典型地區土地集約節約利用評價敏感性分析
——以招商局漳州經濟技術開發區為例

黃永才

（漳州招商局土地收購儲備中心,福建 漳州 363105）

隨著社會經濟的快速發展和城市化進程的不斷推進，人地矛盾日漸突出，人均土地資源的匱乏迫切要求土地集約利用。關于土地集約利用的概念目前尚無明確定義，但從國內外眾多學者的研究中可發現，土地集約利用的實質是土地投入與產出的關系[1-3]，提高單位面積的土地要素成本，優化利用結構，進行有效管理，從而增加土地利用效率和經濟效益[4]，其核心在于提高城市土地利用效率[5]。綜合來看，土地集約利用側重于生產效率和經濟效果[6]。開發區作為我國改革開放的重要試驗基地，其在區域經濟發展中起到至關重要的作用，是推動發展開放型經濟、實現區域戰略發展的關鍵點和重要空間載體，也是產業集聚的核心區和典型代表。土地開發利用程度是開發區存在和發展的基礎[7]，開發區土地集約利用的主要目的是尋求最優集約度，達成開發區經濟、社會和環境三大效益協調統一。因此，對開發區的土地集約利用進行評價具有重要的現實意義。

基于此，本文選取漳州招商局經濟技術開發區為研究對象，在外業調查和數據資料收集的基礎上，核算了其土地集約利用程度，并評估了各權重對土地利用變化的敏感度，以期為漳州市的統籌協調發展、土地利用布局提供參考。

1 研究區概況

漳州招商局經濟技術開發區（以下簡稱“漳州開發區”）為國家級開發區，位于中國東南沿海廈門灣南岸，擁有海岸線28 km，轄區面積5 617 hm2，其中國家級經濟技術開發區規劃面積為3 140 hm2，規劃建設用地面積3 533 hm2，規劃人口24萬人。

2 漳州開發區土地集約節約利用評價

漳州開發區土地集約節約利用評價，主要是在調查、分析評價漳州開發區土地利用程度、強度、用地結構、工業用地投入產出效益以及土地供應、監管等情況的基礎上，遵循政策導向性、綜合性和因地制宜等土地利用評價原則，進行漳州開發區土地集約節約利用程度評價。

2.1 數據來源與技術方法

漳州開發區評價外業調查、收集的資料與數據主要來源于兩個方面：一是通過訪談問卷、發放調查表等方式，到漳州開發區國土、規劃、統計和經發等部門或典型企業進行收集；二是通過外業人員進行實地調查獲取。調查、收集的資料與數據在時間與空間上，分別與評價時點和評價范圍相對應。經濟數據采用2017年年末或全年數據，其他數據采用評價時點數據。用地調查過程中獲取的經濟數據與漳州開發區主區相對應。

用地調查采用實地踏勘、遙感影像判識、座談和問卷調查等方式，集約程度評價采用多因素綜合評價法。其中，評價指標權重值的確定采用特爾斐法，指標權重值采用國家統一值，理想值確定采用目標值法、經驗借鑒法和專家咨詢法等，指標標準化處理采用理想值比例推算法。

2.2 構建評價體系

按照集約節約用地原則，以相關法律法規、國家和地方制定的技術標準、土地利用總體規劃和開發區總體規劃等要求為基礎，結合漳州開發區實際確定評價指標理想值，且原則上理想值不小于現狀值。

根據自然資源部辦公廳的通知，現行開發區土地集約節約評價采用三級指標量化計算，三級指標分別為目標、子目標和指標，各設3個、5個、11個指數并賦予各級指標權重（如表1）。

表1 工業主導型開發區土地集約利用分析指標

指標經過標準化處理后，各級集約程度值按公式（1）進行計算，并以此類推得出漳州開發區土地集約程度分值。

式中，F為土地利用集約程度分值；Fi為i目標的集約度分值；Wi為i目標相對總目標的權重值；n為目標個數。

2.3 權重敏感性分析框架

在土地利用集約度評價中，借鑒專家學者的經驗來構建評價指標體系，各指標權重的確定則主要采用特爾斐法，不可避免地受人為主觀因素影響。對指標權重進行敏感性分析，通過改變相關變量的數值，考察干擾因素對重要指標的影響程度，從而解釋指標權重的可信度[8]。

多參數的敏感性分析原則是在其他參數保持不變的情況下，令一參數逐漸變化并觀察分析其導致最終結果的變化幅度，以此來確定最終結果對該參數的敏感性，因此，本文采用單因素輪換（OAT）法對權重敏感性進行檢驗[9]。具體操作步驟如圖1。

圖1 權重敏感性檢驗步驟

3 結果與分析

3.1 土地集約利用水平

經測算，漳州開發區土地利用集約度評價分值為85.43分。各指標、子目標、目標的分值見表2。

表2 漳州開發區土地集約利用評價結果表

從土地利用程度的兩個評價指標來看，漳州開發區的土地供應率和建成率的實現度分值分別達到69.27分和77.45分。相對較低的供應率和建成率，與該開發區特殊的管理體制有關。

