“房地一體”農村不動產登記發證管理系統建設

王 鵬

(河北省地礦局第八地質大隊, 河北 秦皇島 066001)

0 引言

2020年是我國全面建成小康社會的決戰年, 同時也是全面完成農村宅基地和集體建設用地使用權確權登記頒證工作的關鍵一年[1]。為了確保農民的不動產權益,促進農村社會和諧穩定,國家、省、市先后頒發了多項政策和通知,加快推進“房地一體”農村不動產登記發證工作,并明確提出 2020 年底前完成登記頒證率達到90%以上,基本實現應登盡登[2]。“房地一體”農村不動產登記發證任務緊迫,實際的工作開展面臨諸多困難：一是由于受到新冠疫情的影響,2020年一季度無法下村開展不動產權籍調查工作,導致項目時間緊、任務重;二是利用傳統測繪手段和紙質圖表調查方式難度大,投入的人員多、周期長、效率低、質量難以保證[3];三是由于許多村民因外出務工,長期不在家中,導致權屬資料收集難度;四是由于項目涉及房地測量、公示、確認等多個環節,需要村民多次配合,導致外出村民配合意愿低,最終公示和簽字難度大。因此,本文根據實際工作的需求,利用地理信息系統(Geographic Information System,GIS)、全球定位系統(Global Positioning System,GPS)、無人機傾斜攝影、移動互聯等新型測繪技術和先進軟件,對“房地一體” 農村不動產登記發證管理流程進行了優化,搭建了“房地一體” 農村不動產登記發證管理系統(以下簡稱“系統”),采用內外業一體化的工作方式,實現“房地一體” 農村不動產權籍調查、最終公示、登記以及發證全過程管理,有效節約了工人成本，縮短了工作時間,提高了工作效率,為各地開展“房地一體” 相關工作提供更豐富的思路。

1 總體設計

1.1 優化“房地一體”農村不動產登記發證管理流程

為提高“房地一體”農村不動產登記發證管理工作的效率,本文采用了先進的測繪技術和軟件,因此,需對整個的管理流程進行優化,包括:工作底圖制作階段、權籍調查階段、登記申請階段、登記審核階段以及登記公示和發證階段。“房地一體”農村不動產登記發證管理流程設計示意圖如圖1所示。

圖1 “房地一體”農村不動產登記發證管理流程設計示意圖

1.1.1工作底圖制作階段

在農村地籍調查成果、農村承包經營權頒證成果、已有發證資料、不動產登記數據整合成果等已有資料整理和分析的基礎上,結合大比例地形圖、高分辨率航空影像、三維實景模型等基礎底圖,疊加登記發證范圍線和預編幢號,完成工作底圖制作工作。

1.1.2權籍調查階段

權籍調查是不動產登記發證工作最重要一環,主要包括權屬資料收集、房地權屬調查以及房地測量三方面工作。權屬資料收集是對權利人相關資料的收集,如:權利人身份證、戶口簿、權源證明材料等;房地權屬調查采用移動端手機軟件(Application,APP)無紙化調查的方式對房屋和土地相關資料進行調查,并填寫不動產調查登記表;房地測量采用全新的“激光點云+傾斜攝影測量”方式對宗地、房屋進行處理,形成宗地圖、房屋平面圖,并計算宗地面積和房屋建筑面積等。

1.1.3不動產登記申請階段

以權籍調查結果以依據,申請人提供身份證、土地使用證明、符合城鄉規劃證明、房屋地址等資料,對不動產登記工作提出申請。

1.1.4不動產登記審核階段

根據申請人提供的材料,進行登記審核工作,當滿足審核條件,如:申請人與依法提交的材料記載主體一致、不存在不予以登記情況等,審核通過。

1.1.5不動產登記公示和發證階段

當審核通過后,進行15工作日的公示階段,如有異議,則返回重新處理,無異議,則進行不動產發證工作。

1.2 系統框架設計

系統基于面向服務(Service-Oriented Architecture,SOA)架構,采用模型-視圖-控制器(Model View Controller,MVC)模式對平臺進行設計,系統框架共包括基礎平臺層、數據資源層、服務層、應用層、用戶層以及保障平臺運行的政策法規和標準規范等[4]。系統框架示意圖如圖2所示。

