基于社會治理視域下 我國保障性住房后期管理研究

胡志強

住房是人們衣食住行的重要保障，其與人民群眾的基本生計息息相關，與國家發展穩定也有直接關系。近些年，住宅逐漸實現產業化，福利分房和房改政策逐漸取消，我國住房實現了市場化。在市場運行下，房地產市場逐漸升溫，房屋建筑數量日益增多，房價增幅過快，民眾購房壓力大，盡管我國針對樓市提出了各種調控政策，也出臺了限購政策，但是房價仍然持續上漲。為了緩解中低收入群體購房壓力，我國提出了保障性住房政策，但是保障性住房在后期管理上存在不足，需要加大力度解決。

保障性住房是用于改善低收入家庭住房壓力，通過這種再分配方式促進社會公平發展，實現共同富裕。為保證保障性住房作用發揮出來，對此，黨中央與國務院高度重視保障性住房相關工作的開展，并出臺了若干意見，為低收入家庭存在的住房困難問題解決提供措施，并出臺了相關文件將保障性安居工程作為經濟社會發展的一項重要指標，用于促進經濟社會發展和改善民生。

一、社會治理下保障性住房后期管理中的問題

1.后期管理服務有待完善

進入后期管理服務后，住房保障部門、社區辦事處、運營公司、物業公司在角色定位和職權范圍上缺乏明確定位，存在交叉管理、職責不清現象，盡管住房保障部門已經將后期管理委托給運營公司、物業公司，但是其在房屋檢修、房屋交接入住、資金申請撥付等方面仍然存在一些問題，管理服務不夠完善，存在空檔、拖延、不到位等問題。如按照委托合同或協議，房屋及共用部位、共用設施設備日常保養維修和大中修，需要由運營公司或物業公司上報維修項目和計劃到住房保障部門，再由住房保障部門委派專人到現場核查后申請維修資金，職責存在交叉現象，且流程復雜，日常管理時無法及時維修，服務質量下降，工作效率不高。就房屋交接入住、資金申請撥付、流動人口及戶籍管理、幼兒入托上學等問題，住房保障部門、社區辦事處、運營公司、物業公司對這些問題的溝通不夠到位，后期管理也存在職責劃分不夠明確、效率低下等現象，導致問題解決出現矛盾點，進而無法及時解決群眾問題，導致群眾不滿。

2.入戶動態普查不夠到位

保障性住房普遍配套齊全，所在區位交通方便，周圍學校、醫院等社會服務功能較為完善，為廣大住房保障家庭營造了良好的環境。但是，有些住房保障家庭出于個人利益，違規違約將自己的房屋轉租給他人，以獲取收益。根據有關規定，需要定期開展入戶動態普查，了解保障性住房的使用狀況以及住房保障家庭的財產、家庭住房、家庭人口數量、人均經濟收入情況等。而在實際工作中，個別的保障性住房項目的入戶檢查不夠到位，檢查記錄形式化，無法了解上述具體實際情況，對于住房保障資格、保障性住房轉租等行為審查、取證、處理的工作也不夠及時，甚至出現在網絡、房產中介公司公開轉租保障性住房的現象。

3.設施設備維護問題較多

有些住房保障家庭對保障性住房及相關配套環境設施不夠愛護，私自占用公共場地，無序停車等，甚至未申報辦理相關手續飼養寵物，寵物在公共區域內大小便、傷人毀物屢見不鮮，上述等問題都導致共用部位、共用設施設備維護難度增加。

二、社會治理下我國保障性住房后期管理措施

1.健全政府管理體系

（1）構建條塊屬地結合管理模式。政府需要成立住房保障工作小組，實行條塊、屬地結合管理，明確政府的縱向、橫向責任分工。住房保障工作小組應由各級政府部門（社區、辦事處等）、民政、住房保障、財政、公安、消防、環衛等部門聯合組建，主要對住房保障政策、規劃、資金、住房資格等內容進行規劃、管理，并將后期管理職責根據屬地原則下放到具體縣區內，縣區政府成立縣區級別的住房保障后期管理工作小組，明確工作責任，為后期管理工作提供有效指導，并由街道辦事處組建由同級民政、住房保障、財政、公安、消防、環衛等部門聯合的后期管理公司，負責后期管理日常工作。

