四季度政策微調釋放積極信號，“悲觀環境”下堅持房住不炒

今年對樓市來說發生了太多事情：二手房指導價，學區房被整治，集中土拍，房貸利率上漲，房貸額度收緊…在中央及地方調控政策持續加碼影響下，中國房地產市場的整體銷售表現呈現出一定的分化，全國樓市逐步回歸理性。

而最近時間里，房企資金問題不斷、暴雷消息頻出、房貸利率上漲、額度收緊等也影響購房需求，市場觀望情緒濃厚，不少城市樓市成交跌入冰點，開發商為了解決資金壓力，大幅降價促銷，更是給購房者傳遞了“跌”是主旋律，樓市悲觀情緒籠罩整個市場。根據CRIC數據分析，2021年前三個季度，國內百強的房地產企業銷售情況分化，截至9月末有近半數房企目標完成率不及70%。

在如此環境下，大家最關心的是房價是否還會“跌跌不休”？以往的“年底抄底”是否還能買房？相應機構預測，四季度房地產調控依然偏嚴，短期仍將面臨調整壓力。

一、前三季度房企百強銷售情況分化

2021年前三季度，中國房地產市場的整體銷售表現呈現出一定的分化。

上半年特別是一季度，部分熱點城市延續了去年末以來的市場熱度，市場整體購房情緒升溫提振樓市表現。但在房企貨量供應不足、二三線城市市場降溫，以及去年同期銷售恢復、業績同比基數回升等多方面因素的影響下，二季度特別是6月以來百強房企單月業績增速呈放緩趨勢。

下半年，百強房企整體業績表現不及上半年和歷史同期，7-9月單月業績連續三個月同比下跌，且跌幅明顯放大。

（一）房企百強門檻持續增長TOP30保持優勢

今年以來，在政策調控不斷升級、部分城市市場調整的背景下，百強房企在各梯隊銷售門檻繼續提升的同時，規模增速也呈現一定的分化。

其中，行業龍頭房企繼續增長穩健、保持規模優勢，TOP10房企1-9月銷售操盤金額門檻達到2138億元，同比增幅最高達33%。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升25.6%和19.8%，實現規模穩定提升。而TOP50房企銷售操盤金額門檻僅保持在426.9億元，門檻增幅低于其他梯隊房企。此外，截至9月末TOP100房企的銷售操盤金額門檻同比增長23.5%至173億元。

從企業表現來看，2021年前三季度多數百強房企相較去年同期均實現了明顯的業績增長。逾6成百強房企1-9月累計銷售業績的同比增幅在15%以上。其中，在TOP51-100梯隊房企中，有21家房企累計業績同比增幅逾30%。具體來看，融創、綠城、金地、招商蛇口、華潤置地、旭輝等房企表現相對突出。但同時，截至三季度末除了龍頭房企規模增速顯著放緩外，百強房企中也有10家房企出現業績負增長，企業規模分化持續。

（二）近半數企業1-9月完成度不及70%

2021年，企業對業績規模增長的總體預期延續謹慎的態度。從企業目前的目標完成情況來看，截至三季度末在披露年度業績目標的近半數百強房企中，有近2成企業的業績目標完成率在75%以上，其中7家企業目標完成率高于80%，業績完成度較佳。具體來看，截至三季度末大發、濱江、綠城、首開、金地、景瑞、正榮、融信等房企的業績表現較為突出，目標完成率在75%以上，預計全年大概率能超額完成業績目標。

但同時，受下半年以來市場整體降溫、企業業績增速放緩的影響，百強房企整體的目標達成水平表現出一定的分化。截至9月末有近半數房企目標完成率不及70%，四季度去化壓力較大。

二、房價漲幅進一步趨穩，成交規模下滑

中國指數研究院最近公布的百城價格指數顯示，前三季度全國百城新建住宅價格累計漲幅較去年同期收窄0.05個百分點至2.41%。其中，三季度價格漲幅較二季度收窄0.22個百分點，較去年同期收窄0.48個百分點。9月，百城新建住宅均價為16175元/平方米，同比上漲3.40%，較上月收窄0.11個百分點；環比上漲0.14%，較上月收窄0.06個百分點。百城中環比下跌的城市數量增加3個至33個。

相比之下，二手房市場降溫跡象更為明顯。三季度，百城二手住宅價格同比上漲0.91%，漲幅較二季度收窄0.58個百分點。同時，9月百城二手住宅連續5個月收窄，且收窄幅度呈擴大趨勢。此外，價格環比下跌的城市數量增加13個至43個，下跌城市數量為年內最高。