圖2 系統框架設計示意圖

基礎平臺層是平臺運行的基石,主要包括平臺運行需要的軟件、硬件以及網絡環境,如:操作系統、GIS服務器、信息安全系統、安全設備、網絡設備、政務網和互聯網等[5]。數據層是負責對“房地一體”農村不動產登記發證的各類數據進行收集、整理、處理、存儲以及更新等管理,確保數據的準確性和現勢性。服務層是基于GIS平臺,將功能封裝成服務,以服務的方式提供給應用層調用,主要有:地圖服務、查詢統計服務、數據分析服務以及登記服務等;應用層是以實現“房地一體”農村不動產登記發證為目標,開發相應的功能模塊,如:“一張圖”管理、權籍調查管理、不動產登記管理以及考核評價管理;用戶層是平臺的使用人員,包括市、縣(區)、村的各級領導,工作人員,專業人員以及村民。

1.3 數據庫設計

通過構建“房地一體”農村不動產登記發證數據庫,從數據采集、處理、存儲、入庫著手,統一管理農村不動產的相關數據,確保數據的真實性和可靠性[6]。數據庫設計應滿足以下幾點:一是數據庫布局需合理且層次分明;二是數據結構要遵循國家標準和行業標準,確保數據庫的高度結構化;三是數據庫設計需盡可能減少冗余,減低數據重復性;四是做好相應的安全保密機制。

“房地一體”農村不動產登記發證數據庫主要包括三方面的數據:一是空間數據,包括地形圖數據、影像數據、三維實景數據、宗地圖數據、房屋平面圖數據和調查范圍數據等,數據庫選擇Oracle11g關系數據庫和ArcSDE空間數據庫引擎相結合,實現空間數據入庫;二是權利人權屬數據、土地權屬數據、房屋權屬數據和考核評價數據等,數據庫選擇Oracle11g進行存儲;三是多媒體數據,包括文本數據、照片數據和視頻數據,這些數據直接存儲在文件夾,通過與空間數據掛接,實現瀏覽。“房地一體”農村不動產登記發證數據庫建設內容如圖3所示。

圖3 數據庫建設內容示意圖

2 關鍵技術

2.1 內外業一體化的跨平臺技術

系統包括內業使用的電腦端和外業數據采集的移動端。這兩套系統都是采用同一套質量體系標準框架、同一套核心代碼、同一個模板及同一套數據,確保權籍調查數據在內外業系統之間無縫流轉,無須進行轉換,確保數據和屬性不丟失,數據精度不損失。

2.2 移動端APP權屬調查技術

“房地一體”農村不動產權屬調查工作傳統上是專業技術人員和基層人員實地調查,容易出現村民難以一次通知到位、字跡潦草難以辨識、調查過程耗費大量紙張、收集的權源材料且難以歸置等問題[7]。本文采用移動端APP權屬調查技術的優點有：(1)分類拍照、分類保存權屬信息,如身份證、戶口本、現場照片等,減少后期內業處理工作量;(2)利用光學字符自動識別技術(Optical Character Recognition,COR),智能識別照片和紙質權屬資料,如權利人姓名、地址、身份證號、建筑面積等信息,并自動回填到執行屬性字段中,無須人工錄入,降低了人工填寫的錯誤,將大量外業采集作業轉換成內業作業,提高了工作效率;(3)實現無紙化調查,節約圖紙打印成本;(4)將權屬信息與工作底圖信息掛接,提高信息查找和核實效率,當外業核實過程中發現錯、漏等信息,可以直接在APP軟件上進行修改和完成且權利人可在現場確認,避免往返現場,有助于加快項目進度。移動端APP權屬調查流程示意圖如圖4所示。

圖4 移動端APP權屬調查流程示意圖

2.3 “激光點云+傾斜攝影測量”三維實景可視化技術

“房地一體”農村不動產房地測量工作傳統上采用全站儀、 載波相位差分技術(Real-Time Kinematic,RTK)進行地籍圖測繪及房屋測量,這種方式存在對作業人員數量和專業技術要求高、農村空巢現象嚴重、院內測量困難、外業時間長、受天氣影響等缺點,嚴重影響房地測量效率[8]。本文采用“激光點云+傾斜攝影測量” 三維實景可視化技術進行地籍圖測繪和部分房屋邊長丈量,用激光點云采集矢量邊界,基于傾斜模型進行屬性判斷,如此即可滿足測量成果精度要求,又有效提高外業測量的效率。這種方式的優點有:(1)解決傾斜模型受遮擋區域產生拉花或者變形,從而導致部分區域內業采集誤差大,需外業進行補測[9];(2)投入的人員少、視覺直觀、對作業人員要求低;(3)房地測量速度快、周期短,傳統的解析法測量每組每天測量工作量約為25～35宗, 而“激光點云+傾斜攝影測量”平均綜合效率可達70宗以上。“激光點云+傾斜攝影測量”三維實景可視化界面示意圖如圖5所示。

