政府應該怎樣建好房屋交易服務平臺

廖俊平

8月20日，本刊通常的截稿日。前一天看到一則消息：

據杭州市住房保障和房產管理局消息，8月18日，“個人自主掛牌房源”功能正式在“杭州市二手房交易監管服務平臺”上線，標志著杭州的二手房自主交易有了更規范、更安全、更便捷、更完善的線上官方新渠道。

顧名思義，借助這個功能后，房東可將自己的二手房通過該平臺掛牌待售。

據介紹，該功能打破了傳統依賴中介機構的房屋銷售模式，改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機構房源信息不對稱的弊端。

此外，平臺不僅引導買賣雙方按照房源核驗掛牌的規范流程開展交易，還新設置了用戶身份智能分類功能，實現個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認證用戶開放，經紀人員無法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾。

據悉，該平臺系全省首個，在國內也不多見。更關鍵的是，若撮合成交，平臺不收一分錢，相比中介經紀優勢明顯。8月19日晚間，中概股貝殼應聲暴跌15%。

看到上述消息，我首先核實了一下貝殼股價，的確是跌了14.89%。

杭州的這個消息于我而言原本新鮮感不強，但因為在社會上引起的反響比較大，很多非房地產經紀業內人士的群都在議論，又有上述貝殼股價“應聲而跌”的現象，所以趕在截稿日寫出這篇文章來替換本已發給編輯部的9月專欄文章。

其實今天已經有另一則消息指出：

2016年“杭州市二手房交易監管服務平臺”上線以來，“個人自主掛牌房源”功能就存在了，業主的電話一直是對外公開的，所有購房人、中介都能看見。而近期更新的功能主要有兩個：第一，對登錄系統的個人都要求做實名認證，中介不能在里面掛不屬于自己個人的房源;第二，實現個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認證用戶開放，經紀人員無法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾。

的確，這個“個人自主掛牌房源”功能不僅早就有，而且在不同地方政府的同類平臺上以不同形式先后出現過。實施以后的效果如何，我不在此贅述，讀者有興趣可以自己去查看。不過對這個問題，我早有自己的觀點，不妨在這里說說——

房地產經紀行業存在了這么多年，雖說一直被人詬病，各種問題的確很多，但房屋買賣（或租賃）雙方多數時候還是會找房地產經紀人，這說明這個行業的存在是有真實的需求在支撐的。

不妨用反證的方式來設想一下作為業主“自主放盤”的場景：每天很多電話來詢問各種情況，預約看房，可能提出的要求是根本無法接受的。等等。這就是時間成本。這個時間成本您愿意支付嗎？平常很多時候，大家不就是在衡量了時間成本以后選擇了花錢購買服務嗎？

當然，一定會有人反駁：這個服務的價格是不是太高了？太高了就不如我自己來做。這話完全正確，在市場經濟條件下，價格是可以由供求雙方協商洽談的，最近不是還有一家廣州的大型房地產經紀企業把傭金統一調低到買賣雙方各0.69%嗎？如果還嫌價高，您還可以繼續找更低價的服務（直至報價為0的服務）。

這只是一個非常簡單的推演，實際情況當然會復雜得多。

再來說另一個問題，涉及平臺建設和監管的成本——

前面消息已經提到：杭州的平臺近期更新的功能主要是兩個：第一，對登錄系統的個人都要求做實名認證，中介不能在里面掛不屬于自己個人的房源;第二，實現個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認證用戶開放，經紀人員無法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾。這里的關鍵是個人實名認證。“中介不能在里面掛不屬于自己個人的房源”，這個容易做到，只需要證明提供房源的人是該房源的業主就可以了。但是怎樣確保所謂“經紀人員”無法查看房源？怎樣確認有意向買房的人不是“經紀人員”？這是很考驗監管能力的。而且，還是時間成本問題：有真實購房需求的人怎樣在平臺提供的海量房源信息里找到合適自己的房子？如果平臺的查詢功能不足，效率就會受影響。要把免費平臺功能做得和經營性平臺功能一樣完美，至少對免費平臺的資金籌措提出了較高的要求。

再設想一下：如果平臺能夠吸引到海量的真實房源（房源少了這個平臺也就沒啥價值了），并且又沒能改進查詢功能，一般的購房者可能就沒時間消耗在平臺上了，但職業的房地產經紀人是有意愿并且可能還有手段去查看和比較這些房源的（他要靠這個吃飯啊，這就是動力）。這時作為購房者，愿意去向房地產經紀人買這個服務嗎？

上面的分析，也是把意見提供給政府相關部門參考，衷心希望政府能夠把平臺做好，能夠很好地服務老百姓。