2021上半年中國房地產總結與展望 | 城市篇

摘要：2021年上半年，樓市成交熱度延續，全國百城商品住宅成交規模創近3年同期新高，1-2月小幅回調后，3-5月延續高位波動。不同能級城市行情相對獨立，分化持續加劇：一線和二線城市迎來此消彼長的輪動行情，一線因供應縮量、調控加碼等原因，成交占比穩中有降，二線同比漲多跌少，東南沿海城市諸如廈門、杭州、南京等漲幅居前;三四線成交持穩，成交表現略超市場預期。2021年整體成交規模將與2020年持平或小幅回落，不同城市分化延續，一線和部分二線市場成交有望保持增勢，回調壓力主要集中在前期需求透支嚴重，基本面缺乏支撐的部分弱二三線城市。

關鍵詞：新增供應;新房成交;新房庫存

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）07-0016-21 收稿日期：2021-06-30

上半年總結

1 市場綜述：百城成交同比增5成，一二線比重此消彼長，三四線分化加劇

2021年上半年樓市高熱態勢延續，受去年新冠疫情基數較低影響，百城前五月成交同大增55%，與2019年同期相比也上漲了27%。從變化趨勢來看，1月“淡季不淡”，成交量較去年12月小幅回調，2月恰逢春節假期，成交持續回落，進而迎來“金三銀四”高光時刻，5月成交熱度延續，百城成交量保持在5100萬平方米以上的高位波動。究其原因，一方面宅地出讓“雙集中”，東南沿海城市地王頻出加劇樓市上漲預期，恐慌性購房加劇;另一方面，實體經濟尚未完全恢復，“資產荒”下居民購房增值保值預期更甚。全國百城新建商品住宅月度成交情況，見圖1。

總體來看，地方政府充分貫徹了“一城一策，因城施政”的主基調，調控政策有收有放，也使得不同能級城市行情相對獨立，城市間分化也愈演愈烈：

一線城市高位回落，成交占比穩步下行。主要是供應受限和政策調控的雙重影響，以上海為例，2月“零供應”，而上半年調控政策卻7次加碼，“滬十條”“滬七條”、法拍房限購、新房認購積分搖號、批量供應商品房等，供應縮量，調控壓制，都對成交產生不利影響。

二線城市則呈現出穩步上行態勢，城市內部分化加劇，漲多跌少，廈門、武漢、杭州、南京、濟南等前5月成交同比翻番，廈門、杭州、南京市場“高熱不退”，武漢主要是受去年疫情基數較低影響;僅南寧、沈陽、鄭州、南昌等四個弱二線城市同比持降。

三四線城市，整體成交表現持穩，占比變化不大。據我們實際調研情況來看，浙西諸如衢州、金華、麗水、嘉興、湖州等均迎來補漲行情，主要還是地王頻出加劇樓市上漲預期，加之供應縮量，使得短期內市場大熱，不過對內陸諸如玉林、欽州等基本面較差的三四線城市，市場下行壓力依舊巨大，首付分期、降價折扣、分銷渠道齊上馬依舊難以拉動成交。

2 新增供應：前5月同比增23%且三四線居首，6月一線城市供貨節奏加快

全國100個重點城市全年新增供應面積同比增長23%，相較2019年同期增長4%。分能級來看，一線城市整體供應上漲25%，廣州、北京放量顯著;二線城市漲跌參半總體同比上漲18%，南京、武漢等熱點城市供貨量明顯增加，而大連、南昌等供應“腰斬”;7成以上三四線城市供應放量，整體供應同比上揚28%，較之2019年持平，梧州、肇慶等同比腰斬，但無錫、昆山等強三線城市供應同比仍增長翻倍。

2.1 總量：2月回落、3-4月上行至年內高位、5月微降，整體同比增23%

2021年1-5月全國100個重點城市商品住宅新增供應面積18930萬平方米，同比增長23%，相較2019年同期增長4%。

從月度表現來看，年初市場受傳統春節影響供應顯著縮量，2月供應量1800萬平方米，不過較之往年同期仍有較高增長;至3月樓市“小陽春”開啟，項目集中入市，供應顯著上行，同比增幅穩步上揚，4月供應量達5649萬平方米，較之年初增長翻倍。5月市場熱度褪去，市場高位回落進入階段性疲軟，供應端有所下行，5月單月供應同比下降12%。見圖2。

