論房地產開發項目全面成本管理與控制

鄭暉

摘要：近年來，經濟的快速發展大大提高了人民的生活水平和生活質量，同時也增加了對住房的需求。作為房地產企業管理的主要環節，成本管理與控制只有通過控制成本、加強管理才能實現，本文簡要概述了房地產企業開發項目綜合管控的相關內容。

關鍵詞：房地產 ?全面成本管理與控制

一.房地產開發項目概述

房地產開發項目的就是實現利潤的最大化。在項目開發的過程中，有效的成本控制是保證利潤的重要途徑，項目全面成本管理與控制是整個項目開發和完成過程中相對重要的一環，從項目決策和設計開始，到原材料供應、建筑施工和竣工，必須對項目成本進行有效控制和管理。在施工階段，對于全面成本管理與控制的成本節約率約為12%，相對較低，還有提升的空間，在設計階段，房地產開發公司必須詳細設計和優化開發項目，包括整個項目的總體規劃、材料供應、外部建筑、內部結構、支持設備和裝置等等，必須嚴格管理，并通過與監管機構的有效合作，來實現有效控制施工階段的成本。

二.房地產開發項目的成本構成要素

2.1土地成本

在現有的國家資源中，土地資源可以說是最為稀缺的資源之一，我國國土面積廣闊，人口數量眾多，隨著二胎三胎政策開放，人口數量普遍上升，導致人地矛盾日益加重，而房地產開發項目與土地成本可以說是息息相關，要想開發房地產項目，就需要對于所占用的土地支付成本費用，通常情況下，土地成本主要是由土地使用出讓金、征地相關補償費、拆墻相關補償費以及其他基礎設施費用四個方面構成的。

2.2施工建設成本

眾所周知，在房地產開發項目的施工過程中，需要用到很多原材料，不僅僅局限于鋼筋水泥，還有需要付出的人力成本等等，是指在施工建設過程中所產生的一系列的費用，因此，加強對于施工建設成本的管控也是極為重要的。除此以外，其他費用還主要包括相關設施管理費用，人員管理費用，原材料管理費用，維護管理費用等。

三.房地產開發項目全面成本管理與控制存在的問題

3.1不了解房地產開發的成本控制，財務報告不規范

在房地產開發項目的整個開發過程中，金融行業的財務報告為房地產開發公司提供了一些數據支持。但是，由于經濟發展瞬息萬變，導致財務報告可能存在內容的延誤，為了對成本控制和審計措施做出更加科學合理的決策，公司應制定一定力度的成本控制制度，降低房地產項目開發的投資成本，規避房地產開發公司的經營風險，反之將嚴重制約房地產公司的穩定健康發展。

3.2缺乏科學的成本控制，增加了項目開發的成本

房地產開發項目的成本控制直接影響到房地產開發公司的經營水平，但在項目開發之前，一些房地產開發公司沒有進行全面的調查，在房地產市場上，沒有對項目開發的各個階段進行具體的成本評估，盲目投資。同時，一些房地產公司在項目開發過程中高估或忽視了當地居民的消費，這在一定程度上增加了房地產項目的開發成本。

3.3缺乏完善的成本控制體系，導致成本控制缺乏制度基礎。

目前大多數房地產開發公司在開發過程中還沒有建立起完整的成本控制體系，這是由于在房地產項目開發的各個階段缺乏成本控制體系的基礎，原則上房地產項目的成本控制比較困難。

四.房地產開發項目全面成本管理與控制在不同階段的成本管理與控制

4.1計劃階段的成本管理與控制

計劃階段是房地產開發項目全面成本管理與控制的重點目標，階段主要分為三個階段：初步規劃、技術設計和施工設計，可采取以下控制措施：首先，進行公開招標，組織多個單位進行招標，從經濟和技術兩個方面對項目預測進行評價和分析，以初步預算指標為主要評價指標，選擇最佳設計單位，要求設計人員要了解材料價格，并確保項目的初步估算不超過可行性報告中要求的總投資額，結合規劃設計進行成本管理，來大幅降低項目成本。

4.2招投標階段的成本管理與控制

報價是房地產開發項目成本管控的重要組成部分，在投標過程中，充分發揮各部門的優勢，積極配合，加強對圖紙時間、投標文件和現場情況分析的審查。

4.3施工竣工階段的成本管理與控制

施工階段是成本管理和成本控制的重要階段之一，關鍵是要建立動態成本管理體系，其中，一是要加強對于施工合同的管理，強化法律意識，嚴格控制合同變更，將成本價值與現場和施工過程的基準時間價值進行比較，糾正浪費;其次，加強事故管理，第一，盡量減少設計變更，第二是制定更嚴格的工程量清單，三是嚴格控制原材料價格和質量，嚴格設備管理，從材料控制和設備維護兩方面加強工程造價控制，合理確定工程造價，這是項目全面成本管理的重要內容，通過估算勘察工期，編制聯合評價報告，編制項目聯絡清單，編制項目竣工圖等來查看結算資料是否齊全，確認本工程的竣工圖設計是否符合本工程的實際情況，設計修改是否符合實際竣工，是否符合設計報價，工程量的計算是否正確，市場價格是否正確。

五.結語

總之，房地產開發項目成本管理和控制的方法很多，內容也比較復雜，在實際工作中要結合實際建筑環境，確保充分考慮各方面的聯系，在此基礎上進行科學的成本管控，才能有效提高房地產項目成本管控質量，充分控制施工成本，促進企業效益的提高。

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