北京市歷史文化街區(qū)騰退式更新模式探析

文/北京工業(yè)大學(xué)城市建設(shè)學(xué)部 北京歷史建筑保護(hù)工程技術(shù)研究中心

木結(jié)構(gòu)古建筑安全評估與災(zāi)害風(fēng)險控制國家文物局重點科研基地 戴 儉 沈盛楠

1 北京歷史文化街區(qū)現(xiàn)狀及現(xiàn)有更新模式

歷史文化街區(qū)是城市文化的重要組成部分，在弘揚城市文化、留住城市記憶、講好城市故事等方面具有重要作用。2017年9月，黨中央、國務(wù)院批復(fù)《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》（以下簡稱“新總規(guī)”），強調(diào)北京歷史文化街區(qū)內(nèi)的平房片區(qū)不得隨意拆除，做到應(yīng)保盡保。北京市現(xiàn)有歷史文化街區(qū)共43片，老城內(nèi)33片，老城外10片，均以北京傳統(tǒng)四合院為基本形制。自20世紀(jì)末北京市開始劃定第一批25片歷史文化街區(qū)伊始，北京市歷史文化街區(qū)得到較好保留。在此后一段時間內(nèi)，歷史文化街區(qū)更新大部分只是將沿街面部分進(jìn)行翻新修繕，補充完善市政設(shè)施，優(yōu)化部分交通體系，但存在私搭亂建現(xiàn)象。每座四合院的戶數(shù)嚴(yán)重超出容納量，戶均使用面積不足15m2，生活質(zhì)量較差。

北京市現(xiàn)有歷史文化街區(qū)更新模式采用“微循環(huán)”“有機更新”理念。這種方式以綜合、柔性角度進(jìn)行城市更新，盡量維持街區(qū)的區(qū)域肌理及歷史風(fēng)貌，最大程度保護(hù)城市文脈。2011年大柵欄的楊梅竹斜街開展騰退申請后，2013年什剎海及白塔寺也采取相似政策，但由于騰退后留下的院子大部分面積較小且分布分散，難以綜合統(tǒng)籌使用。2019年北京市菜市口西片區(qū)（法源寺歷史文化街區(qū)）首次推出申請式騰退政策，以個人自愿方式自由選擇申請改善現(xiàn)有居住房屋，或在獲得一定數(shù)量的補償金后遷出四合院后遷入政府安置的共有產(chǎn)權(quán)新房，亦可在拿到一定補償金后自由選擇。在選擇期限過后，對遷走人群的四合院進(jìn)行修繕更新。

2 北京法源寺歷史文化街區(qū)更新

從全國來看，目前大多數(shù)地區(qū)已摒棄大拆大建的歷史文化街區(qū)更新方式，轉(zhuǎn)向漸進(jìn)式微循環(huán)的改造模式。如北京市推行的責(zé)任規(guī)劃師制度及責(zé)任建筑師制度，針對每個院落實現(xiàn)一院一檔，在保存歷史街區(qū)原有建筑相關(guān)資料后，綜合考慮街區(qū)的風(fēng)貌因素及使用者需求，對歷史文化街區(qū)內(nèi)的院落進(jìn)行翻新修葺，輻射帶動周邊更新。北京白塔寺再生計劃以國際競賽方式吸引諸多國內(nèi)外團隊參與街區(qū)更新，給白塔寺片區(qū)帶來新的機遇。法源寺更新計劃對法源寺未整體開發(fā)的歷史文化街區(qū)改造提供了方向。

2.1 法源寺歷史文化街區(qū)現(xiàn)狀

法源寺歷史文化街區(qū)建設(shè)早于北京內(nèi)城，其街巷肌理形成于遼代，較為規(guī)整。街道內(nèi)的院落開門方向大多為東西向（見圖1）。街區(qū)內(nèi)有諸多會館舊址，在清朝及民國時期匯集大批文人名士。

圖1 法源寺歷史文化街區(qū)

法源寺歷史文化街區(qū)內(nèi)現(xiàn)住戶仍以老北京市民為主，年輕人占比逐年升高，其中不乏外來租戶。近年來，在北京市歷史文化街區(qū)改善提質(zhì)工作中，市政與基礎(chǔ)設(shè)施提升較大，水、電、燃?xì)獾玫揭?guī)劃整治，新建垃圾站改善了以往亂丟垃圾現(xiàn)象。隨著基層治理的實踐推進(jìn)，在社區(qū)與物業(yè)共同努力下，街區(qū)衛(wèi)生情況得到一定改善。因私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，市政供暖管網(wǎng)未大量普及入戶，房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)性能較差，冬季室內(nèi)均采用電暖氣，整個片區(qū)冬季用電負(fù)荷較大，對片區(qū)防火提出更高要求。部分胡同雖進(jìn)行了整治，但由于胡同寬度限制，僵尸車及老年代步車的胡亂停放導(dǎo)致部分交通不暢。四合院內(nèi)情況未有實質(zhì)提升，居民生活環(huán)境臟亂差嚴(yán)重。

2.2 菜西模式

菜西模式采取申請自愿騰退與修繕的方式，對自愿申請騰退的住戶給予一定經(jīng)濟補貼，同時也為其提供位于豐臺區(qū)及房山區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房。對申請修繕的住戶，采取政府居民共同出資，對建筑進(jìn)行修繕。騰退的院落或作為政府部門社區(qū)辦公場所，或被商業(yè)公司用來經(jīng)營民宿及公寓，或作為向公眾開放的胡同博物館與研學(xué)基地。