2.2 能級：三四線累計同比增28%居首，一線增25%，二線漲跌參半

分能級來看，一線城市整體新增供應面積1050萬平方米，同比上升25%，但較之2019年同期僅微漲2%。分城市來看，廣州供應面積386萬平方米一線中最高，同比去年及2019年分別增長10%和9%增幅平穩;北京供應規模也超過300萬平方米，同比大增44%，較之2019年也有27%增長;上海供應端略顯疲軟，同比去年增長8%，但較之2019年同期下降2成;深圳同比增長98%幾乎翻倍，但較2019年仍有13%回落。

二線城市整體供應面積8711萬平方米，同比增長18%，同比2019年增長10%。具體來看，25個二線城市漲跌參半，熱點城市如南京、武漢以后需求放量房企供貨放大，供應同比分別增長79%和173%，寧波、海口等供應規模同比增長過半，較2019年也有2成以上增幅。但大連、南昌等供應明顯收窄，同比“腰斬”，大連、鄭州等同比也跌幅超過20%。

三四線城市整體供應面積9170萬平方米，同比增長28%，較2019年持平。7成以上三四線城市供應放量，梧州、肇慶、梅州、寶雞、防城港等供應同比去年及2019年均腰斬，東營、上饒、崇左等降幅超4成;而核心三四線如無錫、常熟、昆山、莆田等翻倍增長。見表1。

3 新房成交：市場持續高熱同比增55%，一線實現倍增，二三線漲多跌少

2021年上半年，全國商品住宅月度成交面積呈現先抑后揚再穩的走勢，年初市場經歷春節成交表現“淡季不淡”，雖有所回落但較之往年仍處高位，3月成交熱度回升直至5月保持在高位趨穩。分能級來看，一線城市整體實現翻倍增長，疫后4城首當其沖帶頭復蘇，成交大幅放量;二三線城市成交普漲但城市分化加劇，杭州、南京、珠海等強二三線增幅可觀，反觀北海、防城港、梅州等南部弱市成交持續不振。

3.1 總量：累計同比增55%，呈“先抑后揚高位趨穩”態勢

全國100個典型城市2021年1-5月商品住宅成交面積合計23642萬平方米，同比增長過半，較之2019年同期增長27%。

從月度走勢來看，年初受春節影響成交慣性回落，但總體表現淡季不淡。3月市場熱度回升，“小陽春”行情供應放量下成交顯著上揚，直至5月末成交高位持穩，月度成交規模穩定在5100～5200萬平方米區間，顯著高于2019年同期。

3.2 能級：一線累計同比翻番，二三線漲幅超50%，城市分化加劇

分能級來看，一線城市全年商品住宅成交面積1681萬平方米，同比上升97%，較之2019年也有近半增幅。其中，深圳、上海樓市熱度持續升溫，成交同比2019年增幅分別為63%和62%，北京、廣州也保持成交規模高增長，累計同比增長翻倍。

二線城市商品住宅成交面積共計11431萬平方米，同比增長52%，同比2019年增長25%。分城市來看，25個二線城市中僅沈陽、南昌、鄭州、南寧成交面積同比負增長，南京、杭州、廈門等熱點二線城市成交同比翻倍增長，規模極為可觀，杭州、重慶更是突破1000萬平方米。其余如昆明、長春、西安等市成交同比2019年呈負增長，跌幅在2～3成左右。

三四線城市共計成交10530萬平方米，同比增幅與二線相仿。近9成三四線城市全年成交高于去年;8成占比城市較之2019年成交增長，其中江門、漳州、陽江增長200%以上最為顯著，石獅、日照、欽州等成交基數較低城市也實現翻倍增長。北海、防城港等北部灣城市受南寧“強首府”吸客影響，成交表現更為不振。

