房地產開發經營的建筑工程項目管理分析研究

楊雯雯

摘要：在當今社會的新發展階段，建設工程的質量和利益關系到社會的進步和人民的滿意度。在現代經濟高速發展的背景下，如何促進房地產建筑工程項目管理的進步，是我們在現階段必須關注的問題。只有修改現有的項目管理方法，才能提高項目管理水平，研究建設工程項目的管理方法是實現我國建設工程項目管理方的有效方法。

關鍵詞：房地產開發經營;建筑工程;項目管理

前言

建筑工程項目是一個復雜的項目，開發周期比較長，投資額巨大，風險高，主要分為項目計劃階段、設計階段和實施階段。房地產開發商是從整個項目計劃到竣工驗收過程中的主體，負責工程項目。房地產開發商經營的建筑工程項目管理是否有效，與建筑的質量、建設周期長短和利潤等方面能否得到高回報密切相關，目前，我國的房地產開發商企業項目管理時間比較短，缺少管理經驗，很難形成科學的管理方式。

一、房地產開發經營的建筑工程項目管理工作概念

項目管理法根據項目管理人員的責任，采用科學方法規劃建設過程，有效管理建設，最有效地配置各種資源，保證建設的效率和質量，以最短時間內完成建設項目的目標為目的。為了保證管理方法的科學性，必須要在建筑開工前，考慮技術要求，制定完整的實施方案，協調好人員，保證快速開展施工，促進工程順利進行。在建設項目管理方面，項目管理方法主要來自以下三個方面，首先必須要重視管理人員，在施工過程中，所選擇的項目管理方法和使用的有效性與管理人員有很大的聯系，為了保證管理過程的正常進行，項目管理人員必須管理項目的各個方面，所以必須估算項目管理人員在項目建設中的作用只有足夠的人員才能在項目管理法中真正發揮作用[1]。第二，要確保項目順利開展，必須建立充分有效的經營體制，建設項目涉及很多方面，為了保證管理過程的正常進行，必須建立相應的管理制度，避免在項目管理過程中迷失方向。最后，建設項目的項目管理必須提供良好的安全管理，如果現場發生安全問題，就會失去項目管理的本來重要性，造成巨大損失。

二、房地產開發經營的建筑工程項目管理重要性

在項目建設過程中，必須與社會關聯企業和部門取得聯系，得到各方面的合作和支持。各方面在工程建設過程中必須發揮不同作用，不能缺乏聯系，是整個建設的重要組成部分。為了確保工程項目建設的完整性，工程項目管理必須在各方面與相關方取得聯系，保持良好的合作關系。工程項目管理是項目設計過程中的第一個地方管理，涉及不同項目、鏈接、任務的項目設計過程，一線管理是一種非常復雜、全面的管理，管理者必須對現場工程的各種過程進行監測、檢查和控制，以確保項目工程管理的質量和效率。對房地產開發項目投資建設的整個過程，在前期決策階段、建設階段、后續交接使用和運營階段，都可以納入到項目管理中，包括項目管理實施期間的活動。所以，項目管理是建設中的主要任務，工作量巨大。

三、房地產開發工程項目管理存在的問題

（一）項目風險管理薄弱

一般來說，房地產開發項目的風險有7種，一個是政治風險，即房地產投資風險，影響政治環境變化后相關投資。第二個是環境風險，即不動產項目的噪音污染、廢水處理等環境影響風險。金融風險是房地產項目開發中應考慮的風險，通常是跨越國境的金融不安、金融不安、國家金融政策的投資和運用風險[2]。另一方面，市場風險與建設市場的供求比、設備相關資源不足、企業購買力的密切相關。任何房地產開發企業都必須首先堅持融資。信用風險是影響最大的風險，與開發商、承包商、不動產公司的市場營銷有關系。企業應回避財務風險，如果企業面臨嚴重的財務風險，資金周轉必然惡化，導致企業倒閉。最后，由于經營風險，也就是經營上的原因，給企業帶來了嚴重的損失。例如，如果不精通市場調查，開發者的管理方法也不高，但是，很多房地產開發商回避風險的能力不足，很慢保證工程質量，工程費太高。

（二）項目成本管理問題

從項目決策和設計階段到房地產項目和制造階段，工程成本居高不下，項目成本管理的優化非常重要。在決策階段，一些房地產開發公司由于決策失誤，增加了技術投入，故意提高了實物和無形投資的比重。在投標中，有的企業只追求成本，無視實際工程中存在的問題，使實際工程成功，在施工過程中簽證變更量大，不能保證工程進度，變相地增加工程成本，影響到整體效益。

