普法

買二手車發(fā)現(xiàn)里程表被改過，預(yù)付款還能要回來嗎？

2021年年初，榮先生從一家二手車經(jīng)紀(jì)公司看中一輛二手寶馬車。同年3月，榮先生與該二手車經(jīng)紀(jì)公司交易時(shí)，工作人員拿來一份《委托采購車輛協(xié)議》。該協(xié)議約定：“因二手車屬于特殊商品，車輛的真實(shí)里程數(shù)乙方無法精準(zhǔn)獲知，故乙方不對(duì)車輛里程數(shù)的真實(shí)性負(fù)責(zé)?！蓖瑫r(shí)告知，如果出現(xiàn)公里數(shù)調(diào)表情況可以獲得三倍賠償。隨后，榮先生在合同上簽字并支付了8.7 萬元預(yù)付款。

預(yù)付款支付后，榮先生通過其他途徑，查詢到了該車的里程表。讓他氣憤的是，該二手車竟然被調(diào)整過里程數(shù)據(jù)，而二手車經(jīng)紀(jì)公司也對(duì)此進(jìn)行了隱瞞。榮先生隨即與該二手車經(jīng)紀(jì)公司工作人員協(xié)商，要求退車、退款，但雙方未達(dá)成一致意見。二手車經(jīng)紀(jì)公司不同意榮先生的請(qǐng)求，并提出公司與榮先生簽訂了《委托采購車輛協(xié)議》，現(xiàn)公司同意解除該合同，但是此合同是因?yàn)闃s先生違約而導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。

原來，在收取預(yù)付款的當(dāng)日，該公司便以28 萬元的價(jià)格向車商全款采購了該輛二手寶馬車，之后向榮先生發(fā)出通知，要求其提供相關(guān)車輛過戶證件以備提檔過戶使用。

2021年6月6日，榮先生收到通知后，以家人不同意購車等理由拒絕提供過戶證件，并明確表示不再繼續(xù)履行協(xié)議內(nèi)容。2021年6月24日，該公司向榮先生郵寄送達(dá)了《購車扣款通知書》，要求榮先生收到后三日內(nèi)書面回復(fù)是否履行協(xié)議內(nèi)容。之后未收到榮先生回復(fù)，認(rèn)為榮先生拒不履行協(xié)議屬于違約，公司即按照合同約定扣除預(yù)付款8.7 萬元，不同意榮先生的請(qǐng)求。

請(qǐng)問，榮先生能以二手車?yán)锍瘫肀桓臑橛桑笤摴就诉€預(yù)付款嗎？

律師點(diǎn)評(píng)：

根據(jù)《民法典》第496 條，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。

本案中，《委托采購車輛協(xié)議》中“因二手車屬于特殊商品，車輛的真實(shí)里程數(shù)乙方無法精準(zhǔn)獲知，故乙方不對(duì)車輛里程數(shù)的真實(shí)性負(fù)責(zé)”的條款，系二手車經(jīng)紀(jì)公司為了與不同委托人重復(fù)使用而預(yù)先擬定且未與委托人協(xié)商的條款，符合格式條款的特征。所以，鑒于真實(shí)的里程數(shù)系二手車交易中的重要參考指標(biāo)，免責(zé)條款單方免除了該二手車經(jīng)紀(jì)公司如實(shí)反映車輛里程數(shù)的責(zé)任，違反公平原則，故該格式條款無效。

同時(shí)，二手車經(jīng)紀(jì)公司與榮先生之間系委托關(guān)系，受托人在接受委托人進(jìn)行委托購車事宜時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格履行受托義務(wù)。

最后，榮先生已依約支付二手寶馬車的預(yù)付款項(xiàng)，其發(fā)現(xiàn)車輛存在里程問題要求停止交易的行為，屬于委托人的合法權(quán)利而非違約行為。二手車經(jīng)紀(jì)公司的違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，榮先生依法有權(quán)解除合同。合同解除后，對(duì)于已經(jīng)支付的合同預(yù)付款，二手車經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)返還榮先生。

買房后房屋所在學(xué)區(qū)的學(xué)位卻被賣方占用，賣方需要賠償買方損失嗎？

2020年4月，楊先生經(jīng)房產(chǎn)中介介紹，決定購買位于福建省廈門市某區(qū)的一套房產(chǎn)。同年4月13日，楊先生與賣方陳某某簽訂買賣合同，約定房產(chǎn)總價(jià)940 萬元，定金150 萬元。

