新時代實用性城市住房發展規劃思考

陳 曦

（中建二局第三建筑工程有限公司，北京 100070）

0 引言

目前我國城市發展中存在的主要矛盾是人口日益增長所帶來的城市發展不均衡、不充分的問題。而住房作為城市發展的頂層設計，在新時代建立全民住房應用體系，在規范城市住房空間條件中追求未來良性有價值發展尤為重要。為此，首先需要了解實用性城市住房發展新趨勢。

1 新時代城市住房發展規劃的新趨勢

1.1 “租購并舉”的基本概念

在新時代，城市住房發展的新趨勢就是“租購并舉”，在該過程中，住房租賃市場行為逐漸規范化，市場環境也得到進一步改善，而購房多主體供應與多渠道保障機制也逐漸成為城市經濟工作的重點，滿足供需兩側轉變需求。

1.2 城市住房發展規劃主張“租購并舉”基本形勢

城市住房發展規劃在主張“租購并舉”的過程中，追求城市快速發展、民生改善，在人口轉移優化方面體現較大政策優勢，并希望在其他更多方面提出有效對策，例如為住房困難戶入住公租房提供方便，同時從2016年開始做好棚戶區改造工作，為6 000多萬棚戶區居民遷新居創造有利條件。黨的“十九大”明確提出：“要做到‘租購并舉’，體現房產實用性價值功能，它主要是用于公民居住的，是人們生活的基本保障。”

就供給基本發展層面來看，我國供給住房需求量正在發生快速變化，所以，城市住房快速發展必須提升城鎮居民的恩格爾系數，保證做到土地資源日益緊缺、土地開發強度持續提升。就住房供給而言，我國城鎮住房空置率已經從2010年的18.5%提升到2020年的23.2%，10年間有7 500萬套住房空置。從總量看來，城市住房供給已經相當充裕，住房供應短缺的時代已經過去。因此，明確提出進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的線管標準，將廉租住房、經濟適用住房融為一體。

2 城市住房發展規劃主張解決存在問題

城市住房發展規劃主張解決存在問題，以統籌協調不足為例，它主要涉及統籌規劃問題，因為城市住房發展規劃是一個長期的、綜合性的整體防控機制，主張基于城市住房發展規劃嘗試解決某些統籌規劃與技術問題，將城市住房發展規劃納入國民經濟與社會發展規劃體系中，優化國土空間規劃，將城市住房發展規劃內容納入城市建設體系中，實際上這在一定程度上削弱了城市住房發展規劃的實施成效。在新時代，眾多國際城市在住房發展規劃方面積累了豐富經驗，這些經驗都是值得我們學習和借鑒。下面以三大亞洲國際性都市日本東京、中國香港及上海為例，介紹它們的城市住房發展規劃經驗，供借鑒學習。

2.1 日本東京的城市住房發展規劃經驗

1991年，東京開始編制城市住宅總體規劃，提出《東京都住宅基本條例》，其規劃的主要內容包含了對城市住宅政策現狀的分析，提出政策基本方針、目標以及具體措施。當然，在東京都住宅總體規劃指導下，首都圈周圍的各個區市町村也都編制了相應的住宅總體規劃。以東京都八王子市為例，從2011—2020年先后3次編制了住宅總體規劃。總體來說，東京的城市住房發展規劃過程包含3個階段：第一階段為2006—2015年，總體目標是實現適合城市發展的、豐富的住生活體系；第二階段為2011—2020年，希望實現適合東京的高度防災機能優化，形成安全、安心的住宅與住宅市街地體系；第三階段為2016—2025年，希望實現東京都城市人民持續豐富的住生活目標。首先希望提高居民育兒環境，穩定老年人的居住環境；其次希望穩定住宅確保滿足居民居住條件，做到安心選址，始終保持優質的住宅市場環境；最后希望形成安全、優質的公寓住宅體系，再生都市一體化的住宅區域，這也是東京為預防多災多難情況，保證東京都居民持續安全居住創造有利條件，建設可持續發展住宅市街地，如表1所示。

