6層多層住宅樓，以及1棟14層小高層、1棟26層高層、1棟29層的3棟高層住宅，共7棟高層，住宅總建筑面積為66269.75m2。經過多輪調整，設計院結合規劃、工程原定計劃以及成本管理原則，調整方案如下：（1）將原方案兩棟多層住宅樓的洋房取消，在其中一棟位置新增一棟21層板式兩梯四戶住宅；（2）將一棟多層住宅樓取消中間一個單元，在左側增加一個單元，層數按照日照要求控制；（3）將原26層的高層調整為28層，取消架空車庫，南側兩戶合并成一戶，將右側單元調整為15層，滿足道路紅線退讓要求并按新規范重新計算面積；（4）將小高層右側單元調整為15層，滿足道路紅線退讓要求，按新規范調整核心筒形式，取消架空車庫，按新規范重新計算面積。

1.2 項目調整具體情況

大學城項目經調整規劃后實際成本比調整規劃前增加2714.79萬元（見表1），增加的原因如下：（1）重新調整規劃后原兩棟洋房改為高層，高層建造成本比洋房高；（2）按新規重新報審后建造標準提高；（3）地庫面積增加，建造成本增加；（4）施工單位停工索賠；（5）方案調整后已建工程破除。

表1 實際成本對比表 單位：萬元

2 預計增加成本主要類別、成因及優化辦法

2.1 土建工程費

原成本為10230.00萬元，預計成本為12930.00萬元。

（1）原因分析：按照現行規劃，且滿足建筑裝配率達到35%，兩棟高層實施裝配式。其余樓棟因新規在鋼筋等級、混凝土標號等要求上都有所提高，地下室增加建筑面積約3000m2。因實施裝配式兩棟高層每平方米增加600元，合計增加約1300.00萬元；其余樓棟因提高標準每平方米增加120元，合計增加約400.00萬元；地下室造價約為3300元/m2，合計增加約1000.00萬元。

（2）優化辦法：工程部做好現場工程施工的監督和管理，特別是對隱蔽工程做好影像資料的留存，杜絕工程核量中虛報、多報等現象。做好施工流水計劃，合理安排好各參建單位工作面和工作時間，縮短建造周期，從而降低開發成本。

2.2 工程監理費

原成本為86.15萬元，預計成本為96.15萬元。

（1）原因分析：施工許可證取得時間推遲，導致合同工期延長，按照監理合同原定合同工期18個月，現按合同工期24個月考慮。

（2）優化辦法：監理單位在合同簽訂時提出過工期延長導致費用增加的問題，由于春節假期后現場施工未開展，監理單位沒有安排管理人員派駐現場，由此考慮與監理單位協商因工期延長所產生的費用和沒有安排管理人員派駐現場未產生的費用相抵，從而降低開發成本。

2.3 電梯安裝工程費

原成本為168.00萬元，預計成本為297.00萬元。

（1）原因分析：按照現行規劃，多層需要增設5臺電梯，高層需要增設2臺電梯，多層電梯每臺安裝工程費17.00萬元，高層電梯每臺安裝工程費22.00萬元.

（2）優化辦法：在廠家選定及合同談判中減低開發成本。

2.4 工程招投標代理服務費

原成本為5.00萬元，預計成本為10.00萬元。

（1）原因分析：已完成的施工單位及監理單位的招標工作需重新進行。

（2）優化辦法：通過招標后談判，降低造價。

2.5 勘察設計費

原成本為77.57萬元，預計成本為192.60萬元。

（1）原因分析：按照現行規劃，規劃圖紙需要重新設計，設計費按照15元/m2考慮，規劃設計費增加99.53萬元；地下室面積需要擴建，新建地下室部分還需要重新做一次深基坑方案設計及審查，深基坑方案設計及審查費增加7.50萬元；建筑規劃方案指標核算費增加7.00萬元；建筑紅線定位測量費增加1.00萬元。

