土地管理與房地產開發經濟的內在聯系

徐鑫

【摘要】隨著我國社會經濟的高速發展，我國城市化率越來越高，建成小康社會的目標已經達成，但是房地產市場的法律法規仍然沒有健全。本文旨在討論，隨著土地管理政策的不斷優化，房地產經濟的大幅度開發，兩者間關系的不斷轉化，從而產生的當前局勢下兩者的內在聯系。

【關鍵詞】土地管理;房地產經濟開發;制度政策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

房地產開發與社會各個方面都存在這緊密聯系，企業開展開發既要在項目合理合法的同時，又要與當地的文化特色相結合，也正因此房地產開發經濟與土地管理的關系相對復雜，房地產開發需要滿足土地管理的想關要求，在允許可行的范圍內進行開發利用。

1、土地管理與房地產開發經濟制度政策上的聯系

房地產企業若是想在當地進行開發、發展，就必須要符合土地管理的各方面要求，比如投資要求、開發資質要求、環境把控標準等。通常來說，制度可以劃分成正式制度與非正式制度兩種，正式制度是指當地的法律法規，是需要房地產開發企業嚴格遵守實行的相關政策，但也由于其相關內容極其繁瑣、復雜導致實施起來困難重重，并且相關制度尚未完善，制度上存在一部分漏洞，使房地產開發不能得到有效開展，這也導致了另一種制度的產生：非正式制度。所謂非正式制度就是結合當地的實際情況，例如：當地社會經濟狀況、文化習俗、民風官風等，房地產企業想要快速高效的進行經濟開發，就勢必要遵循非正式制度。在上個世紀九十年代，我國經濟發展面臨各式各樣的問題出現，企業經濟呈現負增長趨勢，經濟結構性矛盾問題激化，為此我國進行了稅收調整，降低了對企業的稅收繳納，為了加快發展地方經濟，出臺了一系列激勵房地產開發的條例。在此之后，房地產為了大幅度開展開發，出現了炒房、資金規劃混亂、土地管理不合法等情況，政府為了加強對企業地產開發的管理，又對土地規劃進行了嚴格的把控，避免房地產占用大量土地資源，導致房價過高[1]。

房地產開發需要在遵守土地管理的相關制度政策才可以進行，同樣房地產開發經濟會對當地經濟有著重要推動效果，兩者互相需要，卻又互相制約。當房地產企業需要進行開發時會面對法律上的多個約束，為了能夠加快經濟的開發建設往往會在符合大框架的條例內容時，在小的規章制度下找尋漏洞，以此來找到創造高額利潤的機會。在以前我國為了將大面積空置的土地資源進行利用，進行了大范圍的招商引資，企業是不需要公開的程序就可以獲得土地，但現在如果房地產公司想要獲得大面積的土地使用權就必須要遵守以下要求：一是必須在當地設立多種名目公司并允諾當地政府會在地方進行投資;二是利用建廠的旗號，承諾會經營工廠從而獲取土地的使用權;三是以投資的名義進行房地產開發，履行所承諾的項目。土地管理與房地產開發兩者的關系在不斷的轉變。而土地管理與房地產開發經濟的聯系卻日益緊密。

2、土地管理與房地產開發經濟各自目標規劃上的聯系

土地管理是國家為了調整土地關系，組織和監督土地的開發利用，保護以及合理利用土地資源，從而在法律、經濟上采取的一系列綜合性措施，于二零二零年三月十二日，由國務院發布規定，賦予省級政府更大的自主權，要求在嚴格保護土地耕地環境、節約用地的前提下，進一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度。房地產經紀則是圍繞房地產的生產分配、交換和消費場所發生的人與人的經濟關系，房地產經紀的性質有商品性、社會性和所有制結構的多元性，其存在不僅是為企業帶來利潤，更是幫助我國土地資源的合理利用和提高利用率，推動各地的經濟增長，帶動我國貿易的宏觀調控，為我國社會主義經濟建設添磚加瓦。土地管理和房地產開發都是對土地資源進行利用與分配，區別在于一個是為了社會發展進行規劃，一個是為了企業利益進行謀利。