表1 東京都八王子市住宅總體規劃與其他部門規劃關系示意

2.2 我國香港的城市住房發展規劃經驗

我國香港早在20世紀90年代初就印發并實施了《長遠房屋策略》，并做到每年編制《長遠房屋策略》周年進度報告，明確未來10年的住房發展目標，確保規劃目標與發展實際相互符合。

香港已經出臺2015—2025年為期10年的總房屋供應目標，確保公私營房屋供應比例達到6∶4，并提出以下5點發展規劃要點：①借助新房屋需求推算模式，盡早規劃土地供應，思考興建公私營房屋；②保證每年都做到更新長遠房屋需求推算內容，并制定逐年延展的10年房屋供應目標；③興建公屋單位，為不具備租住私人樓宇單位的香港基層市民提供建設“安全網”；④建立“居者有其物”單位與其他形式的資助型出售單位，保證香港城市中中低收入家庭也能實現自置居所愿望；⑤確保市場具有穩定的土地供應，合理維持私人物業市場持續健康穩定發展。就香港未來10年來看，香港已經提出了未來10年計劃并供應超過30萬套公營房屋。香港特區政府目前公布了《長遠房屋策略2020年周年進度報告》，并提出香港未來10年總房屋供應目標維持在43萬套。公私營房屋比例維持在7∶3，公屋供應目標達到30.1萬套。特區政府運輸與房屋局已經提出了報告重點內容，即按照最新房屋需求推算，下一個10年周期的總房屋需求為42.8萬套，總供應目標標定為43萬套。其中，70%為公營房屋，全香港提供60 000個單位，這說明香港特別重視滿足市民對公營房屋土地的需求。在未來10年，香港希望重置房屋階段，保證基于社會共識下增加土地供應，應對香港目前以及未來的住房規劃需求。

2.3 我國上海的城市住房發展規劃經驗借鑒

上海2005年開始就編制了多版城市住房建設規劃，其住房發展規劃重點強調與國民經濟、社會發展規劃建立聯系，建立專項規劃內容。以2016至今，上海新增供應商品住房4 000萬m2，超過40萬套。與此同時，上海新增供應各類保障性住房約為55萬套，其中完成中心城區大約250萬m2，基本實現了對城市中成片二級舊里以下房屋進行改造，最大程度促進了“租購并舉”機制對上海住房市場健康發展的促進作用，使上海居民住房更有保障。整體來說，上海通過“留”“改”“拆”等多措并舉，積極夯實基層技術，有效提高住宅整體管理服務水平，完善因層施策的住房公積金制度，并從整體上提升住房綠色環保節能建設水平。

上海的城市住房發展規劃主要基于土地使用制度與住房制度兩大改革展開，這為上海市住房市場的高速發展創造了條件。就目前來看，上海市的城鎮住房正在向中心城周邊地區以及新城區外郊區城鎮拓展擴張，其中中信城周邊地區的住宅用地采取軸向拓展形式。寶山、閔行一代則希望創建具有成片發展特點的密集居住區域格局，確保用地規模超出2000年初用地規模至少8倍以上。通過這一改變影響城市社會空間發展演變，并提出了上海2035總體發展規劃，建立了既擁有主城區，又擁有新城、新市鎮以及鄉村的綜合化城市A站體系。

3 城市住房發展規劃的未來前景

就我國城市發展現狀而言，其住房發展戰略需因地制宜，主要是通過重點引導區域嚴控區域成績強化，確保城市住房建設管控工作到位，特別是強化住房軌道交通，保證就業崗位與公共設施配套空間整合到位，體現主城區活力與小城區特色魅力，做到多措并舉、共同發展。在優化城市住宅總體規劃的同時，更希望建立未來城市人口的重點導入發展區域，更加強調對社會就業空間的拓展、就業機會的增多。目前城市住房發展規劃工作是相當周全的，其規劃內容全面且規劃范圍較廣，力圖打造國內城市住房發展規劃領域的典范標桿。

4 結語

目前我國城市住房發展規劃必須思考其實用性，同時完善基礎層、編制層、實施層及機制層次，并引導引入“租購并舉”政策概念，建立城市發展年度規劃，強化政策配套，做好新城市房屋開發，為城市健康發展創造發展空間。