（2）將后期管理與政府考核結合起來。在現有考核體系下，經濟社會發展是地方年度考核重點，其決定了區域領導工作成效，根據該考核結果決定領導使用和績效獎金。在當前考核中，住房保障部門考核指標主要為保障性住房建設計劃指標和任務完成指標這兩個指標，對于后期管理指標的具體項目設定較為模糊或并未提及。對此，各地市政府需要重新制定考核指標和標準，將保障性住房后期管理納入到經濟社會發展考核中，將其作為其中的一個考核指標進行考核，并構建約談機制，約談問題突出的區縣，督促其做好后期管理工作。

2.完善后期運營系統

（1）推進市場化競爭。為保證保障性住房后期管理穩定性以及競爭性，可以將運營權實現市場公開招標，政府也要簡政放權，由運營公司或物業公司自主經營管理，并將租賃使用分配、物業選用、住房保障家庭資格審核、租金收取、房屋維護等權利交予運營公司或物業公司，確定收益比例與規則，明確權責，統一權利與義務，使運營公司或物業公司能夠發揮積極調節作用，實現市場化運作，并引進高素質人員，提高后期管理質量，提供更高水平的后期管理服務。

（2）政府加強運營監管。政府需要注重運營公司或物業公司管理，制定具有可行性的后期配后管理，確定工作任務和工作標準，將年度考核和日常監管相結合，完善考核細則，組織開展全面考核，推行量化打分，將日常工作得分與居委會、住房保障家庭等測評結合起來，考核優秀的由政府財政予以獎勵，若是考核不合格則扣除相關租金，甚至嚴重的要終止合同，選聘新的運營公司或物業公司管理。

（3）發揮社會公眾作用。在后期管理中引入第三方參與，其作為志愿團隊，為政府承擔供給任務，也能夠利用市場機制提升供給效率，為社區提供服務，在市場與政府之間構建橋梁，起到連接作用。

3.加強動態管理工作

（1）建設信息系統。相關部門信息數據與住房保障信息系統連接，通過直接在系統查詢信息實現共享數據信息，利用大數據分析判斷，減少人工審核，實現動態監控，提高審核效率。

（2）構建監管團隊。在政策范圍內，加強基層管理工作人員的配置、提高人員的工作待遇、增加經費、保障后勤等，構建后期管理團隊。同時，實現動態檢查，對住戶定期或不定期入戶檢查，了解住房使用情況。此外，設置投訴舉報受理渠道和住房保障家庭評價機制。

4.明確退出管理規范

（1）構建柔性保障制度。首先，按照住房保障家庭實際情況對保障范圍條件進行定期調整，參考年度城鎮居民人均可支配收入調整保障范圍。其次，適度放寬退出政策，未退出人員預留6個月的租房購房時間，動態監管不符合保障資格后，發放取消保障資格、退出保障性住房通知，在6個月期間需要以每月原租金1.2倍租住房屋，直到退房。在此環節，要視情做好退休、殘疾家庭等特殊群體的保障工作，予以相應的補貼和幫助。

（2）構建聯合懲戒制度。住房保障要引入住房保障家庭的信用管理機制，建立健全住房保障家庭信用管理檔案，若是住房保障家庭申請人或成員違約，則需要將其行為記錄在個人信用檔案中，申請人有教育家庭成員的義務，并規定該申請人或成員在5年期間內不可申請此類住房等。同時將個人不良信用記錄交予保險、銀行、社保等部門。

三、結語

隨著社會的發展，保障性住房為中低收入群體解決了住房問題，本文對保障性住房后期管理展開研究，了解了其在后期管理中存在問題，并提出了健全政府管理體系、完善后期運營系統、加強動態管理工作、明確退出管理規范等措施。