城鎮規劃與土地儲備問題研究

張富中

（鎮平縣規劃發展中心，河南 鎮平 474200）

根據我國目前城鎮規劃和土地儲備的情況分析，其中還存在很多的問題。我國目前正處于城市化建設的過程中，土地儲備和城鎮規劃之間有著重要的關系，在城鎮規劃的過程中也必須考慮到土地儲備方面的情況。傳統的土地儲備工作已經不能適應現代的發展要求，因此在城鎮規劃的過程中應該正確的處理土地儲備問題。

1 城鎮規劃與土地儲備存在的問題

1.1 城鎮規劃、土地儲備需求不平衡

為了實現土地收益的最大化，土地市場總是保持在偏緊狀態，地價被抬高，容易阻礙房地產調控。二是用地錯誤。城市的建設和發展離不開交通、教育、商業、醫療等配套條件。由于政府過于依賴土地財政，往往過于強調能產生經濟效益的土地供應項目。浪費土地資源。最后是空間分布的問題。二級城市有土地需求，比如人口流入，三、四級城市人口多，住房就沒有那么迫切了。它已經飛進了住房和人口太大，無法滿足實際需求的城市。另一方面，城市過度擁擠依賴財政支持，不適應市場需求，土地利用不當，難度大，一個地區的城市規劃似乎決定了城市發展建設的方向。它已經流入城市房屋和人口太多，無法滿足實際需求的地方。另一方面，人口眾多的城市土地過剩過度依賴財政支持，不適應市場需求，土地利用不當在許多區域城市規劃中，我們考察了更多城市的整體形態是否在于外部形象的細節，而忽略了交通網絡規劃還是住宅改造是否標準化。在研究框架下制定的土地儲備規劃，可能受到一些小問題的阻礙，不能順利發揮作用。

1.2 相關法律制度不健全

對許多城市實際發展情況的調查顯示，許多農村城市和土地儲備并不統一。土地儲備是城市土地管理的一部分，土地管理以“全國土地分類”為基礎。在土地恢復和儲備完成后，后一項分配工作對土地兼容性有很高的要求。我國有關土地儲備管理的法律主要是“管理方法”，內容總結了以往土地儲備的經驗，上升到政策層面，具有強制性。在制度儲備方面，規范性文件與地方規范存在差異，地方規范是現階段土地儲備工作發展的參考，在現階段，土地儲備與其他部門和行業的規定相沖突的情況下，土地儲備工作有可能難以開展。制定這些土地儲備法，是為了加強政府的土地管理，對土地市場實施規范調控。土地貸款也存在法律問題，目前實行的土地儲備制度沒有法律限制。

1.3 管理體系存在問題

考慮到地方政府對土地資金的依賴，對土地整理的主觀評價缺乏科學、充分的技術指導，有必要：混淆整地的工作目標，把土地整理的短期效益作為編制城市規劃的重要因素。因此，在實際工作中我們注重土壤的開發，以達到城市的經濟效益。特別是實際儲備比規劃審查快，政府也不知道實際儲備的范圍和可用性，雖然城市發展對于提高經濟效益非常重要，但政府可以在短時間內放棄城市規劃來提高經濟效益。在中國，由地方政府舉辦是不統一的。大多數職能部門根據自身的模式，為土地儲備機制提供固定的功能。然而，由于盲目追求經濟利益和與地方城市的競爭，農村儲備機制的功能定位容易脫節。中國現在有2000多個外匯儲備。在強大的競爭壓力和相對較高的競爭壓力下，我國最重要的壟斷地位得到了一定程度的降低，這使市場產生了一定的活力，對保持土地市場供求平衡起到了積極作用。

2 城鎮規劃和土地儲備的關系

2.1 城鎮規劃和土地儲備具有統一性

城鎮規劃是城市建設和管理的重要基礎，城鎮規劃中將城鎮的發展方向和城鎮的規模特點進行統一的安排，使得城鎮的土地使用和空間資源得到合理使用。城鎮規劃對于各項建設都有著綜合性的計劃，以此來實現城鎮經濟的快速發展。在城鎮規劃中會將節約使用土地資源作為基本的原則，進而保證城鎮規劃中能夠合理的利用土地資源。土地儲備，是我國從計劃經濟轉變成市場經濟的重要改革措施，使得土地的使用方式有了很大的變化。土地儲備的目的是為了調整市場經濟，進而做到用市場的發展來安排土地資源，用供給的方式來逐漸引導市場的需求。實行土地儲備策略有著重要的意義，可以有效的為城鎮的建設聚攏資金，結合城鎮規劃不斷地調整土地資源的配置，和土地使用功能。從以上的分析可以發現城鎮規劃和土地儲備有著密切的聯系，兩者相互促進，相互發展。