圖5 三維實景可視化界面示意圖

2.4 “移動終端+后臺管理”外業協同生產技術

傳統作業模式下,內外業工作人員主要通過線下進行對接,時間成本耗費大,且無法及時了解項目進展情況,不利于項目的管理[10]。本文基于移動互聯設備及軟件,采用“移動終端+后臺管理”模式進行內外業協同生產,這種方式的優點有:(1)內外業編輯同一套數據成果,實現外業權屬核查的信息化和智能化,提高外業核查的作業效率;(2)通過數據通訊技術,將內外業結合起來,降低了對接的時間成本,實現高效的內外業互動格局;(3)有效解決內外業數據隔離、信息隔離以及作業時間分離等問題,提高生產效率和數據質量。其具體作業流程如下:第一,外業作業人員實時接收內業傳達的指令和下達的任務后,將外業成果實時或定時回傳;第二,內業人員對回傳的外業成果進行審查;第三,審查過程中,發現問題,及時與外業人員進行溝通交流;第四,外業人員根據修改要求,進行復測,并將成果回傳;最后,內業審核無誤后,進行入庫操作。內外業協同生產流程圖如圖6所示。此外,系統后臺還可以追蹤每一臺外業移動終端設備,便于管理人員實時掌握項目進展,便于調度。

圖6 內外業協同生產流程示意圖

3 系統功能實現

3.1 “一張圖”管理

一張圖管理是基于“房地一體”農村不動產登記發證數據庫,在統一的坐標系下,實現工作底圖、房屋平面圖、房屋分戶圖、宗地圖等數據的綜合展示和查詢等,主要功能有:各類數據疊加展示、二三維一體化展示、GIS常用功能以及點選查詢等。各類數據疊加展示是根據數據類型,對數據按照一定規則進行分類,用戶通過GIS的常用功能,如:放大、縮小、平移等,可以隨意對數據進行操作;二三維一體化展示,左側屏幕顯示二維數據(工作底圖、影像圖等)右側屏幕顯示三維實景模型,實現二三維同步顯示。屬性查詢可以點選某棟房屋進行查詢,選中房屋后,通過信息彈框顯示該房屋的屬性信息,如:權利人、權源來源、坐落、層數、建筑面積、年份、用途、結構等,同時該房屋會高亮顯示。系統還利用Echarts動態圖表可視化、熱力圖動態渲染等技術實現數據統計如:作業人員統計、房屋數據統計、人口統計、面積統計等,通過各類統計圖更好地表達了數據的差異變化特點,方便管理人員快速分析該區域的房屋狀況。

3.2 不動產登記管理

不動產登記管理采用辦公自動化(Office Automation,OA)流程節點的方式,實現房地一體不動產登記申請、登記審核和登記公告整個流程的管理。首先,不動產登記申請節點,是申請人填寫《農村房屋所有權登記申請書》后,并提交申請登記材料,如申請書、申請人證明、宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明、申請登記房屋符合城鄉規劃的證明等,系統對相關信息進行錄入和上傳資料附件。其次,當申請完畢后之后,不動產登記進入審核節點,系統對申請登記材料進行查驗,并根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示進行確認(申請人簽字),如果登記申請符合要求的,系統予以登記,并流轉到下一節點。如果登記申請不符合要求的,系統不予登記,并書面告知申請人不予登記的原因。最后,進入登記公告節點,系統將登記公告以報表的方式進行展示,一是在系統上可以直接對登記事項信息進行公告,二是在申請登記事項房屋所在地農村集體經濟組織進行公告。經公告無異議或者異議不成立的,最終予以不動產登記。

4 結束語

本文基于GIS、GPS以及移動互聯技術,結合“房地一體”農村不動產登記發證管理的實際需求,設計“房地一體”農村不動產登記發證管理系統,實現數據收集、權籍調查、不動產登記、公示和發證全過程管理。目前系統運行良好,能夠滿足不動產登記的日常使用需求,但也存在一定的問題,如:內外業協同生產時,由于網絡不穩定,對接常中斷;權籍調查時歷史的遺留問題較多,解決困難。下一步系統一方面進一步完善系統功能和豐富系統數據,另一方面組織歷史遺留工作小組,集中解決遺留問題,爭取早日完成登記工作。