（2）優化辦法：與勘察設計單位協商設計費率，降低成本。

2.6 停工索賠費

原成本0.00萬元，預計成本500.00萬元。

（1）原因分析：施工許可證取得時間推遲，導致現場停工8個月。

（2）優化辦法：工程部做好現場停工期間巡視資料收集，特別是對現場的成品保護，聯系總包單位將現場建筑材料合理處置，以免造成建筑材料不必要的損耗。

2.7 管理費

原成本500.10萬元，預計成本800.15萬元。

（1）原因分析：開發周期延長，預計2021年6月進入交房收尾階段，至2021年12月開發周期基本結束。暫定開發周期45個月，每月平均管理費16.67萬元，開發周期基本結束后少數管理人員負責稅務清算及公司注銷等工作預計管理費50.00萬元，預計全部管理費成本800.15萬元。

（2）優化辦法：減少日常開支，合理地安排項目管理人員人數，每位項目管理人員提高自身業務素養，爭取做到一崗多責。

3 建筑項目成本控制管理措施

3.1 項目決策階段成本控制措施

對于這一階段的成本控制，主要是依據項目原定目標與計劃進行投資規劃的編制、估算，并對項目的目標進行分析和論證，保證項目在決策階段的投資得到科學控制。此外，還需對項目工程建設的社會環境、技術條件進行調查分析，對比與項目相似的項目投資資料，綜合市場實際情況，對所需投資進行估算與編制，確定項目建設的決策投資依據，并在決定項目落地后將其作為成本控制管理的目標。

3.2 設計階段成本控制措施

此階段的成本控制需要對上一階段設定的投資目標進行分解，并對投資額度進行合理分配，保證各項目的投資成本在合理的限額范圍內進行控制管理。根據實際需要對項目整體進行限額設計，在總體的限額上進行分配，再根據項目的實際情況進行比例的上調下降；將項目施工圖預算在允許范圍內，將設計限額重點放在項目工程量的控制管理上，根據確定原則、內容、投資額度進行成本控制設計，此處的成本控制還應該包括造價的審查，并對預算中存在的事實、問題進行成本調整與控制。

3.3 施工階段成本控制措施

項目的施工階段是項目實體形成的核心階段，要求開展成本控制管理工作時，嚴格落實實際落地投資款項的追蹤工作，其審查重點為設備投入、材料費用等大比例投入的款項，還需對于其招標文件、采購依據進行仔細核查；進行項目工程量列表清算，對工程特征性描述要求詳實完整，不重復、不遺漏，避免對投資造成不利影響。審查原則應該建立在工程質量得到保證的前提下，以最低價中標的原則，對行業供需對設備、材料價格、質量進行查詢及對比，實現采購性價比最優化。在項目不得已發生變更設計、實行現場簽證時必須做好質量把關，根據簽證管理流程嚴格落實，并對原始資料進行存檔，以備正確索賠進行憑證存取，并在過程中發生的索賠第一時間進行處理，實現損失最小化，在關鍵項目實施對單位相關負責人員進行圖紙考核、技術交底，盡可能避免返工。在施工現場也要做好項目的質量管理，項目確保協調有序、材料使用規范合理，對甲供材料的消耗做好限額消耗管理。

3.4 竣工階段成本控制措施

竣工階段并不意味著放松，還需重視項目消耗材料、設備方面的審核工作，對于成本、收入、利潤方面也要做好控制管理，分類保管項目建成過程中產生的資料、文件、報告等，做好結算工作中的財務管理分析與成本核查，將實際成本與目標成本進行對比分析，保證企業在竣工階段的經濟任務平穩完成。

4 結束語

隨著我國全面小康社會落成的到來，建筑行業同樣迎來了新的契機與新的挑戰，在日漸激烈的市場競爭背景下，實現項目工程的成本控制管理可以有效提高行業競爭力。文章結合“大學城”項目的估計成本、變更情況與實際成本，通過做好設計、施工、竣工三個階段的成本控制，實現了工程質量與經濟性的平衡。