4 新房均價：70城房價同環比漲幅擴大，東部強二三線房價普漲

2021年108個重點城市新建商品住宅成交統計均價看，熱點城市房價在新一輪樓地市輪動下漲勢難以抑制。

當前房價高點仍是位于江浙滬及沿海城市，較2020年大多有不同幅度上揚。深圳和上海2021年上半年商品住宅全市成交均價雙雙達5萬元/平方米以上。較為突出的，廣州全市均價同比漲20%，杭州和東莞全市均價環比漲近10%，南京環比漲幅更是達到15%。這一類城市中此前成交的高價地于2021年紛紛入市獲得備案，進而拉高了城市均價。而調控較嚴格的城市如上海、北京、廈門、三亞、珠海等將同環比漲幅控制在10%以內。

在同比漲幅上，部分中西部二線城市及高能級城市群三四線強市房價大幅上漲。與2020年上半年做同期比較來看，全市商品住宅成交均價漲幅最高的城市集中在浙江和福建等沿海省份的三四線城市。其中淮北同比漲幅最大達34%;衢州、紹興、麗水等城市房價受地價推動出現了較大上漲，同比漲幅均超20%。值得注意的是，此前房價漲幅控制較好的廣州、長沙、武漢、寧波、南京等城市由于限價基準提升上半年房價也出現較大增長。

5 新房庫存：廣、狹義庫存高位波動，去化周期降至11個月以下，一線降幅居首

2021年上半年得益于市場熱度延續，供求持穩，整體狹義庫存在2月跳減后延續高位波動趨勢，處于5.7億平持穩;去化周期則降至10.8個月。廣義庫存得益于2021年上半年核心一二線集中供地影響而延續小幅微增態勢，截至5月末達38億平左右。

狹義庫存：2月跳降后延續5.7億平高位震蕩，一線齊降、三四線漲跌參半;消化周期：5月下跌至10.8個月，東北二線和部分三線城市去化承壓;廣義庫存：38億平方米持穩高于去年同期，三四線同比增幅高于百城平均。

6 二手房：22城“先揚后抑”，一線北上廣前5月成交“翻番”

2021年初市場熱度延續，疊加去年受疫情影響樓市停擺，市場成交基數較低，一季度成交規模顯著升級，全國各省市成交面積累計同比普遍翻番。截止季度末，成都、青島、杭州、廈門等核心城市放量增長，“小陽春”行情初現端倪。

2021年上半年二手房市場成交表現先揚后抑，一季度市場熱度蔓延需求顯著放量，4月起市場回歸平淡，全國各省市成交面積累計同比收窄至7成。截至年中，前期過熱的北京、成都、杭州等城市平穩下行但仍處高位，合肥、重慶、武漢等城市累計規模翻番。

總量：一季度高位，二季度回落，5月成交累計同比增幅超7成。2021年一季度1-5月二手房累計成交面積7610萬平方米，同比增長73%，市場表現明顯好于往年同期。自去年下半年來樓市火熱從新房市場蔓延至二手房市場，2021年初市場熱度持續蔓延，疊加年后“小陽春”行情支撐，成交需求持續釋放，最高點突破1600萬平方米，至4月起熱度下降，市場逐步回歸冷靜期，不過整體市場成交體量較之過往同期仍處于較高水平，5月單月成交1435萬平方米，相較去年同期正處“反彈期”的爆發增速仍有7%同比增幅，較之2019年也有8%增速。累計同比來看，2021年前5月同比2019年增長3成。

6月，核心城市市場降溫，南京成交增幅達96%居首，深圳下行趨勢已定。

二季度末，各省市成交規模持續走低，經歷“小陽春”市場顯著放量，年中市場逐漸恢復理性，月成交規模穩步“三連降”。整體來看，6月全國9個重點城市二手房成交體量為625萬平方米，環比回落11%，同比仍有14%增幅。

從日成交數據具體來看，9個核心城市環比漲跌參半，深圳市場長期下行，環比回落超7成，成都、杭州也有2成左右跌幅，其余城市均有不同程度漲跌;同比表現顯示漲多跌少，南昌下降32%跌幅最高，成都、大連、南京年內二手房市場增長顯著，同比漲幅均超過50%，其中南京增長96%規模翻番。見表2。

下半年展望

7 供應：新增總量預期穩中有增，土地放量驅動一二線推盤將維持高位

2021年至今，整體市場供應量穩中有增，基于去年同期疫情影響基數較低，100個典型城市總供應量與2020年相比增長23%，實際與2019年同期相比微增4%，有小幅上揚。預判2021年下半年，我們認為，供應量仍將保持穩中有增，與去年同期持平或小幅增長，但細究不同能級市場，各自將走出獨立行情，供應量或產生較大分化，具體來看：

