昆明呈貢大學城商業設施選址使用后評價★

許曉雨，門富明博，馬天浩，鄭世杰，李志英

(云南大學建筑與規劃學院,云南 昆明 650091)

0 引言

我國現有大學城50多座,容納高校130多所,在校學生達到六七十萬人以上,大學城一般位于城郊或者新開發的新城。以云南昆明呈貢大學城為例,其主要包括云南大學、昆明理工大學、昆明醫學院、云南廣播電視大學、云南交通職業技術學院、云南民族大學、云南藝術學院、云南中醫學院、云南師范大學等數十所高校,在校學生十余萬,形成第七街區及仕林街兩個主要的商業區。在使用過程中,發現呈貢大學城的商業區存在較多問題且亟待解決。通過對呈貢大學城商業設施的選址進行分析,找出其規劃布局的一些不合理之處,從而為呈貢大學城的建設提出規劃要求和建議。

1 調查對象和調查方法

1.1 調查對象

本次調查對象分為兩類,一類為當地的兩大商業區,另一類為商業區受眾人群。

兩大商業區的基本情況:1)第七街區,其發展現狀為:該區主要由東西南北四條商業街和兩個商業廣場構成。該區商鋪開業率高,目前發展狀況良好。優點為地理位置較好,交通便利;缺點為店鋪獨立營業,店鋪租金高,消費偏低,地攤產業興起,影響店鋪經營。2)仕林街發展現狀為:商業區配套設施完整,且受到政府政策支持,統一管理,鋪面租金最低,它的缺點為地理位置相對處于弱勢,距離消費人群較遠。

其次為商業區受眾人群:居住在呈貢大學城內的人群,包括學生和該區域內居住的普通居民(以大學生為調查主體)。

1.2 調查方法

研究方法主要有三種：問卷調查法、使用后評價法以及AHP層次分析法。問卷法就是研究者用這種控制式的測量對所研究的問題進行度量,從而搜集到可靠的資料的一種方法。使用后評價[1](Post-Occupancy Evaluation,縮寫為 POE)是一種利用系統、嚴格的方法,對建成并使用一段時間的設施進行評價的過程。層次分析法(The Analytic Hierarchy Process)簡稱AHP,是由美國運籌學家薩蒂于20世紀70年代提出,是將人們的主觀判斷進行量化處理的一種定性與定量相結合的分析方法[2]，它將現實問題中復雜的各因素分解成相關聯的有序層次,通過構造判斷矩陣將各層次指標進行量化,使復雜問題條理化,建立一個多層次的遞階結構模型[3]。在資料收集方面,主要采取網絡問卷的調查方法(問卷發放于呈貢大學城中各大高校,共發放問卷600份,收回576份,有效問卷率96%)。

2 評價

2.1 評價體系的構建

2.1.1 交通因素

交通,在區域經濟發展中起著不可估量的作用,一個區域的交通情況很直接的影響著人們的生活,工作,以及當地的商業發展。交通發展得好,居民出行方便,物流通暢。

2.1.2 設施因素

商業區內部設施直接服務于受眾,良好的設施對于使用感有積極的影響。

2.1.3 商業因素

商業因素直接決定消費者的消費行為,商品價格商品質量等因素是消費者考慮的重要方面。

2.1.4 景觀因素

商業區景觀環境應該滿足人類對于視覺美學體感舒適度的要求。良好的景觀設計會帶給消費者賞心悅目的感受,有利于商業區的進一步發展。

綜上所述,評價指標選取交通因素、商業因素、設施因素、景觀因素四方面,構建評價體系(見圖1)。

2.2 評價權重及計算

根據商業區商業設施評價體系和AHP層次分析法的原理,依據問卷及訪談數據以及指標間的層次關系分配評價權重(見表1)。

表1 評價指標權重

分配權重方式采用9度打分法[4](如表2所示)對同一層次中各因子對于上一層次中某一指標的重要性進行兩兩比較,構造判斷矩陣后,依據判斷矩陣,求出其最大特征根λmax所對應的特征向量w。方程式如下:

