淺談居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)步驟及要點(diǎn)

呂 程

廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司 廣東 廣州 510000

1 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)步驟

總體而言，居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)主要步驟為：前期分析-樓棟強(qiáng)排-空間設(shè)計(jì)-路網(wǎng)與景觀設(shè)計(jì)。在居住區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目中，最為重要的就是樓棟強(qiáng)排設(shè)計(jì)，直接關(guān)系到整個(gè)居住區(qū)的設(shè)計(jì)策略。因此在明確居住區(qū)整體定位后，最主要，也是耗時(shí)最多的工作就是樓棟的強(qiáng)排，在強(qiáng)排方案確定后，則是對居住區(qū)空間組團(tuán)的進(jìn)一步優(yōu)化。往往強(qiáng)排方案確定后，整體空間和組團(tuán)方案就已經(jīng)基本確認(rèn)。最后則是對居住區(qū)路網(wǎng)和景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)。

2 前期分析

前期分析主要包含：規(guī)劃條件分析，場地周邊環(huán)境及現(xiàn)狀分析，周邊居住區(qū)競品分析，同期開發(fā)樓盤競品分析，產(chǎn)品策略及市場調(diào)研。

規(guī)劃條件分析是對規(guī)劃指標(biāo)的解讀，準(zhǔn)確掌握地塊的開發(fā)強(qiáng)度，并根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)特點(diǎn)有目的性的找到開發(fā)策略。

場地周邊環(huán)境及現(xiàn)狀分析，主要是對用地貨值的解讀，將用地范圍做出貨值判斷，例如能獲得自然景觀的區(qū)域，地塊貨值相對較高，面臨主要城市干道的區(qū)域，地塊貨值相對較低。

貨值分析對后期設(shè)計(jì)策略可以產(chǎn)生直接影響。

區(qū)競品分析，是對周邊樓盤的競品解讀，通過掌握周邊樓盤的情況，了解市場環(huán)境，權(quán)衡利弊，做出正確的設(shè)計(jì)策略。在住宅項(xiàng)目中，競品分析是不可缺少，尤為必要的分析步驟。

市場調(diào)研是根據(jù)開發(fā)周期內(nèi)的市場趨勢，選擇合適的產(chǎn)品。可以主打稀缺路線，選擇周邊樓盤沒有的產(chǎn)品，也可以選擇周邊樓盤去化快，供不應(yīng)求的產(chǎn)品。市場分析由為重要，銷售策略可以直接決定樓盤的定位[1]。

前期分析對任何一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)都至關(guān)重要，好的分析對設(shè)計(jì)具有明確的指導(dǎo)價(jià)值。

3 居住區(qū)強(qiáng)排設(shè)計(jì)要點(diǎn)

3.1 朝向—多南向，少北向

朝向一般是住宅強(qiáng)排策略首先需要考慮的因素，無論在北方還是南方，南向，東南向的戶型售價(jià)更高，去化更快，市場認(rèn)同度也更高。在市場分析中，南向，東南向的戶型售價(jià)一般是北向戶型售價(jià)的1.2倍。因此在強(qiáng)排時(shí)，盡量做到多南向，少北向，是強(qiáng)排策略的主要目標(biāo)。但是當(dāng)朝向和景觀資源有矛盾時(shí)，應(yīng)具體情況具體分析。同時(shí)，朝向的重要性，在北方和南方地區(qū)，也略有差別。

3.2 景觀—景觀均好性

隨著居住環(huán)境不斷提高，消費(fèi)者對居住區(qū)的景觀和環(huán)境要求也逐年增加，充分利用景觀，做到景觀均好性，是目前很多居住區(qū)強(qiáng)排的重要策略之一，景觀價(jià)值可有效增加住宅的貨值。

景觀分為自然景觀和人造景觀。當(dāng)有自然景觀資源時(shí)，設(shè)計(jì)應(yīng)充分利用自然景觀，使更多的戶型面向自然景觀，增加樓盤整體價(jià)值；也可以在自然景觀最佳的方位，設(shè)置小區(qū)的大戶型和樓王。當(dāng)沒有自然景觀資源時(shí)，則需要利用居住區(qū)內(nèi)部的人造景觀。例如大圍合式的布局，就是基于充分利用圍合景觀，而形成的強(qiáng)排策略。

