房地產發展對經濟增長的影響研究

劉曉婉?岳芹?李曉然

在2018年，中央多次重申必須堅持對房地產的調控目標不動搖力度不放松，于此同時，各地政府積極采取各種措施進行調控，達到“穩地價、穩房價、穩預期”，當前房地產發展整體趨于平穩。房地產的發展與經濟增長有著極其緊密的聯系，產地產的發展直接關系到人民的居住，房地產發展在我國的經濟增長中起著重要作用。房地產行業現與很多行業息息相關，房地產建設中會推動相關行業的發展，例如建材等;房地產的銷售中能解決資金流動性問題;房地產中的物業板塊可以帶動國家經濟的發展，特別可以間接增加銀行的收入;并且房地產的發展進步拉動國家相關企業的進步。

一、房地產發展的價值

（一）促進經濟增長

目前，中國房地產經濟的發展也離不開其經濟的迅猛發展，兩者相輔相成，房地產的增長吸引了很多中外投資的加入，為房地產發展提供了有效的經濟支撐，促進了房地產市場的增長，同時促進了社會整體經濟的可持續化發展。正是這樣的良性循環，隨著國家經濟狀況的發展，國家在房地產也投入了大量的人力物力和財力，房地產發展需要密切的與國家的政策法規緊密的聯系在一起，符合國家的戰略發展規劃，促進經濟的不斷增長（見圖1）。房地產在我國的經濟占有重要地位，房地產的良性發展有助于拉動經濟水平的增長，推動發展建設走向現代化國家。

（二）改善民生居住水平

目前，中國房地產業受經濟環境、政治法律、社會文化和技術環境等方面的影響產生了巨大變化，從20多年的房地產業發展歷程來看，房地產行業逐漸進入了規范化、制度化的道路。國家的宏觀調控和相關政府部門的監管力度也日益有章可循，全國范圍內已基本建立起了較為完善的行業規范。另外，盡管我國經濟已出現全面的復蘇和走穩跡象。但從中央到地方的高層和業內人士仍然明白。在地方政府的考核機制和就業困境未得到根本改觀以前。房地產業的支柱性地位仍不可動搖。環論是城市化建設和國民經濟持續發展的需要，還是解決低收入人群的居住保障，都還離不開房地產。可以確信，當前及今后相當長的一段時期內，房地產業仍將是我國國民經濟發展中的重要支柱性產業.是我國人民居住生活水平不斷提高和財富增長的最重要的途徑之一。

在2018年，房地產產業作為保障和改善民生的重點領域，中央多次重申必須堅持從嚴調控，地方政府也積極響應落實貫徹“房住不炒”，隨后房地產的發展趨于平穩，金融風險得到有效控制和防范。中央指出“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”，從而在國家政策下房地產市場經過不斷的發展，為人們提供了更美的居住空間，大大提升了人們的幸福指數。

二、 2019年房地產發展面臨的新形勢

（一） 房地產市場健康發展機制需加快建立

2019年政府完善住房市場體系和住房保障體系。政府需要根據產業轉移和人口流動趨勢，制定相關的政策或實行部分調控，實現住房供給與需求的空間匹配，加強房地產市場供需的雙向調節，并且限制性政策需要部分微調，強化輿論引導和預期管理。同時，降低人口流入較大熱點城市的保障性住房準入門檻，加強公租房、共有產權房等保障性住房的管理。適時推進棚戶區改造，因地制宜實施棚改原地回遷安置，解決城市中低收入人員的住房困難的問題。

一是從偏重需求側轉向注重供給側。從開發資質上，建議取消房地產開發的專屬權力。在土地供給上，應以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，推進市場化跨省換地，優化土地在地區之間、城市之間的供應。在需求端，要保持房地產金融政策的連續性和穩定性，不再把房地產作為短期刺激經濟的手段。堅持差異化的住房信貸政策，支持剛需和改善群體購房自住，控制投資性購房;避免住房金融政策調整過快過急，導致市場短期內劇烈波動，引發處置風險的風險。

二是根據不同功能劃分住房市場。建議將納入規劃的住宅用地按照用途分為四類：第一類是保障房，應占規劃土地面積的30%，達到節約土地，降低造價的目的。第二類是本市居民首套不可轉讓的基本住宅，應占規劃土地面積的50%。第三類是改善性自住房用地，其產品僅限于第二套房，在5年內不能轉讓，可占10%。第四類才是沒有任何購買和交易限制的商品房，只能占到規劃土地面積的10%。

三是推進租購并舉的協調發展。建議大力發展住房租賃市場，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。培育多元化的市場供應主體，加大力度鼓勵住房租賃消費，繼續完善住房租賃支持政策。對個人和企業出租住房給予稅收優惠，鼓勵金融機構在有效風控前提下對住房租賃企業提供融資服務，支持住房租賃企業在風險可控基礎上進行直接融資，鼓勵地方政府多渠道增加低成本租賃住房用地供應。

四是推進政府涉地收入從以開發環節為主到持有環節為主。房地產稅改革可健全地方稅體系，推動“土地財政”在完成城鎮化的階段使命后成功轉型。房地產稅改革方向是將現有房產稅和城鎮土地使用稅二稅合一，房地產稅的出臺也需要考慮時機，需要在經濟平穩時出臺。

（二）國際形勢對中國房地產經濟的挑戰

2020年初疫情發生以來，美聯儲先后通過降息至零利率、無限量化寬松（QE）等手段緩沖疫情沖擊。考慮到美國2021年疫情嚴峻、經濟低迷，預計2021年仍將維持低利率貨幣寬松環境。2020年全球范圍內經濟下行壓力增加，2020年美國經濟衰退風險增加，英國脫歐協議未通過，德國進入“后默克爾時代”，在經濟全球化趨勢受阻和流動性收緊的背景下，全球經濟風險增加。國際經濟發展局勢對中國房地產市場保持平穩健康發展提出了挑戰。因此，整個房地產發展需要穩房價穩地價穩預期、保持房地產市場的健康發展，從而保證國內經濟穩健的增長。房地產是周期之母，房地產短期看金融。2020年在低利率和貨幣寬松的推動下，房地產市場的復蘇對3月以來的這一輪經濟復蘇周期貢獻明顯。但是，隨著5-6月以來貨幣政策回歸正常化、邊際收緊，，但考慮到2020年拿地較多、2021年長租房發力，預計房地產投資韌性較強。房地產長期看人口，區域分化將是未來的主流。