2.3 菜西模式現(xiàn)存問題

1）建筑高度較以往不同 以往四合院中的正房、廂房、倒座建筑高度不同，在一進(jìn)院即可感受屋頂高低錯落。為保證每間房屋中布置完整功能，改造后的建筑高度相近，失去原有院落的尺度感。

2）鄰里氛圍消失 歷史文化街區(qū)的文脈延續(xù)不僅是舊建筑、老物件的保留，更包含整個歷史文化街區(qū)的文化和生活秩序。胡同文化離不開住在此地的居民。意大利對博洛尼亞地區(qū)的保護(hù)提出“既要保護(hù)歷史文化街區(qū)，也要保留文脈及歷史文化街區(qū)的居民生活方式”。保護(hù)歷史文化街區(qū)個性，延續(xù)歷史文化街區(qū)的記憶，給居住者提供家鄉(xiāng)的味道，維系居民生活在歷史文化街區(qū)中的自豪感，是歷史文化街區(qū)發(fā)展的正確導(dǎo)向。

3）政府財政壓力較大 部分片區(qū)內(nèi)建筑質(zhì)量較差，更新改造需花費大量資金。北京市城市建設(shè)邁向減量提質(zhì)發(fā)展，老建筑修繕占財政較大板塊。根據(jù)居民反饋，因現(xiàn)有居住房屋面積較小，雖騰退置換金相對較高，但騰退時得到的資金補償無法支持其在市內(nèi)購置區(qū)位較好的住宅。

4）商業(yè)屬性院落空置現(xiàn)象嚴(yán)重 目前在歷史文化街區(qū)內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營存在兩種極端化情況：部分商業(yè)化過于嚴(yán)重，除幾家老字號，其余商業(yè)形式與全國大部分歷史文化街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)及商品趨同；部分業(yè)態(tài)較單一，院落騰退后作為民宿或長租房使用，但租金較高，配套停車位較少，對租戶缺乏吸引力。

5）共生院接納程度 目前菜西模式正如火如荼地開展，根據(jù)自愿騰退方式，有的四合院住戶并未全部騰退。大部分未騰退的院落被賦予民宿、小型博物館、商業(yè)等功能使用，目前民宿占比最大。爛漫胡同108號騰退后被改造為牛街城市展廳，含有會議、展覽等功能，但實際使用中，院內(nèi)未騰退居民對游人參觀有較大意見，參觀游覽對其日常生活造成影響。

6）配套功能仍針對相似的商業(yè)模式 我國歷史文化街區(qū)更新過程中曾經(jīng)歷千城一面的歷程。上海、杭州、南京、北京等歷史名城的歷史文化街區(qū)均植入相似的商業(yè)模式。北京傳統(tǒng)的胡同文化配套商業(yè)并未被重視，在調(diào)研中，部分老年人認(rèn)為騰退使許多北京的傳統(tǒng)文化難以延續(xù)。北京市的花鳥魚蟲市場和散落的古玩攤兒在城市發(fā)展中逐漸被疏解至核心區(qū)外或集中到較偏遠(yuǎn)地區(qū)。

3 措施建議

1）加強公眾參與 綜合考慮公眾對歷史文化街區(qū)更新的需求，不僅是硬件需求，更需關(guān)注居民在生活、文化方面的需求。在賦予騰退院落新功能時不僅需考慮原住戶意見，更需考慮整個片區(qū)的居民意見。

2）運營騰退院落時需考慮居民生活訴求，做好統(tǒng)籌規(guī)劃，將歷史文化街區(qū)按功能科學(xué)分區(qū)，在不打擾居民生活的同時讓老城煥發(fā)新活力。在生活區(qū)保持居民安定祥和的生活環(huán)境，為老街坊老鄰居營造充足的公共空間。在商業(yè)運營區(qū)內(nèi)安置商業(yè)業(yè)態(tài)，不僅需考慮對外來游客，更需考慮原有居民的生活需求，延續(xù)老北京記憶。

3）探尋新的更新平衡模式 探尋資金平衡方式，使歷史文化街區(qū)在調(diào)動居民維護(hù)歷史積極性的同時，完成自我資金平衡，減輕財政壓力。歷史街區(qū)內(nèi)的居民對這片土地有特殊的感情，問卷調(diào)查中，一半以上的居民認(rèn)為最好的選擇是就地或就近安置。街區(qū)更新可尋找能集中安置不愿離開片區(qū)的居民安置方式，對騰退完整的院落進(jìn)行商業(yè)運營，并將經(jīng)營權(quán)交到居民手中，所得商業(yè)收益給騰走居民按股分紅；也可將售賣給商業(yè)機構(gòu)得來的收益按比例發(fā)放給騰退居民，并對片區(qū)進(jìn)行日常維護(hù)，從而實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)資金運作平衡，在減輕政府壓力的同時助推片區(qū)健康發(fā)展。

4 結(jié)語

歷史文化街區(qū)的健康發(fā)展是城市發(fā)展的重要體現(xiàn)，在保護(hù)歷史建筑的同時更需因地制宜、重點突出。歷史街區(qū)保護(hù)是綜合性保護(hù)，需在城市建設(shè)快速推進(jìn)過程中進(jìn)行各方平衡，推動遺產(chǎn)保護(hù)與人文發(fā)展研究。