3.3 樓棟拼接形式—多單點(diǎn)，少拼接

單點(diǎn)式樓型與拼接樓型相比，戶型的通風(fēng)采光更佳，同時(shí)可以更好的避免樓棟間相互遮擋及噪音問題。

拼接樓型中，單邊位戶型相比拼接位戶型，去化更快，售價(jià)更高。因此在用地條件允許的情況下，強(qiáng)排可多設(shè)置點(diǎn)式樓型。但在實(shí)際項(xiàng)目中，受到用地條件的限制，往往需要設(shè)置拼接樓型，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量避免對拼接位的日照及視線遮擋，常見的做法，是將兩翼戶型設(shè)計(jì)為橫廳產(chǎn)品，拉長面寬，減少阻擋。近年來也市場上也出現(xiàn)了很多優(yōu)化樓型，例如“一”字型或者“Z”字型的T3樓型，市場歡迎度較高。

3.4 常用的強(qiáng)排策略—圍合與陣列

在一般項(xiàng)目中，較常遇見的強(qiáng)排類型為：圍合式、陣列式、圍合與陣列式相結(jié)合。這三種總圖布局，是目前較多居住區(qū)規(guī)劃中采用的強(qiáng)排策略。

圍合式布局，既住宅塔樓沿用地范圍周邊布局，中間布置景觀。常用于用地范圍較小、用地范圍某個(gè)方向的長度較小或用地范圍不規(guī)整的情況。當(dāng)容積率較大時(shí)，場地東西側(cè)常以法線錯(cuò)開的方式布置，以此增加更多的樓棟，適合高密度或容積率較高的用地條件。以下為圍合式布局2個(gè)典型的案例。

圖1為中海觀瀾府項(xiàng)目，位于廣州市海珠區(qū)，項(xiàng)目采用圍合式布局，同時(shí)運(yùn)用了法線錯(cuò)開的方式，形成圍合感，充分利用用地。圖2為華潤路勁金茂桐悅，位于廣州市花都區(qū)，由于用地進(jìn)深不足以分布3排以上的塔樓，因此項(xiàng)目主要采用雙拼樓型，沿用地周邊圍合分布。

圖1 中海觀瀾府

圖2 華潤路勁金茂桐悅

陣列式布局，既住宅塔樓成排，陣列分布在場地內(nèi)部。常用于用地范圍適中，用地范圍的進(jìn)深，滿足3排樓以上的規(guī)劃退距情況。實(shí)際項(xiàng)目中，板式或多棟拼接的樓盤常采用陣列式。通過陣列布局，可以使每棟住宅均能朝南，戶型做到南北通透。陣列式樓盤景觀相對分散，與圍合式布局形成鮮明對比。以下為圍合式布局2個(gè)典型的案例。

圖3為中建天驕項(xiàng)目，位于廣州市花都區(qū)，項(xiàng)目主要采用了板式樓型，陣列式布局，通過法線錯(cuò)開的方式，打破過于規(guī)整的空間形態(tài)，形成錯(cuò)落的多元化的景觀組團(tuán)。圖4為萬科熱橙，位于廣州市花都區(qū)。項(xiàng)目主要采用了雙拼樓型，陣列式布局。

圖3 中建天驕

圖4 萬科熱橙

圍合與陣列式相結(jié)合，既以上2種分布方式結(jié)合，用地周邊采用圍合式，中間采用陣列式，常用于用地范圍較大的情況。該布局方式，場地周邊一般采用梯戶比相對較高的樓型，例如T5，T6，T8等樓型；場地中間則采用梯戶比相對較低的樓型，例如T2，T3，T4等樓型，以此拉開同一小區(qū)內(nèi)不同樓型的貨值。以下為該布局的典型案例。