表2 9度打分法含義

Pw=λmaxw

(1)

所求特征向量經歸一化,得出各層次指標的相對權重。通過一致性檢驗,判斷以上得出的權重分配是否合理。檢驗公式:

CR=CI/RI

(2)

當CR<0.1時,認為該矩陣通過一致性檢驗,即權重分配合理。

設定總分為100分,根據準則層和指標層權重,得出每項評價內容的滿分分值,根據問卷與訪談中每個有效數據對每項評價內容進行打分,計算出每項評價內容實際得分,最后求和得出最終商業設施評價分數。

2.3 評價結果

將評價分數劃分為如下四個等級:0分～25分為差,26分～50分為較差,51分～75分為一般,76分～100分為好。根據各項評價分數,得到如下評分結果(如表3所示)。

表3 呈貢商業街各項評分結果

根據不同分項的數據比較(見表2),可以得出:

1)交通便利性方面,商業區在工作日時間段內較好于節假日時間段;第七街區較仕林街更便利,研究消費群體多數為學生,商業街人流量呈現階段性高峰。

2)設施因素方面,第七街區較仕林街更齊全,使用人群的滿意度更高,但是仕林街目前仍處于修建完善狀態,影響消費人群使用。

3)商業因素方面,仕林街較第七街區更完備,商業店鋪位置等設施比較明確,消費者在商業區內部消費更為方便,使用人群的滿意度更高,第七街區為建筑裙房,樓層關系與店鋪位置并不明確,應加以適當的引導。

4)景觀因素方面,第七街區較仕林街更具有吸引力,更適用。

3 建議

1)大學城商業區的發展可借鑒萬達廣場等大型商業區的發展模式,提高商業區良好體驗。

2)應增強大學城商業區的文化輸出。可在商業區內部更多的建設城市文化文創店或是一些售賣大學文創產品的店鋪。

3)注重建筑外觀與內部構造,周邊環境和建筑外觀影響大學生消費行為。

4)發展點對點的交通線路,可以更加快捷高效的去往目的地商業區。

4 結論

通過長期的調查研究以及對數據的分析,我們得出以下結論:第一,大學城商業區有著極強的針對性,主要受眾是大學生,所以相對于市中心的商業區有明顯的區別,餐飲類、娛樂類、服裝類占比更重,其內部服務設施只停留在滿足人們基本需求的層面,未進一步深入。第二,呈貢大學城目前的兩個商業區:第七街區與仕林街,該兩個商業區服務周邊十所高校,問卷調查顯示該商業區整體服務范圍小,缺乏受眾吸引力,急需改進以更好地服務周邊大學生。第三,呈貢商業區差評的主要原因有休息設施數量不足、衛生條件差、安全設施宣傳不到位、餐飲業雖然多但是種類不能滿足需求、缺乏代表當地文化的產品、周邊綠化的布置沒有吸引力。

大學城商業設施選址的使用后評價研究是一個永續的研究,它與時代背景特征、地理與人文環境、經濟發展等都有著密切的聯系[5]。我們通過對呈貢大學城的基本分析對其他大學城的商業設施選址提出一定的合理性建議。而對于我國不同的大學城還應當因地制宜,結合當地實際來對大學城商業區的選址進行合理規劃。

因此,研究組建議應該加強呈貢大學城商業區設施的建設,按照現有發達完善的大學城商業區作為模仿對象,還應擴大商業區范圍形成更高級別的商業中心形成商業城分工明確服務范圍廣可以輻射周邊十所高校,同時要加強交通的便利性,形成15分鐘生活圈。提升商業區質量,更好的服務于廣大的學生主體。此外,在有商業區自身發展的同時,政府也要干預,降低小攤的數量注重衛生環境,增加店鋪數量。相信未來的呈貢大學城商業區可以形成以商業區為中心輻射周邊高校的高級商業區。