淺談商品房交付使用

摘要：近年來，商品房買賣雙方成交后，延期交房或強制交房現象頻頻發生，損害了商品房消費者合法權益，違反了相關法律規定，引發信訪和訴訟。厘清建筑工程交付使用、商品房交付使用、合同約定交房、延期交房、強制交房區別與聯系及其產生的法律后果，維護消費者合法權益，促進開發企業認清潛在風險，科學合理確定商品房交付使用時間，減少交付使用中的不必要紛爭。

關鍵詞：商品房交付使用;延期交房;強制交房

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）10-0057-60 收稿日期：2021-08-16

作者簡介：王大龍，河南省信陽市房地產市場管理處。

近年來，商品房買賣雙方成交后，延期交付使用或強制交付使用現象頻頻發生，不僅損害了商品房買賣雙方權益，違反了相關法律規定，還引發了不必要的信訪和訴訟。

由于商品房買賣雙方對于“商品房交付使用”的認知上存在一定誤區，有人把建筑工程、商品房、合同約定交付使用混為一談，包括行業內部分人員認知上也不夠清淅。要厘清商品房交付使用，必須弄清楚建筑工程交付使用、商品房交付使用、合同約定交房、延期交房、強制交房區別與聯系產生的法律后果，幫助消費者依法維護和主張合法權益，促進開發企業認清潛在風險，科學合理確定商品房交付使用時間，減少交付使用中的不必要紛爭。

1 建筑工程交付使用

一是建筑工程竣工經驗收合格，方可交付使用。這是建筑工程交付使用重要前提。《建筑法》第61條規定：建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

建筑工程作為資金投入量大、專業技術性強，適合長期使用且不易改變結構的特殊商品。政策法規上，國家有《建筑法》《建設工程勘察設計管理條例》《建設工程質量管理條例》《房屋建筑和市政基礎設施工程質量監督管理規定》等重要法規，對建設行為進行全過程的監督管理。但是，建筑企業完工后生產的產品（商品）是否保質保量，各項經濟技術指標是否達標，是否能夠滿足建設單位正常生產和生活需要，都必須經驗收合格，才能交付建設單位使用。否則不得交付使用。

《建設工程質量管理條例》第16條規定：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件：（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容;（二）有完整的技術檔案和施工管理資料;（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告;（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件;（五）有施工單位簽署的工程保修書。

建設工程驗收，指建筑行業內熟悉的“五大主體驗收”，即建設、勘察、設計、施工、監理五方建設主體聯合起來對建設工程進行的驗收，分別簽署的質量合格文件，證明建設工程經驗收合格，取得《建設工程竣工驗收報告》。建筑工程竣工經驗收合格，方可交付使用。這是建設工程交付使用重要前提條件，只是商品房交付使用前提條件之一。

二是建筑工程經驗收合格交付使用法律后果。建筑工程作為一種經驗收合格的產品，實行質量保修制度。建設工程承包單位在向開發企業提交工程竣工驗收報告時，應當同時出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等?！督ㄔO工程質量管理條例》第40條規定了保修期，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。這些強制性規定，有效地保護了建設工程消費者的合法權益，也是對建設工程生產者應該承擔保修責任進行了明確。

《商品房買賣合同》《商品住宅質量保證書》《商品住宅使用說明書》對商品房交付使用后的保修范圍、保修期限和保修責任等要求，也是對建筑工程質量保修制度的延續。其中，主要部位的質量問題還可能導致退房行為。

2 商品房交付使用

商品房銷售分預售和現房銷售兩種情況，分別簽訂住建部和工商管理總局推薦的同一版本不同內容的“商品房買賣合同”（以下簡稱“合同”），由于購買時，商品房處于開發項目建設的不同階段，二者有著不同交付使用前提條件，對商品房交付使用時間期限也有不一樣的約定，這里就產生了“合同約定交付”概念，合同約定交付，指買賣雙方作為平等民事主體，雙方在“合同”里對商品房交付使用時間節點進行明確約定。

