商住交織的永康路城市更新過(guò)程及機(jī)制

文/華東理工大學(xué)藝術(shù)設(shè)計(jì)與傳媒學(xué)院 曹葉晨 張 杰

0 引言

城市更新作為復(fù)雜、動(dòng)態(tài)、長(zhǎng)期的行為，涉及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、民生、環(huán)境整治、遺產(chǎn)保護(hù)等領(lǐng)域，及原住民、政府、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、消費(fèi)者、城市市民等群體，上海永康路的更新改造直觀表現(xiàn)了城市更新的復(fù)雜過(guò)程。

2012—2016年，永康路東段作為酒吧一條街，名聲大噪，特殊的業(yè)態(tài)與消費(fèi)人群為街道注入超乎尋常的活力，同時(shí)帶來(lái)諸多社會(huì)問(wèn)題，“永康路整治”引起社會(huì)廣泛關(guān)注和各方的熱烈討論。2016年7月，上海市政府開(kāi)始取締永康路酒吧街擅自“居改非”違規(guī)無(wú)證經(jīng)營(yíng)的商鋪，永康路酒吧街被列入下半年業(yè)態(tài)調(diào)整計(jì)劃。2017年8月，永康路東段完成部分業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，變?yōu)橹鞔颉熬W(wǎng)紅”“小資”店鋪的下午茶一條街。

永康路整改過(guò)程生動(dòng)表現(xiàn)出政府治理觀念及政策，社區(qū)自主調(diào)節(jié)與協(xié)商房屋業(yè)主與附近居民的利益沖突，以及商家、顧客、游客、居民之間的復(fù)雜關(guān)系。本文嘗試梳理永康路更新全過(guò)程，通過(guò)實(shí)地調(diào)研直觀分析永康路二次整改后的現(xiàn)狀，包括業(yè)態(tài)、商家、消費(fèi)者等方面及居民意見(jiàn)，闡明其更新機(jī)制。

1 永康路歷史發(fā)展概況

上海市徐匯區(qū)永康路有“最上海的街”“西街”之稱，地處衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌區(qū)內(nèi)。東起嘉善路西至太原路口，是自東向西的單行道，長(zhǎng)529.0m，寬12.0～13.0m，車行道寬約8.0m，兩側(cè)人行道寬1.5～2.0m，以襄陽(yáng)南路為界，分為東、西兩段。

永康路兩側(cè)以居住及公共服務(wù)用地為主，沿街南側(cè)9處、北側(cè)6處，共15個(gè)住宅區(qū)入口，對(duì)應(yīng)7個(gè)住宅區(qū)，其中東段住宅區(qū)與西段永太小區(qū)文安坊為新式石庫(kù)門建筑，西段除永太小區(qū)為20世紀(jì)80年代修建的多層住宅樓，其余均為花園洋房。西段北側(cè)有2所中學(xué)，南側(cè)有1處優(yōu)秀歷史建筑——永康路永康新村（舊稱雷米坊），為典型西班牙式花園里弄住宅，曾為在上海洋行工作的洋人及富人階層的住所，俗稱“外國(guó)弄堂”。永康路141弄文安坊6號(hào)為省級(jí)文物保護(hù)單位，新式石庫(kù)門建筑，磚木結(jié)構(gòu)假3層，曾為胡風(fēng)舊居（見(jiàn)圖1）。

圖1 永康路兩側(cè)的歷史建筑

1938年，上海法租界公董局劃定高檔住宅區(qū)，西以海格路（今華山路）、姚主教路（今天平路）為界，南以福履理路（今建國(guó)西路）為界，東以古拔路（今富民路）、拉都路（今襄陽(yáng)南路）為界，北以福熙路（今延安中路）為界，規(guī)定該特定區(qū)域內(nèi)，只可建設(shè)“連幢房屋” “單宅或雙宅房屋”，且需有暖氣（壁爐）和衛(wèi)生設(shè)備。規(guī)劃將永康路一分為二，其西段被劃入高檔住宅區(qū)，導(dǎo)致東西兩段建筑的類型、質(zhì)量、風(fēng)格差別較大，進(jìn)而造成居民的文化素養(yǎng)、職業(yè)身份存在較大差異，對(duì)永康路認(rèn)知大相徑庭。

