2021上半年中國房地產總結與展望 | 投資篇

摘要：上半年投資先抑后揚，22城雙集中供地是上半年百強投資的轉折點，隨著企業三道紅線指標不斷優化，二季度房企投資積極性顯著提升，百強房企拿地銷售比從0.2提升至0.3，TOP50強投資力度已經升至去年二季度的高點。集中供地模式下，城市、企業間的洗牌與分化仍在加劇。城市端，既有北京、上海、蘇州、杭州、廈門等熱度居高不下的城市，也有沈陽、長春等多數地塊底價成交、甚至流拍的城市。企業端，龍頭房企和國企、央企策略仍是率先“搶跑”，且優勢顯著，TOP50房企超過半數在22城中有所斬獲，TOP30房企更是競得雙集中供地四成地塊。相較之下，中小房企拿地難度加大，僅能通過合作拿地或撿漏的方式參與。

關鍵詞：投資集中度;投資節奏;先抑后揚

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）07-0013-15 收稿日期：2021-06-30

上半年總結

1 投資集中度：資源集中頭部房企，TOP20房企占百強新增貨值53%

截止到2021年5月末，百強房企新增貨值總量超過3.84萬億元，同比增長16%，新增貨值百強門檻為78.2億元，同比上漲19%，整體投資氛圍要好于2020年上半年。前五月，共計24家房企新增貨值達到500億元。

投資格局來看，資源愈發集中于頭部企業，維持強者恒強格局。一方面，銷售TOP20房企與新增貨值TOP20企業高度吻合;另一方面，銷售前20強房企新增貨值幾乎占百強半壁江山。

其中，銷售TOP10房企新增貨值占百強比例達到36%，與去年同期持平，但較一季度增長5個百分點。這也從側面證明了二季度雙集中供地中龍頭企業的優勢顯著。就歷年新增貨值集中度走勢而言，盡管自2017年投資高峰以來，TOP20房企貨值集中度持續下滑，但占比始終保持在50%以上。由此可見，在受到調控政策以及自身投資戰略影響之下，部分頭部房企有意控制拿地節奏和力度，力求優化土儲結構。但短期來看，新增貨值的集中度仍將長期維持在高位，資源傾向龍頭房企的格局并不會改變。尤其是雙集中供地之下，規模、資金效應將進一步放大。見圖1。

2 投資意愿：百強投資積極性持續回升，21～30強房企拿地銷售比達0.37

雙集中供地之下，不少熱點城市均有推出優質地塊，帶動百強房企投資積極性顯著回升，房企對熱點城市的土地需求仍大。1-5月百強房企拿地銷售比達到0.3，較一季度末的0.2有明顯提升，且各梯隊拿地銷售比均出現一定程度的走高。

分梯隊而言，TOP21～30房企二季度拿地積極性最高，拿地銷售比達到0.37，較一季度顯著提升0.19。主要仍得益于雙集中供地，融信、濱江聯合在濱江競得4宗地，而正榮在杭州、廈門等城市有所斬獲。TOP10房企拿地銷售比僅次于TOP21～30，相較于此前最為謹慎的態度，集中供地之后龍頭房企出手相當“闊綽”，見圖2。此外，TOP50以后房企雖拿地銷售比較一季度有所提升，但總體拿地選擇仍集中在三四線核心城市。

結合2020年末總土儲也不難看出，龍頭房企總土儲貨值要遠遠領先其他房企，疊加雙集中供地的“良機”，補充優質土儲完成結構性優化是主要任務。而對于TOP11～30的房企而言，總土儲并非十分充裕，且去化較快，尤其是TOP21～30房企總土儲去化周期各梯隊最少，因此在核心城市拿地較為積極也在情理之中。見圖3。

3 投資節奏：上半年“先抑后揚”，TOP50房企單月投資額創近一年新高

與去年上半年疫情過后投資觸底反彈相似的是，2021年上半年房企投資節奏仍呈現先抑后揚走勢，而雙集中供地政策成為轉折點。

第一階段是1-3月，投資延續了去年以來的審慎態度。一季度有超過四成百強房企新增貨值同比下降，降幅超過50%的占到兩成。銷售TOP50房企投資金額延續去年6月以來下滑態勢，一季度投資額僅高于受疫情影響嚴重的2020年一季度。僅招商、華潤、保利等拿地銷售比高于梯隊和行業平均。此外，綠城、中梁等全國化房企也在一季度補倉積極。

第二階段是在集中供地的推動下，二季度銷售50強房企投資力度大幅回升，月平均投資額較一季度大幅提升95%。5月份單月投資額超過4300億元，同環比分別上漲8%和51%，創下2020年以來最高水平。

值得注意的是，由于積極在22城土地市場參與競拍，TOP50中超過半數房企5月份投資額環比提升，共16家房企單月投資額超過百億，見圖4。例如萬科、華潤、融信等房企在核心城市投資金額頗大。此外，碧桂園雖然在集中供地中投資較為溫和，但由于其布局廣泛，單月投資額也超過200億元。

下半年展望

二季度22城市已陸續完成了第一輪集中供地，整體而言，規模房企、國企等資金實力雄厚的房企成為首次集中供地中的贏家，將諸多優質地塊收入囊中，反之中小房企生存環境堪憂，只能通過聯合拿地、抱團取暖的方式參與。目前看來“中小型房企+地方平臺公司”是較為主流的合作模式，規模房企相對更傾向于獨立拿地。

考慮到上半年拿地對年內銷售有一定助力、且首批集中供地優質地塊數量較多，因此房企投資積極性大幅提升也在情理之中。短期來看，在首輪集中供地中規模房企的優勢仍將延續，行業集中度仍會繼續提升。

此外，在集中供地的22城以外，長三角、珠三角的三四線城市依然是房企最為關注的市場，未來這些城市核心三四線土拍競爭激烈度仍會加劇。

預計三季度房企投資力度、投資積極性仍與集中供地緊密相關，市場熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化，行業內的洗牌也將持續，龍頭房企、國企和央企的優勢持續放大。

對于未能成功拿地的企業（尤其中小房企）來說，及時轉移戰略布局、拓寬拿地渠道將是獲得新增土儲、保證企業持續運營的重要方式，但如何在權益和規模之間做取舍，將是此類房企面臨的一大考驗。尤其是第一輪規模房企“廝殺”之后，第二批集中供地或將是中小房企爭奪的絕佳時機。