業內人士表示，三季度全國熱點城市二手房市場調控持續收緊，“二手房指導價”“信貸收緊”等調控政策不斷加碼，導致二手房市場價格持續下跌，預計后續將保持穩中微跌走勢。

另外，據中指數據初步統計，三季度50個重點城市商品住宅成交面積同比下降約18%，整體成交規模低于近5年同期平均水平。其中，9月重點城市商品住宅成交面積環比下降5.6%，同比下降24.6%。

從各梯隊城市來看，三季度，一線、二線和三線代表城市商品住宅成交面積同比均下降。其中，三線代表城市同比降幅最大，為31.3%。分區域看，三季度，珠三角代表城市商品住宅成交面積同比下降43%，較2019年同期下降16%；長三角代表城市商品住宅成交面積同比下降7%。

近期房企銷售額持續下滑也與此相佐證。易居研究院數據顯示，9月，TOP30房企單月銷售金額為5677億元，環比下降8%，同比下降35%，同環比降幅有所擴大。從企業表現看，9月銷售金額同環比上升的企業僅有綠城、陽光城。

三、土地市場降溫明顯，業內淘汰機制出現

截至9月底，全國已有廣州、深圳、成都、蘇州、沈陽等15個重點城市完成第二批次土地集中出讓。中信建投證券研報數據顯示，15個重點城市第二輪集中土地拍賣的平均溢價率為4.9%，較首批22城16.8%的平均溢價率減少11.9個百分點。此外，第二輪掛牌土地共700宗，流拍及中止交易數量達206宗，流拍及中止交易率達到29.4%。

中信建投研報顯示，上半年房地產行業整體結算毛利率和歸母凈利率均下滑，同時房企的融資環境并不樂觀，因此下半年房企投資普遍趨于謹慎，大部分企業拿地策略較為謹慎，僅部分規模房企表現較為積極。

從全國情況看，根據中指院數據，三季度全國300城住宅用地共成交1.6億平方米，同比下降46.9%，土地出讓金為8623億元，同比下降36.6%。

除了開發、銷售領域之外，受行業整體發展影響，第四季度開局，在一些開發企業和相關涉房機構里還上演著躲不開的離別場景?！?020年以來，不少企業的營銷考核都由季度考核轉變為月度+季度考核。大部門項目營銷負責人，在全國、區域的綜合考評中，都時刻面臨著被淘汰機制，也就是我們圈內戲言中的‘被干掉了?！痹诓稍L中，某TOP10青島區域品牌負責人冉女士向記者透露：“近期，有不少項目總、營銷負責人因為業績等原因離職。而在銷售口上，更是有不少轉行的同事?！?/p>

樓市表現不佳，涉房企業、機構似乎也難以獨善其身。某機構負責人郭先生提到，圈內最近還流行著一個詞叫做“被優化，其中含義，不言而喻?！?/p>

據悉，“10月11日晚間，針對某社交網絡平臺上關于貝殼找房（BEKE）上海研發團隊全員被優化，裁員補償為‘n+3”的傳聞，貝殼找房相關人士回應21世紀經濟報道記者：“今年以來，行業環境發生較大變化，公司據此對上海地區金融等部分業務進行調整。對于此次調整涉及到的員工，將嚴格遵守國家勞動法等相關法律法規進行妥善安排，同時為其優先提供內部轉崗機會。”

記者在采訪中了解到，此消息爆出后，引發了行業內的關注，不少從業人員認為，房地產行業已經在職業范疇內退出了高速發展的舞臺。

四、四季度政策微調，積極信號堅持房住不炒

從長期來看，目前規模房企整體戰略需以謹慎經營、防范風險為主。未來房企經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變，在開發和銷售端也對企業的經營效率、供貨節奏及去化效率提出了更高的要求。

同時，隨著不同城市市場分化加劇，企業的銷售策略需要更具針對性。在一線和熱點二線城市積極供貨推盤、提升周轉效率。在需求不足、競爭激烈的低能級城市深化銷售渠道，加強營銷和折扣力度、加速現金回流。

另外，業內相關人士接受記者采訪時表示，從實際過程看，“三季度各類政策管控下，購房需求入市的動作顯然少了，各類觀望情緒增加。隨著四季度的到來，各類購房需求會繼續釋放，這也有助于各類房企的項目去庫存。據此可以認為，十一假期雖然行情依然顯露疲態，但是悲觀情緒已經明顯在減少了?！?/p>

有機構預測，最近央行在季度例會上提出“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，釋放出四季度信貸政策可能有微調的信號，將對穩定市場預期和提振市場信心起到積極作用。

但整體看，政策環境仍較為嚴格，多位專家學者普遍認為，當前市場情緒較市場實際走勢更為悲觀，房地產市場仍總體維持平穩和韌性，并沒有整體“救市”的必要性。展望四季度的調控政策，將繼續貫徹“房住不炒”，落實地方主體責任，保持政策端的持續性和微調可控，大概率沒有整體觸底反彈的可能性。