（三）項目管理目標模糊不定

房地產開發商建筑工程項目管理要貫穿于項目的整個過程，項目成本與質量是項目管理中的重要因素。但是現階段，我國房地產項目設計主要分析項目功能與美觀，在項目設計階段，未考慮相關成本管理因素，幾乎沒有與項目市場經濟相結合的可執行程序，在房地產項目的開發設計中浪費了較多的人力和物力資源，提案的程序缺乏可行性[3]。另外，在項目實施階段，由于缺乏成本管理意識，產生了很多不必要的項目成本，這很大程度上取決于項目開發管理過程的延遲。

（四）工程質量控制不足

房地產項目的開發和管理應注重項目和建筑質量，項目成本管理也必須基于工程項目的質量保證。但是，由于房地產項目管理與實施的協調矛盾，房地產項目的后續質量沒有得到充分保障。在項目管理階段，建設和管理的因素比較簡單，但在項目的最終階段，由于建設項目實施的合作和管理的因素沒有明確定義，各開發者和項目運營商之間存在相應的矛盾。雖然監督方可以管理和控制工程中相應的工程實施，但由于責任不清楚，工程完成后的項目管理和建筑之間的溝通不清楚，很難進行后期工程項目。安全是施工中最重要的問題，在房地產開發經營建設項目的管理中，必須注意安全管理，只有加強施工人員對安全的重視，才是整個建筑正常發展的必要前提[4]。但是，為了削減成本，有的企業在施工中減少對安全保障設施的投資，將安全保障生產資金轉移到項目上。由于對安全生產的重視不夠充分，工人的安全生產意識相對薄弱，有的企業甚至不能告知勞動者安全對策，也有工人在施工期間沒有進行有效的安全教育，一部分企業定期開展職工安全教育，但大部分是表面的，影響不大。綜上所述，公司在施工中忽視安全管理，工人操作不嚴，最終導致安全事故發生，阻礙項目進展，直接影響公司經濟效益。

四、房地產開發經營的建筑工程項目管理措施

（一）加強房地產開發項目風險管理

風險防范是指運用多種技術管理手段來避免相關風險，減少房地產開發帶來的隱患，保護投資者的利益。一般來說，風險防范，意味著如果風險超過了投資者的心理最終結果，就必須采取相關措施放棄投資決定，有效回避相關風險。但是，回避風險是消極的方法，只能作為最后的手段來利用。如果采用回避風險的方法，房地產開發得不到任何收益。風險轉移是指運用一定的預防措施，以其他看不見的形式轉移一定的風險，這種形式是目前房地產開發項目管理中最常見的。一般來說，風險轉移有兩種類型，首先是簽訂合同，這意味著相關風險通過合同轉移，合同簽訂后，相關風險由乙方承擔[5]。第二，在相關風險中最有利的是保險，雖然增加了成本，但減少了風險，這種方式最利于發展。員工素質是工程技術安全管理的重要內容，精密管理對員工綜合素質較高，他們嚴格遵守建筑技術法規的要求，執行任務。因此，企業必須密切關注現有員工的綜合素質，提高員工的職業素質，避免一些違反行為問題。要提高員工的安全意識，定期和不定期地對員工進行正確的思想學習，提高員工的應對能力，重點是在遇到問題時迅速、準確地處理和解決問題。房地產開放商對員工進行了詳細的系統管理培訓，提高了員工的縝密思考，員工可以對實際的建設工作進行合規工作，避免部分員工的違反行為，保證項目工作穩健開展。

（二）完善項目成本管理

項目成本管理是所有房地產開發商都關心的事情，作為不動產項目，必須強化所有項目的成本管理。在項目施工階段，要貫徹成本管理方法，在決策階段與設計階段開展成本管理，根據生命周期最小成本的原則來進行管理，房地產開發項目的管理過程包括決策階段、設計階段、建設階段以及運營階段。在管理的各個階段，要根據成本影響因素的程度來選擇相應的方法來進行管理，完善項目管理成本制度，對小而便宜的措施的盲目追求不能忽視項目整體的重要管理的相關內容。整個項目的決策和施工階段都是主要的管理問題。在房地產開發項目的投資評價階段，從定性和定量兩方面把握重要成本因素，抑制成本是很重要的，定性分析是從宏觀經濟的角度對影響項目成本的因素進行粗略分析。定量分析是指綜合記錄利潤成本，強調設備投資和利潤率，分析項目的價值取向，從可行性報告中合理編制相關預算，確定并計算各項目量。項目建設階段是項目總成本的實施階段。因此，現階段最需要抑制成本，首先，必須嚴格管理項目的變更，因為項目的變更總是對項目成本管理產生很大影響。對于房地產開發商來說，必須嚴格監視建設單位，根據圖紙施工，按照程序處理，對于建設單位提出的技術修改，必須嚴格控制，徹底審查，對于不需要修改的，必須堅決否決。這有助于加快項目的速度，指示需要變更的項目的內容。之后，必須加強現場管理，交給項目監理，在現場進行嚴格監控。建筑材料、施工方案和進度要在各個階段進行審查，不符合工程要求的材料必須去除，嚴格審查施工方案，提出對工程有利的相關措施，降低項目成本，特別是對工程進度，要加強監督管理，施工單位及時確定工程的相關內容，工期延誤的，要給予相應處罰。

