不動產登記檔案在房屋征收中的利用價值

葉長如

摘要：房屋征收包含征收政策、補償制度等相關行政行為，如果被征收方存在異議，就會產生訴訟。可見，房屋征收和不動產登記之間存在極大的關聯，不動產登記檔案資料是房屋征收過程中的參考依據，房屋征收的各個階段也必須完成不動產登記，以便促進房屋征收的進行。

關鍵詞：不動產登記檔案;房屋征收;辦理流程

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）09-0048-49 收稿日期：2021-07-15

1 房屋征收決定作出前的摸調階段

房屋征收決定作出之前，征收部門要全面了解征收區域內房屋的狀況，根據《國有土地上房屋征收和補償條例》（以下簡稱《條例》）第15條，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。為了使調查結果準確可靠，實際上征收部門除了依法向被征收人調查外，更重要的是向不動產登記部門申請調查房屋權屬等狀況。通過登記機構調查得到的結果客觀準確可信，當實際房屋情況與登記簿記載不符時，通常以登記簿記載為準。征收部門的前期調查也為接下來的發函、要求各相關單位暫停辦理手續提供依據。征收部門調查確定征收范圍并進行對外公布后，為防止被征收人不法建設增加補償費用，地方可以結合當地政策予以細化。在地方政策未有進一步明確的情況下，征收部門要求登記部門暫停辦理的登記類型不能超過《條例》所規范的范圍，如不能要求登記部門暫停為補征收人辦理買賣、抵押等手續。登記部門如果接到此類暫停辦理函，應當核對暫停辦理的內容是否與《條例》規定不符、擴大暫停辦理登記的類型是否有其他政策依據。如果違反法規等規定作出函告要求，則應復函告知征收部門：無法協助暫停辦理此類登記類型。此外，按照《條例》第16條第2款，暫停辦理最長不得超過一年，一年屆滿則函告失效，如果期限屆滿仍未作出征收決定，則不動產登記部門可以為當事人辦理各種登記手續。

2 房屋征收決定作出后應當辦理不動產轉移登記

征收決定作出后，開始進行房屋補償然后拆除，該過程持續的時間視項目大小、難易程度，短則一年長則幾年。目前，大多數登記機構的做法是：只要征收決定作出并送達登記部門，就把暫停辦理的期限取消，改為長期有效，相應房屋不再辦理各種登記手續。這種做法其實是欠妥的，根據《民法典》第229條，征收決定生效時發生物權變更或轉讓效力。房屋征收決定自作出并公告后生效，但由于此時房屋依然未拆除，所以房屋應辦理轉移登記到政府名下，而不是停辦了之。停辦不能改變權利主體，只有辦理了相應的轉移登記，才是依法發生了物權變更。另外，由于房屋征收時土地隨之征收，被征收人的不動產應轉移到征收人名下，盡管屬于政府名下的土地使用權一般無需登記發證，因為土地使用權與土地所有權主體歸于同一個，土地所有權依據《民法典》可以不登記。在房地登記分離時代，土地征收則辦理注銷登記，房屋征收則辦理轉移登記或停辦一切登記，直到房屋拆除再辦理注銷登記。在現今房地一體登記時代，當房屋征收時土地上尚有房屋的，登記類型應隨房屋的變化性質而定，即在征收決定生效時辦理轉移登記為好，征收人應當提供征收決定、免稅或繳稅憑證等申請轉移登記，但不知是慣有思維作怪，還是嫌轉移登記麻煩，很少有前來申請轉移登記的，只是要求登記部門停辦而已。以至于最終房屋拆除完成、土地整理后對外掛牌出讓時，就再也找不到申請人來主動申請注銷原有的房屋登記，登記機構只能依職權辦理不動產注銷登記后再開始新一輪的出讓土地轉移登記。

3 房屋拆除后應及時辦理不動產注銷登記

房屋及其土地隨征收而轉移到征收人名下，征收人對于征收范圍內房屋是否已經全部拆除是最為清楚的，因此對于注銷登記，最理想的申請方式是根據拆除進度及時申請注銷登記，這樣地塊的權屬情況現勢性就比較強，但對于征收人來說做到這樣的可能性不大，目前無法及時做到將征收范圍內房屋全部拆除一并申請注銷登記。雖然舊房已經拆除，新房已經建成，但仍未申請舊有房屋的注銷登記，導致登記簿上仍記載有被征收人的房屋，影響其持有房屋信息的準確性。要解決此類信息不準確的問題，則當征收人不申請注銷登記時，登記機構可以依法依職權注銷，但登記機構難以很好地掌握征收地塊的拆遷情況，需要其他相關部門及時反饋地塊動態。由于征收范圍內地塊拆除房屋到后期進入土地一級市場對外出讓還有一個儲備階段，往往進入儲備土地范圍，需要修復等前期開發，以備后期供應。根據《土地儲備管理辦法》，對于產權清晰、申請材料齊全的儲備土地，可以辦理土地登記。因此，取得土地的儲備機構在申請土地使用權登記的同時可以申請注銷房屋所有權。

4 征收后保留的房屋應當辦理不動產登記

征收范圍內保留的房屋有兩種：一種是文物類房屋，不能拆除移建，需在原址修復保留;另一類是非文物類房屋但有保留與再利用價值，可以和整塊土地一并轉讓給受讓方。對于前一種情形，根據《文物保護法》，不可移動文物可分為國有和非國有兩種，國有類文物建筑可參照其他國有不動產登記在地方政府名下，非國有類文物建筑應由所有權人申請登記在其名下。當文物建筑所占土地無法與整塊土地分割而單獨設宗時，整塊土地在一級市場拍賣出讓，應在出讓合同中就保留文物建筑予以約定或說明，以便受讓人更好地對開發項目進行統籌考慮和設計。非文物保留建筑在土地出讓時屬于土地附屬物一并出讓給受讓方，受讓方在申請土地轉移登記時，保留房屋可以隨同該土地一并轉移登記在受讓方名下。保留建筑物如要進行修、改、擴建，則與新建建筑物一并申請規劃許可，竣工后一并申請登記。