房地產企業內部控制問題研究

摘要：本文從房地產行整體現狀出發，對企業內部控制實際操作過程中每一步驟、每一環節進行詳細研究，分析我國房地產企業在發展過程中所普遍面臨的內部控制問題，并提出解決對策，以幫助我國房地產開發企業完善內部控制相關體系，為我國房地產行業進一步發展提供有力支持。

關鍵詞：房地產企業;內部控制

近年來，隨著我國各主要城市房價的持續走高，我國房地產市場發展迅速，房地產經濟在我國國民經濟中扮演著越來越重要的地位。然而，我國房地產企業長期忽視企業內部控制，致使相關制度建設不完善、執行力度不到位。內部控制的缺失，嚴重制約了現階段我國房地產企業的發展。

一、房地產企業經營特點及其內部控制的必要性

1.房地產企業經營特點

（1）開發周期長

房地產項目的開發環節較多，通常包括投資評估、拿地、規劃設計、施工建設、市場銷售以及物業管理等多個環節。其中的施工建設環節占用時間較長，且受自然規律和技術條件限制，通常無法大幅度加快進度。此外，受我國目前房價畸高影響，房地產銷售低迷，房地產項目市場銷售周期較長，據中泰證券研究所數據顯示，2020年我國商品房平均銷售周期為48.9個月，且呈不斷上升趨勢。由于房地產項目開發環節較多，且主要環節受技術和市場影響占用時間較長，所以房地產企業的開發周期通常較長。

（2）資金需求量大

房地產企業是典型的資金密集型企業，在開發前期的拿地和施工建設環節資金需求量巨大。受房價持續上漲及政策調控影響，我國房地產項目拿地成本持續上漲，據中國國土勘測規劃院數據顯示，2014年1月至2020年12月，我國主要城市地價總體保持持續上升趨勢，每季度平均增速為0.63%。且由于銷售周期較長，企業拿地和銷售通常處在不同年份，房地產項目開發過程中十分依賴資金投入，以維持開發進程。

（3）業務復雜

房地產項目開發環節較多，同時各環節均有配套的上下游相關產業，企業在開發過程中需要與各環節上下游的眾多相關企業發生業務往來，因而業務較為復雜。此外，現階段房地產行業的“熱度”居高不下，相關政策變更頻繁，又加劇了其業務的復雜性。

2.房地產企業內部控制的必要性

（1）規避經營風險

房地產企業項目開發周期較長且業務復雜，期間諸如政策變更和市場波動等不可控因素較多，因而其經營風險較高。同時，企業投入資金量較大，若企業內部控制出現問題，將給企業造成較大損失。

（2）提升企業競爭力

由于近年來我國房價的持續走高吸引了大批資本入場，目前我國房地產行業競爭形勢嚴峻，眾多相關企業爭相占據市場份額。且目前商品房銷售市場低迷，房地產行業競爭日趨惡化。通過完善企業內部控制，可以提高企業的綜合競爭力，使房地產企業獲得長足的發展。

二、現階段房地產企業內部控制存在的問題

1.管理層缺乏內控意識

企業經營以盈利為目的，作為企業的管理者，為企業追求最大化的經濟效益是每個企業領導人員的責任，但不少企業管理者過于追求經濟效益，忽視了對企業內部控制的建設。比如，在企業運營過程中，受市場競爭壓力影響，大多數企業管理者都會傾向于把寶貴的資金和精力，投入到施工和營銷等直接影響企業收益的方面。他們對內部控制的重要性并沒有足夠的認識，對于企業內部控制建設向來是得過且過的態度，致使企業內控制度形同虛設。同時，企業對員工的培訓通常偏重于實用技能，缺乏對員工內控意識的培養，使得已訂立的內部控制制度無法得到實行。企業管理層對內部控制認識的不足，會導致企業在內部控制的建設和執行過程中出現一系列問題，給企業的發展帶來隱患。

2.缺乏制約和監督機制

制約和監督機制，是房地產企業內部控制體系的重要組成部分，該機制的運行效率直接影響著企業內部控制的成敗。一些企業雖然建立了完善的內部控制制度，但由于缺乏監督和制約，導致內部控制制度無法發揮應有的作用。出于對企業項目統籌安排的考慮，我國大部分房地產企業都直接將內部監督的責任交給項目負責人。但項目負責人日常需要處理的事務較多，通常將大部分精力投入到項目的建設和運營方面，無法做到對其內部監督職能的全面負責，導致內部監督流于形式。另外，項目負責人的權利缺乏制約，將給企業內部控制帶來重大隱患。

3.信息溝通不暢

企業的內部控制活動，需要以高效通暢的信息溝通渠道作為依托。目前，我國房地產企業內部各部門之間的割裂現象十分明顯，部門之間信息溝通的效果十分有限，信息通常只在直屬上下級間傳遞。由此造成信息傳遞效率低下，且容易在傳遞過程中被篡改，影響企業內部控制活動的可靠性。