合同約定商品房交付使用時間節點，對買賣雙方都非常重要，是雙方關注的焦點，雙方簽訂合同前都經過充分的考慮。比如，買方購買普通商品時，付款（或按揭）后，希望早日或在約定時間點得到屬于自己的商品。這正如 “遲得不如早得，早得不如現得”。當然，“合同”約定交付時點只是寫在紙上的計劃而已。開發企業信守承諾，按時完工，可以在“合同”約定時間點完成交付。否則不能按時交付，那么就直接違反了《合同法》，要么雙方進行協商，要么直接進入訴訟程序解決。

一是預售情形下商品房交付使用合同約定?！冻鞘蟹康禺a開發經營管理條例》房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》商品房預售應當符合下列條件：（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

商品房預售情形下的合同約定交付，也是以竣工交付為前提，只是開發企業要根據房地產項目已明確的工程開發進度施工，實際上，開發進度可能受外界多種因素影響，存在不確定性和不可控性。因此，在申請預售時，要充分考慮工程進度、資金鏈條、排除各類風險的理想狀態下的工期，再合理確定交付時點，再書寫在預售“合同”中，取得買受人當事人的認可，大致符合買方置業計劃及入住預期，對合同雙方均有約束力，具有法律效力。

二是現售情形下對商品房交付使用約定。《商品房銷售管理辦法》第7條規定：商品房現售，應當符合以下條件：（四）已通過竣工驗收;（五）拆遷安置已經落實;（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;（七）物業管理方案已經落實。

商品房現售情況下，現售“合同”已經明確的交付使用時點和內容，比如通過竣工驗收，供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施基本具備交付使用條件和明確的交付日期，物業管理方案已經落實等。現售狀況下，購房人可以看得見，摸得到，可以直接進入到開發項目工地進行現場直觀體驗，還可以查驗相關基礎設施配套事實和各類批準文件是否齊全，是否可以實現合同約定的預期入住目標等，有利于購房者及時辯識風險，選擇更加慎重，也有利于對開發企業進行必要的監督。

三是商品房交付使用前提條件歸納?！冻鞘蟹康禺a管理法》第27條規定：房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

商品房交付使用10個前提條件：（1）建設工程竣工經驗收合格或綜合驗收合同;（2）拆遷安置已經落實;（3）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件;（4）物業管理方案已經落實;（5）建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門已備案;（6）測繪成果已通過房地產行政主管部門審核;（7）提供住宅質量保證書和住宅使用說明書;（8）房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門;（9）商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;（10）現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

3 商品房違規交付使用行為及法律后果

一是延期交房。開發企業不能按照“合同”約定時間節點進行商品房交付使用，可能是建設工程工期超出計劃，或是沒有通過某一工程驗收，也可能拆遷安置不到位，或是合同糾紛陷入訴訟等，延期交房成為開發企業無可奈何之選擇?？傊悠诮环吭蚨鄻?，結局是延期交房，開發企業必須承擔違約責任，賠付購房人“合同”約定的違約金，甚至買方可以請求解除合同，如果逾期時間長，支付巨額的違約金，可能成為壓垮開發企業的最后一根稻草。因此，開發企業在簽訂“合同”確定后續工期時，一定要充分考慮各種不確定風險，合理確定商品房交付使用時間。

二是強制交房。指商品房不具備交付使用前提條件，開發企業仍然強行把商品房交付給購房消費者的行為。開發企業利用自己在房地產市場中的優勢地位，通過各種手段強行要求買受人接受這一結果，比如沒有進行建設工程竣工驗收、消防驗收等，或是其他配套基礎設施和公共設施不具備交付條件等，開發企業通過強制交房，努力在合同約定交付時點完成商品房交付使用，規避合同違約帶來的可能賠付的違約金風險。

三是商品房違規交付使用法律后果。2020年12月29日，最高法發布了修改后的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），進一步明確對商品房違規交付行為的態度，否定房地產市場不法行為。首先，遲延交付，可以解除合同?！督忉尅返?5條規定：根據《民法典》第563條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。其次，逾期仍不能辦理不動產權證，賣方承擔違約責任?！督忉尅返?8條規定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限;（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。最后，合同約定辦證期限屆滿一年后，可以請求解除合同和賠償損失。《解釋》第19條規定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第32條規定的辦理不動產登記的期限屆滿后超過1年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理不動產登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。