樓市“限跌令”，怎么回事？

余飛

當眾多城市出臺各種各樣的房地產調控措施意在對房價“限漲”之時，湖南岳陽的“限跌令”迅速躥紅。據當地媒體報道，岳陽住建局近日發布《關于房地產市場新建商品住房網簽成交價格限制的通知》，其中明確，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%。

岳陽“限跌令”與其近期房價較大幅度向下調整密切相關。

國家統計局最新公布的數據顯示，7月份岳陽新建商品住宅價格與上月相比下降0.7%，為70個大中城市中下降最多的城市;二手住宅價格與上月相比下降0.6%，跌幅在70個大中城市中位列第二。

另據媒體報道，有房企債務壓力較大，為了資金回籠，對樓盤進行惡意降價，造成市場混亂，導致“限跌令”出臺。

靠限跌政策避免房價過快下降，這并不是第一次。

廣東省中山市、安徽省馬鞍山市、遼寧省大連市等都曾出臺過限跌舉措。幾年前，三四線城市庫存高企，市場低迷，房價普遍下降，各地結合棚戶區改造，通過棚改貨幣化安置去庫存，實現了一舉多得，為促進三四線城市房地產市場平穩健康發展發揮了作用。

出臺限跌措施是當前房地產市場分化明顯的體現。一段時間以來，在不少城市房價過快上漲的同時，一些三四線城市和縣城卻因住房供應量過大，房價出現較強下行沖動。

促進房地產市場健康發展，穩是主基調，大漲不是穩，大跌更不是穩。人們越來越認識到熱點城市房價過快上漲將帶來金融風險，還應注意到，如果另一些城市出現房價過快下跌的情況，同樣會給樓市帶來很大風險。比如此前購房的業主不滿降價要求退款，甚至出現過度維權;一些炒房客違約，可能影響金融穩定;一個樓盤降價，其他也跟著降價，造成相互“踩踏”……或許很多購房者樂見房價下跌，然而，一旦房價過快下跌，可能給整個經濟社會帶來巨大影響。

因此，房地產調控既要防范過熱，也要防范有些市場出現過快下降。穩才是樓市的理想狀態，必須避免房價過快下跌和大幅度下跌。部分三四線城市和縣城政府應因城施策，必要時采取積極措施去庫存，防止房價過快下跌也將成為房地產調控政策的方向之一。當然，也不能重回過度依賴房地產的老路，不應把避免樓市過快下行作為托市的借口。

應深刻認識到，造成當前一些城市供給過剩，價格有較大幅度下降的根本，在于其脫離當地人口規模和產業發展實際，過度依賴土地出讓和房地產開發投資。有類似情況的城市應該吸取教訓。如果仍將房地產作為短期刺激經濟的手段，過度開發，結果很可能是造成大量房屋空置，甚至形成空城，反而給地方政府帶來沉重財政負擔。

對于廣大購房者而言，還是應該時刻牢記“房住不炒”定位，調控高壓之下，一二線城市尚且可能已經面臨“漲不動”的局面，面對三四線城市更應擦亮眼睛看清形勢，切不可再有投機心理。

對于房地產企業而言，或將在三四線城市和縣城的城市更新以及老舊小區改造等方面，創造更多發展機會。