永康路居住和公共服務(wù)為主的用地性質(zhì)、優(yōu)質(zhì)地理位置與基礎(chǔ)設(shè)施、公房分配的歷史遺留問(wèn)題造成人口密度大、人均居住面積小、居住環(huán)境不佳等上海多數(shù)歷史文化風(fēng)貌區(qū)普遍存在的問(wèn)題。

2 永康路更新歷程

2.1 更新前概況

永康路西段自20世紀(jì)80年代開(kāi)始破墻開(kāi)店，許多沿街房屋在圍墻上開(kāi)門、開(kāi)窗，形成雜貨鋪、水果鋪、早餐鋪等便民商鋪。2009年前，永康路東段是巨型露天馬路菜場(chǎng)，攤販沿街?jǐn)[攤，菜場(chǎng)腐水橫流、腥臭漫天。“臟亂差”的菜場(chǎng)為居民提供價(jià)格優(yōu)惠的蔬菜肉品等，致使菜場(chǎng)與居民共存的情況一時(shí)難以改變。

2.2 更新契機(jī)與做法

2009年，徐匯區(qū)政府借“迎世博600天行動(dòng)城市管理指揮部辦公室”展開(kāi)大規(guī)模市容環(huán)境整治的契機(jī)，將永康路東側(cè)馬路菜場(chǎng)遷至復(fù)興路菜場(chǎng)，并對(duì)東側(cè)建筑進(jìn)行整治修繕、業(yè)態(tài)調(diào)整與重新定位。襄陽(yáng)南路號(hào)稱“上海小香港”的華亭路服裝市場(chǎng)關(guān)閉，與之相鄰的永康路有意承接，故政府初步將其定位為以服裝、文具、文創(chuàng)為主要產(chǎn)業(yè)的時(shí)尚特色街區(qū)。

通過(guò)3家國(guó)企與社會(huì)資本合作成立派豐永康商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司（下文簡(jiǎn)稱運(yùn)營(yíng)方），統(tǒng)一向業(yè)主提供13年租賃使用權(quán)（業(yè)主保留產(chǎn)權(quán)同時(shí)得到一筆大額租金用于改善居住條件），其持有永康路東段60%的商鋪，招商50多家店鋪。

永康路于2009年10月開(kāi)街，2010年大部分商鋪搬遷，其后3年內(nèi)商戶頻繁更換或商鋪就地空置。由于服裝業(yè)受到網(wǎng)購(gòu)熱潮沖擊，原有定位無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)需求，運(yùn)營(yíng)方持續(xù)虧損，其后嘗試引入咖啡廳、面包店等輕餐飲業(yè)態(tài)，直到2012年第一家西餐酒吧出現(xiàn)，帶動(dòng)永康路轉(zhuǎn)型發(fā)展成為上海第一條主打“慢生活”且具有國(guó)際影響力的酒吧街。

2.3 更新后商住矛盾與公治嘗試

永康路東段酒吧業(yè)興盛發(fā)展與外國(guó)人向永康路聚集的情況互為因果，相互促進(jìn)，為街道注入活力，為商家與運(yùn)營(yíng)方帶來(lái)利潤(rùn)，同時(shí)店鋪?zhàn)饨鹋噬?010年300元/（m2/月）激增至2015年1500元/（m2/月）。東西段部分底層業(yè)主在利益驅(qū)使下紛紛自主改造、非法“居改非”，以致2016年整治時(shí)，43戶家商家僅有11戶證照齊全。

2012年，永康路商業(yè)街管委會(huì)成立，由運(yùn)營(yíng)方、街道辦、居委會(huì)、居民、業(yè)主等成員組成，希望通過(guò)多方參與公治、共同協(xié)商，滿足及協(xié)調(diào)各方訴求，達(dá)成商家守則，但民間自發(fā)組織的號(hào)召力、執(zhí)行力、公信力始終有限，部分商家不遵守守則，運(yùn)營(yíng)方難以管制；居民參與人數(shù)不多，需求多樣；消費(fèi)者不聽(tīng)勸阻、無(wú)視守則；運(yùn)營(yíng)方能力有限，難以強(qiáng)制執(zhí)行。2014—2015年，針對(duì)消防、市容市貌等方面，政府采取一系列整治措施，短期內(nèi)有效緩解商住矛盾。