圖5為品秀星圖項(xiàng)目，位于廣州市增城區(qū)，項(xiàng)目占地約41萬方。由于項(xiàng)目用地較大，采用了周邊圍合，中間陣列的布局方式。周邊圍合的樓型以T6，T8樓型為主，內(nèi)部以T4樓型為主。

圖5 品秀星圖

在實(shí)際項(xiàng)目中，根據(jù)用地的開發(fā)強(qiáng)度，用地形態(tài)，產(chǎn)品定位來選擇適合的強(qiáng)排策略。

3.5 常用住宅樓型的強(qiáng)排特點(diǎn)

常見的住宅樓型主要為：T2樓型，T3樓型，T4樓型， T5樓型，T6十字樓型，T6蝴蝶型。T2～T4樓型，主要用于品質(zhì)相對較高的豪宅或輕奢樓盤，T5、T6樓型主要用于剛需樓盤。T2樓型的戶型主要為南北通透的大戶型，因此在強(qiáng)排時(shí)主要以陣列的方式排布。T3～T6樓型通常以雙拼或單點(diǎn)式圍合的方式排布。

總體而言，強(qiáng)排設(shè)計(jì)是居住區(qū)規(guī)劃的靈魂所在，在滿足各地區(qū)規(guī)劃條件和消防要求的同時(shí)，設(shè)計(jì)應(yīng)更好地體現(xiàn)住宅貨值，充分利用場地，同時(shí)也要滿足居住區(qū)對人性化和舒適度的要求，避免因過度滿足貨值最大化，而犧牲良好的居住空間。

4 居住區(qū)空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)

居住區(qū)空間設(shè)計(jì)與強(qiáng)排布局是緊密結(jié)合的，空間設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)更多的是在多個(gè)滿足規(guī)劃條件的強(qiáng)排方案中，對更優(yōu)的空間進(jìn)行選擇并深化。好的居住區(qū)空間應(yīng)具備以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1.集中的組團(tuán)景觀，開闊的景觀視野。既能滿足戶戶觀景的需求，也能為日常人員活動(dòng)創(chuàng)造交流空間。

2.具有辨識(shí)度的居住區(qū)入口空間。通過樓棟的擺放以及結(jié)合公建配套的設(shè)計(jì)，形成具有辨識(shí)度的入口空間，增強(qiáng)住戶對小區(qū)的歸屬感，提升歸家儀式感。同時(shí)，好的入口空間可以增強(qiáng)小區(qū)的展示性，不僅具有入口的功能屬性，也有較強(qiáng)的精神屬性。

3.良好的空間序列，多重院落空間。從居住區(qū)入口到入戶大堂，通過園林和空間的設(shè)計(jì)，形成良好的體驗(yàn)感。強(qiáng)化歸家流線設(shè)計(jì)，打造富有層次的空間體驗(yàn)。

4.架空層設(shè)置泛會(huì)所，成為整體園林的次級(jí)空間，為住戶提供多元化的休閑場所。泛會(huì)所的設(shè)計(jì)已經(jīng)成為近幾年廣泛應(yīng)用的設(shè)計(jì)手法，結(jié)合架空層設(shè)置居民健身設(shè)施或兒童娛樂設(shè)施。

5 路網(wǎng)與景觀設(shè)計(jì)

在確定好強(qiáng)排方案和整體空間設(shè)計(jì)思路以后，進(jìn)行路網(wǎng)與景觀設(shè)計(jì)。

1.路網(wǎng)設(shè)計(jì)。居住區(qū)路網(wǎng)設(shè)計(jì)首先要滿足每棟住宅的可達(dá)性和便利性，其次滿足消防的需要。地下車庫的流線應(yīng)該盡量做到人車分流，保證小區(qū)內(nèi)道路使用安全。

2.景觀設(shè)計(jì)。景觀設(shè)計(jì)可采用分級(jí)處理，大小組團(tuán)，宅旁綠地，提供不同層級(jí)的休閑場所。并且相互滲透。通過不同主題和功能設(shè)計(jì)，增加園林的利用率和趣味性。