商住樓共用面積分攤的前生今世

張江峰

摘要：商住樓，一般都是城鎮住宅土地性質上開發的樓宇，通常都是臨街建造的，第1層、第1-2層、第1-3層為商業服務，上面為住宅，商業土地使用年限為40年，住宅土地使用年限為70年。商業部位的樓梯間的分攤大致經歷了3個階段：第1階段，商業部位樓梯間，全樓分攤;第2個階段，誰使用誰分攤;第3個階段，誰受益誰分攤，分別進行闡述，最后第3個階段的方法經過反復論證，最為合理，沿用至今。房產測繪成果是為房產登記和市場的交易服務，測繪面積的分攤的科學性、準確性和合理性、切實保護老百姓合法權益，是擺在我們房產測繪人員的一個課題。

關鍵詞：商品房面積 商住樓分攤 公用面積

隨著我國房地產業的迅速發展，市場經濟條件下的商品房交易活動愈來愈頻繁，商品房交易中，商品房面積作為量化指標的重要性越來越被顯現出來。商品房面積投訴以及房地產商與業主之間關于商品房面積的糾紛越來越多，一度成為整個社會關注的熱點。因此，房地產測繪中的房屋面積計算與管理工作越來越受到房地產行政主管部門和社會公眾的重視。1995年建設部印發建房（1995）517號文件《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，1999年建設部印發《關于加強房地產測繪和房屋面積計算管理工作的通知》，2000年出臺新的國家標準《房產測量規范》。這些規范性文件的出臺都為我國房地產測繪、房屋面積計算與管理工作走上標準化、規范化、科學化的道路奠定了基礎，從而保障和促進了我國房地產管理工作的健康發展。

但是，由于我國幅員遼闊，地區差異很大，再加上歷史的原因，即便出臺了這么多的規則和規范，仍然只是定出了大的框架，而實施細則卻難以統一，其中尤以共有共用面積的分攤問題最為突出。在這里，我們就以我市為例，談一下商住樓的分攤問題以供探討。

一、商住樓分攤的歷史與現狀

我市是一個商貿城市，隨著經濟的發展，城市面貌日新月異，建筑形式推陳出新，商住樓這種下部商場，上部住宅的建筑形式在我市的樓市中得到了推崇。商住樓共有共用面積的分攤計算大體經歷了三個階段，具體如下：

第1階段—全樓分攤。即建設部建房（1995）17號文件發布后，我市的商住樓按照517號文件規定的方法進行分攤。這種方法采用一個分攤系數，把樓梯間作為公用面積進行全樓分攤，沒有把商業部位不使用的樓梯間和住宅部位的樓梯間區分開來，分別處理，底商和住宅按同樣的面積比例進行分攤，底商業主意見較大。但因當時商住樓數量不多，問題還不突出，沒有在社會上引起太大反響。

第2階段—誰使用誰分攤。到了1998年，由于底商和住宅的價格差別越來越大，商住樓的數量也急劇增多，問題就越來越突出，商場業主對于17號文件的解釋難以理解，難以接受。這時，一種“誰使用誰分攤”的理念便開始產生。我市從1998年開始著手制定本地區的面積計算及公用建筑面積分攤實施細則，對于商住樓的分攤原則是“商住樓的底層樓梯只為樓上住戶服務，樓梯面積由樓上住戶分攤”，這樣作的結果是：底商不參與底層樓梯間的分攤，而樓上住宅卻需分攤全部樓梯間面積。這樣雖然容易解釋，也便于操作，但卻加大了住宅的分攤面積，住宅業主意見較大。同樣的兩幢樓，同樣的一個戶型，僅僅因為底商的問題，面積差異很大。尤其對于那些商業用房不止一層，當商業部位層數越多，住宅部位分攤面積就越大，這樣面積相差就更多了，也就越不合理。

第3階段—誰受益誰分攤。伴隨著新的《房產測量規范》的出臺，我市人民政府以鄭政文〔2001〕20號文于2001年1月31日出臺了《鄭州市房屋建筑面積測算及共有共用建筑面積分攤規則》。規則中制定了新的商住樓共用部位分攤標準，規則中規定：“商住樓的商用部位的樓梯間（不含商業自用的）和突出屋面的樓梯間由全樓分攤;住宅部位的樓梯間由住宅分攤”。新規則采用了多級分攤，增加了計算的難度，但是這樣做既體現了全樓的整體概念，也兼顧了誰受益誰分攤的原則，顯得比較公平、合理。

從上述幾種算法中我們可以得出上述三種計算方案產生了三種計算結果，這些計算結果差異并非面積測算誤差而引起，是執行政策上的差異，給權利人帶來的不同結果。通過對比，我們可以看出前兩種方案簡單易操作，但計算粗略，產生了兩個極端。方案3采用了多級分攤，使計算細化，避免了兩種極端，體現了全樓的整體性，兼顧了商業與住宅的各自利益，更具合理性。

隨著建筑設計越來越復雜，簡單的商住樓的誰受益誰分攤的基礎上，經過房地產各位同仁的孜孜探求，進一步研究出了功能區分攤的理論體系。根據共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積共同建筑面積可分為三類：

1、全樓共有公用的建筑面積：指為整幢服務的共有公用的建筑面積，此類共有建筑面積為由全樓進行分攤。

2、功能區共有建筑面積：指專為某一功能區服務共有公用面積，如一幢樓內專為某一商業區或辦公區服務的值班室、樓梯、電梯及其管理用房等，這一類為某一功能區服務的共有建筑面積，應由該功能區內分攤。

3、層共有公用面積：由于功能區設計不同，共有建筑面積有時也不同，各層的共有公用建筑明顯不同時，則應區分為隔層的共有公用建筑面積，有各層分攤各層的共有公用面積，例如各層的衛生間和走道應分攤到相應的層。有時候如果各層功能相同，層公用共有面積差別不大，為了保持相同戶型建筑面積一致，各層共有公用面積定為一個系數進行分攤。

總之，在房產面積測算中共有公用面積的分攤計算比較復雜，難度很大的一項工作，每戶分攤面積消費者很難計算出來，這就要求房產測繪從業人員具備高度的責任心，嫻熟的業務技能，端正的工作態度，正確的價值觀和科學的人生觀，只有這樣才能打造出業務精良的測繪隊伍。最后希望和更多的測繪單位同仁一起探索，如果在某方面認識不足，還希望多批評指正。