（三）強化管理風險意識，加強對項目進度的把控與管理

在實施建筑工程項目時，必須嚴格執行計劃，將批準的日程安排在不同部門，負責人執行計劃，在實施項目前確認對象、人員、資源是否被確保，要及時解決影響工程進度和質量的問題，采取適當措施和技術確保工程順利進行。項目的進展管理是項目管理的難點，影響因素多，實施難度高。在進度管理中，詳細分析這些因素，列出各個鏈接可能發生的問題，進行預防性檢查，以免影響項目的進展。影響工程項目進度的主要因素是人的因素、材料、技術、設備、機械、自然環境和社會環境[6]。人的要素最大，不僅是開發者、相關單位、施工單位、供給單位、監理單位等直接參與的單位，而且與政府部門、主管建設部門也有很大關系，在項目進度管理和其他因素的分析研究中，是做好項目進度管理的基本前提。為了充分發揮當前項目管理的價值，必須在項目開發設計中引入詳細的管理方法，開發詳細的項目管理機制。有些項目在實際項目中完善了管理體制，但房地產項目的開發、建設時間變長，工程工作量增加，員工必須參加。在這個時候，房地產商的項目有一些突發事件，造成了一些技術性的工程，會產生非常不利的影響。及時統一現有工程項目管理系統，建立完善的管理機制，從總體建設項目招標到后期不動產項目設計和后續竣工驗收和銷售。在項目建設的初期階段，需要深入各項目現場，了解環境和氣候特性，詳細分析現有預算和項目設計，進一步完善制度規范，使項目建設正常進行。

（四）加強項目質量管理

房地產企業可以通過完善的項目管理來保證項目設計的質量，建筑產品和其他工業產品不同，工業產品是管道生產，影響產品質量的因素比較少，同一批次的產品質量相對穩定，但影響建筑產品質量的因素比較多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等，影響建筑產品的質量。除此之外，工程建設管理還包括東西建、結構、暖氣、電力、供水排水、成本、管理等多個學科，需要調整監督管理等合作機構和水力發電等社會關系和處理能力，學習、接收和使用新的建筑材料和建筑新技術。房地產企業逐漸從資金集約型轉變為資金集約型、人才集約型。因此，房地產企業必須重視項目管理團隊的發展，保證其素質，這是項目管理成敗的基礎，確保項目成本管理工作中能夠對各項環節嚴格管理，也確保成本管理工作合理的落實。在施工完成之后的竣工結算環節，也要嚴格對其成本進行控制，確保能夠對工程預算進行全方位控制，進而保障工程建設的經濟收益。

結語

如上所述，房地產開發商也不例外地要追求可持續的競爭優勢，基于房地產商的優秀人才，持續依靠創新的建筑技術，以專業化管理模式為核心，將客戶滿意度管理貫穿于不動產開發和不動產運營的整個過程，即在計劃、開發、運營、建設和不動產管理階段，成本控制、工期控制、本著質量控制的原則，改進經營，加強管理，不斷提供客戶滿意的產品和服務。

參考文獻

[1]翟蓓宇.房地產開發經營的建筑工程項目管理分析研究[J].磚瓦，2021（06）：117+119.

[2]劉益軍.房地產開發中的建筑工程項目管理分析[J].住宅與房地產，2021（06）：31-32.

[3]賈雋.房地產開發經營的建筑工程項目管理方法探究[J].居舍，2020（13）：2.

[4]李彥偉.房地產開發經營的建筑工程項目管理方法探究[J].建材與裝飾，2020（04）：216-217.

[5]蔡紅君.房地產開發經營的建筑工程項目管理方法探究[J].居業，2019（11）：160-161.

[6]寧康富.房地產開發經營的建筑工程項目管理方法探究[J].居舍，2019（20）：1.