2015年《上海市城市更新實(shí)施辦法》出臺(tái)，明確“有機(jī)更新”基本原則，徐匯區(qū)人民政府明確永康路“過(guò)度商業(yè)化”，應(yīng)突出居住和休閑體驗(yàn)的融合，適度發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和精品商業(yè)，其后永康路進(jìn)行新一輪整治與業(yè)態(tài)調(diào)整，指出酒吧等擾民業(yè)態(tài)不得出現(xiàn)，永康路東段轉(zhuǎn)變?yōu)橹鞔颉熬W(wǎng)紅”“小資”“文藝青年”店鋪的下午茶一條街，西段諸多餐飲店鋪也改為花店、咖啡廳、體驗(yàn)店、服裝店等。

2.4 二次更新后現(xiàn)狀

永康路“精致”“慢生活”的街道定位既促使沿街業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，又促進(jìn)兩側(cè)住宅內(nèi)店鋪出現(xiàn)。通過(guò)實(shí)地考察，結(jié)合大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)搜索關(guān)鍵詞“永康路”的結(jié)果，統(tǒng)計(jì)沿街店鋪與住宅區(qū)內(nèi)店鋪，沿街店鋪共101家，住宅區(qū)內(nèi)店鋪70家，店鋪總計(jì)171家。

統(tǒng)計(jì)分類中，將酒吧、咖啡店、面包甜品店、餐廳等歸類為餐飲，將雜貨鋪、美甲店、美發(fā)店、干洗店、維修店、水果鋪、房產(chǎn)中介等歸類為便民，花店、家具店歸類為其他，得到永康路業(yè)態(tài)情況，店鋪171家，其中民宿（39%）占比最高，餐飲（25%）與便民（19%）次之。沿街店鋪共101家，其中餐飲占比最高，便民與空置次之，民宿最少。

永康路當(dāng)下的商業(yè)部分隱藏于住宅區(qū)內(nèi)，民宿相較其他店鋪具有特殊性，對(duì)附近居民影響較小；沿街店鋪中，餐飲與便民店鋪數(shù)量相當(dāng)，餐飲店中咖啡店、面包店、西餐占大部分，便民店類型、層次多樣，業(yè)態(tài)上呈現(xiàn)本地居民與外國(guó)人、游客的兩種服務(wù)人群的分割。

同時(shí)，永康路東段與西段沿街業(yè)態(tài)呈現(xiàn)明顯的差異，分別統(tǒng)計(jì)得出：永康路東段店鋪共47家，其中餐飲有23家，占比最高，空置店鋪共9家；西段店鋪共54家，其中便民店鋪有23家，占比最高，受到東段業(yè)態(tài)影響，有咖啡店、西餐、花店、家具店等業(yè)態(tài)，呈現(xiàn)混合的顧客傾向（見(jiàn)圖2）。

圖2 永康路沿街店鋪業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)

2.5 居民意見(jiàn)

自永康路東段酒吧街整改后，噪聲、衛(wèi)生等問(wèn)題得到緩解，新業(yè)態(tài)對(duì)居民生活影響較小，為大部分居民接受。在訪談過(guò)程中，受訪者表明現(xiàn)存主要問(wèn)題為自身居住環(huán)境難以改善，存在一家三代被迫蝸居、政府僅對(duì)沿街建筑進(jìn)行改善、自發(fā)整修行為受限、拆遷可能渺茫等情況。

在永康路更新過(guò)程中未直接獲利的居民，認(rèn)為東段的商業(yè)店鋪影響其日常生活：一方面，非沿街居民表示東段商鋪開(kāi)設(shè)店面針對(duì)顧客群體并非自身，東段仍存的部分便民店，隨著外國(guó)人的惠顧和租金上漲，價(jià)格日益提升，居民生活成本變相提高；另一方面，西段居民感受到東段開(kāi)發(fā)對(duì)其生活空間的擠壓，多數(shù)便民店搬遷至西段經(jīng)營(yíng)，民宿、短租房造成人流混雜，影響居住環(huán)境及生活質(zhì)量。