2.2 城鎮規劃和土地儲備的相互作用

城鎮規劃對土地儲備有著指導和協調的作用，同時還能控制土地的儲備量。土地儲備可以促進城鎮規劃和城鎮的經濟發展。城鎮規劃的過程中應該注重土地儲備，土地儲備應該將城鎮規劃作為指導方向，按照城鎮規劃來決定土地的儲備工作內容，這是城鎮規劃中采取的重要手段之一。此外，城鎮規劃應該和土地的使用與儲備相結合，整體上對土地資源進行合理的規劃和配置，提高土地資源的利用率和經濟價值，進而促進城鎮的發展。

3 土地儲備、城鎮規劃策略

土地儲備制度分布如圖1。

圖1 土地儲備制度分布

土地儲備、城鎮規劃策略根據上圖的分布，進行轉型路徑分析。

3.1 投融資渠道的多樣化

現階段，土地整備模式的融資過程已經破裂，當前的制度變遷需要充足的資金支持，從而可以獲得較為穩定的資金進行轉換，有效規避金融風險問題。為了解決具體問題，建立了土地基金，比如發行土地債券，經濟發展較快，適用于比較成熟的地區。因此，為了更好地實現土地調整，必須根據地方政府的收入采取措施。此外，通過建立土地出讓金、稅收制度等相關制度，對傳統貸款模式進行更新和更新。

3.2 完善法律法規

在建立相應法律法規的基礎上，建立相應的法律管理制度，建立相應的等級管理制度，可以有效規范土地儲備制度。建立符合完整法律的規則體系，可以保證參與土地儲備流轉的每一個受益人都受到法律的約束，能夠在更加嚴峻的環境下發展土地流轉。

3.3 規劃作用的策略

1）城市規劃與土地準備相輔相成，城市規劃工作在土地儲備的全過程中得以分解，特別是在需要收回和儲備所需的土地資源時，必須在資源的申請和審查階段進行下一步開發。城市規劃科有詳細的城市規劃信息，支持和支持土地儲備司的活動，最大限度地根據科學合理的城市建設重要性，選擇土地儲備和范圍。為開展土地儲備工作，必須有一定的科學合理性，政府規劃提出規劃內容作為指導，盡快開展土地積累工作，并進行了交通網絡的建設和城市服務的基礎。

2）城市規劃是土地整理工作的基礎和前提。城市土地儲備工作需要三個步驟。一是信息資源的儲備，二是紅線儲備，三是真實儲備。在第一階段的信息資源儲備階段，將最新的城市規劃方案與建設規劃方案相結合，對土地儲備資源進行全面搜索。在工作開展過程中，不能把不適合規劃的土地資源收儲起來。或者開發后，是不利于經濟增長的土地和城市綠化用地。

3）有效提高城市規劃質量，可以增加土地資源后期流轉后的收益。城市規劃有利于改善土地資源，改善城市功能，提高城市綜合能力。城市規劃一旦制定，你不能在短時間內改變它。這需要時間。為了提高城市規劃的質量，工作人員必須在編制初期具有持續的可見性和可行性，并以更高質量的城市規劃規劃來指導土地整備工作的開展。以更高質量的城市規劃為主導的土地儲備可以最大限度地優化城市的空間結構和資源配置，優化土地資源配置，最大限度地提高土地資源的使用價值。

3.4 合理調控城鎮規劃和土地儲備

我國的城鎮規劃中經常發生土地儲備和使用不合理的情況，原來的土地儲備管理和城鎮規劃方式已經不能適應現代社會的發展。土地儲備工作中政府應該發揮出宏觀調控的作用，使得土地的儲備和城鎮規劃兩者能夠遵從城鎮的整體發展方向，保證土地合理使用和開發。城鎮規劃和土地儲備這兩個方面應該進行有效的結合，才能真正的發揮出作用。城鎮的整體規劃中應該合理的利用土地，做好整體的布局和規劃，并處理好當地的文化遺產和土地經濟開發等問題，這樣可以提高土地儲備的可操作性，還可以通過土地儲備來有效的調控城鎮規劃。我國正處于市場經濟發展的過程中，很多制度也應該進行不斷的優化完善，將城鎮規劃發展作為主要的指導方向，充分利用土地資源的優勢，針對性的采取發展措施，才能實現城鎮的整體發展。

4 結語

如上所述，在發展工作過程中存在的一些問題和矛盾，實際上最大限度地發揮效益，必須面對我們來解決，從而有效地保證城市穩定和健康發展。在新形勢下，要實現土地儲備的無懼變化，必須解決一些存在的問題。要制定適當的投資貸款路徑，發揮市場作用，在適當實施法律法規后，促進土地儲備的轉化。要促進人民積極參與社會，改變土地儲備模式，改善可操作環境，促進土地儲備示范性變化工作順利推進。