用地結構狀況的主要評價指標是工業用地率，其實現度分值達到99.97分。由于漳州開發區相對獨立于城市的地理位置特點，同時其規劃發展定位為“以港口物流和臨港工業為主導的，功能完備、配套齊全以及環廈門灣城市群的港口工業新城區”，漳州開發區的規劃工業用地率水平比普通開發區低，加之前期供地以工業用地為主，使得工業用地率的現狀值比規劃工業用地率高出6.99個百分點。

土地利用強度方面，漳州開發區的綜合容積率、建筑密度、工業用地綜合容積率和工業用地建筑系數的實現度分值分別為95.00分、74.85分、78.57分和99.97分。建筑密度和工業用地綜合容積率指標的實現度分值均偏低，這主要與漳州開發區主導產業的用地特點（露天堆場及露天操作場比例較高）有關，同時也與開發區強調良好的人居環境與生態環境而保持了較高的綠地率有關。

漳州開發區的工業用地固定資產投入強度和工業用地地均稅收這兩個指標的實現度分值分別為93.31分和47.39分。工業用地地均稅收偏低的主要原因是在目前的行政管理體制下，由于漳州開發區與廈門隔海相望但屬于漳州市管轄范圍，廈門市作為區域經濟中心，對資金、勞動力和技術等強大的吸引作用，使漳州開發區的區位優勢難以發揮，招商引資難度相對較大。其次，漳州開發區現有工業企業多為占地面積較廣的港航物流、交通機械制造及金屬制品加工等傳統工業，地均產值不高。最后，近年來企業受國內經濟增長速度放慢、人力成本不斷提高以及出口壓力增大等因素影響，效益有所降低。

3.2 土地集約程度指標權重敏感性分析

本文選取百分比變化范圍為±30%，選取百分比變化增量為2%，根據數據運算意義百分比變化范圍，以±5%為起始點，依照次序將各指標權重作為主變化因子進行運算，共獲得9個指標207組新權重值，將所得新權重值代入運算得出新集約度分值，可產生土地集約度評價結果的絕對平均變化率，即各權重指標對土地集約程度分值的敏感性程度。

如圖2所示，各指標權重的絕對變化率分布大致關于0做原點對稱，隨著變化百分比數值的改變而產生線性變化，且變化百分比絕對值相同時，其結果的敏感性程度相近似。折線斜率表示該指標評價結果的敏感性程度，斜率越大表示敏感性越強。各指標中，工業用地率的權重變化對土地集約利用程度影響最大，最大值為權重變化率取30%時，土地利用集約度分值變化6.08%；最小值出現在當土地供應率權重變化百分比為5%時，其集約度分值變化0.26%。且在原始權重選取時，工業用地率的權重最大，土地供應率的權重最小，觀察其余指標權重敏感度與原始權重比重發現，各指標權重敏感度與其原始比重大小基本一致。由此可說明，原始權重合理有效，可較為客觀地反映土地利用集約度，評價結果真實可靠。

圖2 土地集約利用絕對平均變化率結果

4 結語

本文以漳州招商局經濟技術開發區為研究對象，選取三個角度，從土地利用狀況、用地效益和管理績效三方面入手，對其土地集約利用程度進行評價，全區集約度綜合分值達到85.43分，說明漳州開發區的土地集約利用水平相對較高，同時比較客觀地反映了漳州開發區土地利用過程中的成績與不足之處，為開發區今后的土地利用與管理工作指明了方向。

（1）結合土地開發的進度，控制土地投放的節奏，有序、合理地利用土地擴展潛力。一方面，嚴格把好供地關，繼續提高工業項目的準入門檻，對區內現有企業用地的容積率和建筑密度等指標進行定期考核，鼓勵企業集約節約利用土地，充分發揮土地集約利用的強度潛力。另一方面，加強土地利用動態監測，繼續堅持對已供應土地中可能出現閑置的土地進行跟蹤，并切實幫助企業解決在開發建設中遇到的實際困難。繼續深入貫徹科學發展觀，轉變發展觀念，進一步提高土地集約利用水平，實現全區經濟社會全面、協調、可持續發展。

（2）建立和完善工業企業集約用地考核制度，并配套相應獎懲措施，督促企業（特別是早期以協議出讓方式獲得土地的企業）加大投入力度，節約和集約利用土地。同時，通過各種渠道向區內企業進行廣泛宣傳，營造集約利用土地的氛圍。

（3）繼續貫徹國家和福建省的有關供地政策，繼續推行工業用地招拍掛出讓，并對照此次土地集約利用程度評價中分值較低的指標（如工業用地綜合容積率、工業用地地均稅收等），有針對性地做好批地、供地工作，鼓勵建設和使用標準廠房，同時堅持內涵整合挖潛，不斷提高現有用地利用強度，增加有效發展空間，從源頭上促進漳州開發區土地的集約利用。