3 永康路更新機(jī)制研究

永康路街道更新過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行不斷調(diào)整與探索，基于西班牙風(fēng)格里弄建筑與現(xiàn)代商業(yè)空間結(jié)合的最初想法，經(jīng)過(guò)多次業(yè)態(tài)調(diào)整，擺脫原本低端擾民的商住模式，力求表現(xiàn)上海人文歷史底蘊(yùn)和時(shí)尚新潮的交融，同時(shí)通過(guò)街道定期舉辦的多主題活動(dòng)，“慢生活”休閑街道定位為街道持續(xù)活力提供保障。永康路更新機(jī)制相對(duì)簡(jiǎn)化，具體情況如下。

1）項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)避免對(duì)舊城區(qū)的大規(guī)模拆遷，保留風(fēng)貌區(qū)內(nèi)的城市肌理，并有效降低一期項(xiàng)目成本，通過(guò)一期成果更好吸引社會(huì)資本。

2）項(xiàng)目公司在政府幫助協(xié)商的情況下，采取租賃沿街首層商鋪使用權(quán)的方式，使部分業(yè)主直接獲利，同時(shí)通過(guò)低價(jià)租入、高價(jià)租出創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)收益，部分收益用于街區(qū)持續(xù)更新。

3）2009年統(tǒng)一租賃部分房屋使用權(quán)后，項(xiàng)目公司可自行向居民租賃使用權(quán)，雙方協(xié)商在運(yùn)營(yíng)方協(xié)助且信息透明的情況下完成，居民利益得到一定保障；政府在項(xiàng)目公司持有股份，具有一定話語(yǔ)權(quán)，形成較為有效的持續(xù)管理，并給予社會(huì)資本適當(dāng)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入，既保證項(xiàng)目順利推進(jìn)，又帶來(lái)可觀稅收，達(dá)到雙贏局面（見(jiàn)圖3）。

作為舊城大量存在且缺少自我更新動(dòng)力的歷史風(fēng)貌區(qū)內(nèi)的衰落地區(qū)，永康路更新機(jī)制提供了除大量資本注入更新模式外的機(jī)制，突破政府和開(kāi)發(fā)商為主體的二元參與主體，在一定程度上實(shí)現(xiàn)多元化參與。同時(shí)，“酒吧街事件”表現(xiàn)出該機(jī)制存在如下問(wèn)題。

1）相對(duì)簡(jiǎn)化的更新機(jī)制導(dǎo)致開(kāi)發(fā)者與原住民矛盾不斷，補(bǔ)償機(jī)制難以使復(fù)雜構(gòu)成的原住民群體滿意，一期項(xiàng)目中未獲利的原住民受到更新的負(fù)面影響，缺少相應(yīng)的補(bǔ)償機(jī)制，平衡原住民之間、原住民與開(kāi)發(fā)者的利益成為未解之題，后續(xù)更新的空間條件不足。

2）項(xiàng)目一期的商業(yè)業(yè)態(tài)與空間相對(duì)單一、未成體系，同時(shí)周邊商業(yè)地區(qū)的發(fā)展對(duì)其產(chǎn)生沖擊，未形成具有品牌競(jìng)爭(zhēng)力的永康路，其后續(xù)辦公、酒店、藝術(shù)等業(yè)態(tài)的引入稍顯困難。

3）永康路街道立面外觀尚未統(tǒng)一，各種管線、空調(diào)外機(jī)未進(jìn)行隱蔽處理，街區(qū)綠化、座椅、雕塑、地面鋪裝數(shù)量不足且外觀粗糙。

4 結(jié)語(yǔ)

永康路更新試圖建立城市“按計(jì)劃的有機(jī)成長(zhǎng)”改造方式，為失去更新動(dòng)力的舊城區(qū)提供借鑒。同時(shí)，不足仍然存在，需突破其條件局限性，如街區(qū)建筑保護(hù)等級(jí)較低、項(xiàng)目一期涉及范圍較小、參與主體相對(duì)簡(jiǎn)化，將個(gè)案延伸為符合城市可持續(xù)發(fā)展與社會(huì)和諧的“有機(jī)的城市生長(zhǎng)”模式，需進(jìn)一步探究與嘗試。