一線城市新增供應量預計將穩中微增。主要是基于去年一線土地市場集中放量，成交面積大幅增長達3成，潛在儲備充沛，加之一線成交熱度較高，上海銷售額位列全國第一，一定程度上也提升了房企推盤積極性。不過考量到今年初為調控市場嚴防樓市過熱，一線城市不斷政策加碼抑制市場，整體供應增速預期以穩為主。

二線城市供應量有望于去年持平或小幅增長。考慮到武漢、成都、青島等土地供應量常年較大的核心城市2020年全年土地成交量持穩或有所回落，疊加上半年杭州、徐州、長沙、鄭州、蘇州等城市后來居上，漲幅上揚，二線輪動行情初現端倪，預計下半年各核心二線城市人口增速有望持續增長，購買力也相對升級。

三四線城市供應量或將小幅回落，城市間分化加劇。由于棚改收官，貨幣化安置提供的置業需求放緩，購房者觀望情緒濃重，疊加整體三四線購買力相對不濟，庫存積壓下房企推盤積極性不高。

8 成交：一線政策“高壓”下趨穩、二線分化上行、三四線穩步下降

基于供應穩中有增的分析邏輯，隨著供應放量，預計2021年下半年成交有望持續小幅增長或與持穩，而三四線城市因需求透支疊加購買力下降，短期內成交或將保持回落趨勢。

一線城市成交量穩中微升。從當前一線城市市場表現來看，樓市熱度已趨近峰值，基于市場“房住不炒”主基調邏輯不變，一線調控日益趨嚴，僅上半年上海政策調控經歷7次加碼，新盤成交難度直線升級，居民購房情緒略顯降溫，下半年需求或將逐步釋放，預計下半年一線城市成交量同比增幅將有10%以內小幅上揚。

二線城市成交量將穩中有增，全年成交量同比增幅趨勢與一線相仿。自疫后二線市場分化加劇，各城走出獨立行情。一方面武漢、杭州、南京等基本面良好、人口增速穩定的二線城市，需求端穩步增長，成交量有望持續走高。其次，如長沙、福州、濟南等省會城市正處樓市成交輪動上升期，后續成交量或有突破。此外，部分城市如南寧、沈陽、鄭州等城市前期供應過剩，庫存堆積項目去化壓力較大，即使政策相對寬松，但成交表現難有提升。

三四線城市市場或將持續分化，整體成交量將有所回落。基于棚改去年已基本收尾，貨幣化安置比重減少，疊加疫后部分基本面薄弱的三四線城市購買力嚴重不支，成交量有可能大幅下滑;另一部分有產業支撐、受核心城市輻射效應顯著的三四線強市如嘉興、湖州等市，雖然目前居民購房熱情較高，但受限于市面上供應短缺，成交持續放量可能性不大。

9 庫存：狹義存量穩中有降，房企新開工意愿增強致廣義庫存高位回落

預判2021年下半年，我們認為，狹義整體庫存穩中有降，主要是基于成交熱度延續，總體增幅預期高于供應。不過城市間分化將持續加劇：

一線城市整體庫存量有望持穩或小幅微降。主要是基于一方面去年以來一線土地成交量大幅上升，房企重回一二線戰略意圖明顯，明年加大供應是大概率事件;另一方面，即便下半年信貸收緊，成交增長動能放緩，一線城市仍是“人+錢”的集中地，購買力相對旺盛，供求齊增也會帶動庫存量持穩或微降。

而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如梅州、連江等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在35個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。

而就廣義庫存而言，預期將高位回落，主要是基于狹義庫存微降，房企開工意愿回升。一方面，房企在“三條紅線”的客觀壓力下，資金面不會特別充裕，加之年初核心一二線集中供地下，已經消耗了部分資金，下半年拿地預期將更加謹慎;另一方面，從開工意愿來看，5月新開工面積穩步上升，環比持增，同比降幅也有收窄趨勢，部分東南沿海城市，諸如金華等城市取證要求也附加了工期進度，此舉也將刺激開發商的開工積極性。