4.缺乏專業人才

由于房地產企業通常將企業的經營效益放在首位，目前在人員的管理和激勵方面，大多數企業只重視對員工工作效率的考核，而忽視對員工內控意識激勵。因此，一些具有專業能力的內控人才得不到企業的重視，缺乏晉升和加薪等來自企業管理者的激勵，造成這部分人才工作積極性下降，缺乏員工歸屬感，最終導致人才流失。此外，一些房地產企業實行家族式管理，“任人唯親”的現象比較普遍，企業的掌控者更傾向于將權利授予自己的親信人員，而非具有專業技能的人才。這種專業人才不受重用的企業環境，很難吸引到相關人才。在大數據時代，企業的內部控制相關人員不僅需要掌握傳統的財務知識，還需要有能力將信息技術運用到內部控制工作中，然而目前大多數房地產企業缺乏這類人才。

三、房地產企業內部控制優化策略

1.提升企業內控意識

房地產企業想要提升其內部控制工作效率，首先需要提升企業管理者對內部控制問題的重視程度。在企業經營管理過程中，領導者應將內部控制作為其管理企業的得力助手，從根本上改變過去對內部控制的認識，努力建立和完善企業內部控制體系，并定期檢查企業內部控制的有效性。另外，企業還應該積極對員工進行關于內部控制工作的培訓，并建立完善的員工激勵機制，全力提升員工的執行能力和內控意識，營造出良好的內控工作氛圍，最終提升整體內部控制水平。

2.完善制約和監督機制

房地產企業應建立完善的內控管理制度，將企業的各個項目環節均納入內控管理體系。對于項目內部監督的責任，企業可以另外選擇更具能力的人才專職負責，這樣可以最大程度保障內部監督的有效性。另外，企業還應讓項目中不同職能部門的人員，同時負責內部監督，確保項目主要人員之間相互監督、相互制約。企業還應設置專門的審計部門，并確保其在公司內控體制中的獨立性，通過該部門對企業內部控制情況定期或不定期的測試，監督企業內控制度的執行情況，并能及時找出現有制度的缺陷。

3.建立信息溝通機制

完善企業內部控制，需要建立高效通暢的信息溝通機制，提高信息收集的準確度、傳遞效率和共享程度。房地產企業應充分利用內部早會、周會、年會等契機，作為內部信息溝通傳遞的主要手段。此外，企業還應將內部微信群、集團釘釘等移動溝通App作為傳遞信息的重要補充手段，進一步提升信息傳遞的效率。對于企業與企業間的信息溝通問題，企業管理者應當設置專項職能部門，或則委派專門人員負責與合作企業全程對接，以確保溝通效率穩定、信息傳遞準確。

4.注重人才培養

首先，房地產企業應加強對員工內控能力的培訓。在培訓的內容方面，既要包括對員工內控知識和內控技能的培養，又要兼顧對員工內控意識和職業道德的培養。另外，企業還應建立完善的培訓制度，做到內部控制培訓專業化、常態化，使企業的內部控制體系不斷進步和完善。企業還應建立對應的培訓后考評制度，并將考評結果與員工待遇相關聯，提升員工對該培訓的重視程度。其次，企業還應當大力引進高質量內控人才，打造優秀的內控團隊，從而帶動企業整體的進步。

四、結語

完善和落實企業內部控制體制，對房地產企業的經營發展具有重大影響，企業管理者應當對內部控制的重要性有正確的認識。企業應加強對員工的相關培訓，提高公司全員的內控意識。同時還應建立和完善制約和監督機制，以及信息溝通機制。最后還應注重對相關人才的引進，最終使企業內控制度高效運行，助力我國房地產企業蓬勃發展。

參考文獻：

[1]趙雷.房地產企業加強內部控制建設的策略探討[J].企業改革與管理，2021（12）：38-39.

[2]陳玲.房地產企業內部控制存在的問題及對策[J].財富生活，2021（12）：74-75.

[3]黃平.大數據時代房地產企業內部控制存在的問題及措施[J].中國中小企業，2021（06）：148-149.

[4]張博. 延安W房地產開發企業內部控制研究[D].西安建筑科技大學，2016.

[5]趙鵬瀚. Y市御府房地產公司內部控制研究[D].蘇州大學，2019.

[6]張芃.經濟新常態下企業內控體系構建策略探析——以房地產企業為例[J].中國商論，2017（04）：95-96.

作者簡介：

馬乾堃，男，漢族，廣西壯族自治區南寧市，廣西財經學院，碩士研究生。

項目來源：

廣西財經學院會計與審計學院2019年度會計類學生研究項目《房地產企業內部控制問題研究》一般課題階段性研究成果。