但因該房產(chǎn)存在違建，被限制交易，因此雙方約定先付20 萬元定金，等交易限制解除后再支付130 萬元。就在簽約次日下午，廈門市教育局發(fā)布了一則聽證會(huì)公告，該房產(chǎn)很可能被劃入廈門某重點(diǎn)小學(xué)的招生片區(qū)內(nèi)。買家楊先生說，賣家陳某某得知后表示不會(huì)反悔。此后，楊先生多次催促陳某某解除交易限制。5月16日，廈門市教育局正式公告，這套房產(chǎn)明確位于廈門市某重點(diǎn)小學(xué)招生片區(qū)內(nèi)。

2020年8月中旬，房子交易限制解除。在準(zhǔn)備辦理貸款的前一天，楊先生接到中介的電話，稱陳某某已于6月份將自己和兒子的戶口遷入，并且使用了該重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)位。楊先生始料未及，第二天就趕去看房，發(fā)現(xiàn)賣方正在里面辦午托班。雙方協(xié)商未果后，楊先生要求陳某某辦理過戶手續(xù)，但是房產(chǎn)總價(jià)應(yīng)減少80 萬元，另外要求陳某某支付40 萬元的違約賠償。

但陳某某認(rèn)為：楊先生購房不是為了子女就學(xué)，并沒有這么大的損失，主要理由是：一、楊先生的孩子已經(jīng)在思明區(qū)入學(xué)，不符合轉(zhuǎn)學(xué)條件；二、簽合同時(shí)，楊先生要求增加約定，允許將房屋轉(zhuǎn)售給親戚或朋友；三、在8月中下旬，已經(jīng)過了各小學(xué)招生報(bào)名、轉(zhuǎn)學(xué)申請(qǐng)的時(shí)限，雙方仍在對(duì)接交易事宜。陳某某還稱，簽合同時(shí)，他曾表示自己的孩子馬上要上小學(xué)，如果是該重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)位，自家要用。他認(rèn)為，合同中房子的交易價(jià)格是每平方米7萬多元，但如果賣房時(shí)確定被劃入廈門市某重點(diǎn)小學(xué)的招生范圍，那價(jià)格應(yīng)該會(huì)更高。

請(qǐng)問，買房后學(xué)位被賣方占用，賣方需要賠償買方損失嗎？

律師點(diǎn)評(píng)：

簽約時(shí)，陳某某及其子女的戶口未遷入房屋，學(xué)位未被占用，根據(jù)雙方的合同和交易習(xí)慣，應(yīng)認(rèn)定雙方約定的交易標(biāo)的是戶口和學(xué)位未占用的房屋，購房總價(jià)是戶口和學(xué)位未占用時(shí)的價(jià)格。合同履行中，陳某某及其子女遷入了戶口并占用學(xué)位，根據(jù)目前的招生政策，房子6年內(nèi)不再享有學(xué)位權(quán)益，客觀上產(chǎn)生市場(chǎng)價(jià)值貶損。陳某某履行合同存在瑕疵，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，雙方買賣合同價(jià)款應(yīng)相應(yīng)減少金額并賠償楊先生定金的占用利息。

根據(jù)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以及促進(jìn)教育資源均衡配置、防止學(xué)區(qū)房炒作的審判價(jià)值導(dǎo)向，應(yīng)當(dāng)排除市場(chǎng)局部過熱環(huán)境下非理性成交案例、從業(yè)人員的不合理價(jià)格認(rèn)知、鼓吹房?jī)r(jià)的評(píng)論報(bào)道等因素干擾，審慎認(rèn)定學(xué)位價(jià)值并依法認(rèn)定違約責(zé)任，充分救濟(jì)守約方，有效懲戒違約方，向社會(huì)傳遞反對(duì)炒作學(xué)區(qū)房的明確信號(hào)。因此在本案中，楊先生提出高達(dá)120 萬元的“學(xué)位損失”請(qǐng)求也并不合理，金額太高。

律師提示，目前教育主管部門正著手改革學(xué)區(qū)政策，逐步推行更為合理的“多校劃片”，廣大市民不宜跟風(fēng)炒作漲幅明顯過高的學(xué)區(qū)房。在理性購房的基礎(chǔ)上，建議采取以下措施規(guī)避學(xué)位占用風(fēng)險(xiǎn)：1.要求出賣方及其配偶出示戶口簿核實(shí)交易房屋的落戶情況，若有適齡兒童落戶則進(jìn)一步核實(shí)該兒童就讀學(xué)校的情況。2.要求出賣方書面承諾學(xué)位未占用，并在房屋買賣合同中約定學(xué)位占用的違約責(zé)任，具體可約定減少價(jià)款、支付違約金、賠償損失等。3.在合同約定違約責(zé)任的基礎(chǔ)上，還可一并約定學(xué)位占用是合同解除的條件。

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