在現階段，房地產開發勢必會造成一些不必要的麻煩，房地產企業應與相關部門和當地政府人員提前做好溝通，給相關人員一部分利潤，實現共同盈利，而官員的官僚作風即是屬于非正式制度的一種。相關的政府官員出面幫助房地產企業解決一部分政策制度上面臨的困難，反過來企業通過地產開發產生的利潤來幫助官員實現資金增長，通過創辦教育資助機構幫助學生上學，提供獎學金，與官員一同分享做善事的名聲，或者是直接將工程中較為簡單的工程項目分包給當地的工廠，以正當的方式給予一部分利益。將土地管理規定制定者拉入企業合伙人的名單中，實現共同開發土地資源的共同目標，進而降低了房地產開發的難度，加快工程開發，而企業所需付出的僅僅是一部分開發利益而已。盡管如此，我國大多地方政府官員都是由上級指派，需要完全聽從黨中央的知識規劃，面對在土地管理制度中出現的非正式制度、地方官僚作風產生的潛規則時，需要企業直接與中央進行溝通接觸，在取得相關支持和內容許可后，讓中央政府直接指示地方官員進行配合工作。因此加緊兩方的密切聯系，使企業與政府利益保持一致，也是我國相關部門所重視的，我國政府明確規定了地方政府與房地產企業的長期共存、互惠互利、互相配合的關系，政府需要給予企業相應的扶持與幫助[2]。

3、土地管理與房地產開發經濟在人民群眾方向上的聯系

在房地產開發中，取得土地和施工這兩個工作階段是接觸當地民眾最多的兩個環節，在我國早期社會時，政府協議出讓的土地，只要政府號召群眾進行拆遷搬離工作，人民群眾幾乎會第一時間響應政府號召去執行相應的工作，因此以往的房地產開發商所獲得土地幾乎是干干凈凈的，不會有任何因土地產權問題而與民眾所產生的糾紛。在施工環節上，國家的政策是促進房地產進行開發的，對于企業在施工過程中所造成的問題，民眾通常不會有所抗議，都會配合國家下達的指示命令與企業進行良好的合作。然而隨著物權法的建立，民眾已經產生了所屬權的概念，現在再想象以前那樣進行高效快捷的拆遷工作幾乎是不可能的，近年來從網絡和電視所報道的眾多信息可以看出，越來越多的釘子戶問題浮出水面，很多人不想離開原有的居住所，即使政府為了群眾利益能夠得到更好的提升勸說群眾搬離這也無法改變他們的心意，更有些人知道房地產開發的高額利潤，選擇與開發企業談判，想要得到豐厚的報酬才肯離開，這一系列現象的出現極大的阻礙了土地開發的進程。而在施工中，不影響人民群眾日常生活是施工順利進行的前提，然而工程本身規模龐大，耗時長，難免會對百姓日常起居造成影響，在百姓的反饋下，工程進度不可能像以往一樣快捷，即使政府部門介入進行調解，也很難找出一個令雙方都滿意的解決方式。土地管理部門有權利要求民眾在土地問題上聽從政府的指導，但是人們思想越來越開放，人們對于管束的抗拒心理也日益加深，不能及時配合當地政府的決策執行，房地產企業就無法對土地進行開發利用，使得土地管理工作得不到有效開展，土地管理、房地產經濟與人民群眾三方形成了一種循環因果的關系，既相互惠利又相互制約。政府部門需要切實了解群眾所思所想，提出實際可行的解決方案，房地產企業需要告訴民眾地產開發為他們帶來的經濟福利，衣食住行上的物質提升，雙方都以人民群眾的利益保障為前提，共同合作，才能更好地完善兩者在人民群眾上的聯系[3]。

結論：

由此可以看出，土地管理的政策決定了房地產開發的方向與計劃，雖然當下土地管理制度上仍然存在一些不符合當前社會環境發展的政策，需要我國政府不斷的加強對法律法規上的制定，而房地產企業也需要遵守相應的規章制度，嚴格按照法律法規進行房地產開發，不斷在增強發展，維護國家發展利益。

參考文獻：

[1]劉濤.經濟新常態下國土資源管理存在的問題及發展對策[J].居業，2018（03）.

[2]劉妹榮.分析土地管理與房地產開發的內在聯系[J].中國集體經濟，2020（13）：74-75.

[3]付佳玉.土地管理與房地產開發的內在聯系[J].住宅與房地產，2019（09）：15+17.