加強物業管理的稅收征管

顧鋒 曹衛

隨著近年來房地產的快速發展，物業公司越來越多，規模也越來越大。因此，如何進一步加強物業管理公司的稅收征管，成為地稅部門強化稅收征管的重要課題之一。

一、物業管理行業稅收管理中存在的問題

（一）不按規定開具發票，存在自制收據憑證少計收入等行為。物業小區管理對象主要是業主個人，很少有人索要發票，物業管理企業也就沒有向稅務機關領購發票的習慣，同時物業管理企業因缺乏依法用票的社會責任感，絕大多數物業管理企業向業主收取物管費和其他收費項目時，有的未按規定領用發票、有的只對有需求的企事業單位的客戶出具正式發票，其他的則使用自制收據代替，從而達到不申報或少申報營業收入的目的。

（二）非物管收入不入賬或混入物管收入，不繳和少繳相關稅收。物業公司的物業管理是指對已建成并交付使用的房屋及配套設施、場地等業主公用財產進行綜合管理的活動。因此物業管理企業的收入主要由物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入組成，其中物業管理收入是其中的主要項目。收入項目主要涉及：物業管理費、車位費或車位管理收入，裝修管理費及部分代收手續費收入、垃圾清掃收入等。但當前，物業管理公司除取得與物業管理有關的收入外，還存在許多“外快”，比如收取的樓道小廣告費用、攤位費、宣傳費等，還有物業公司將業主委員會或產權人提供的房屋進行出租，這部分收入屬于“物業經營收入”，但一些物業公司將此類收入不入賬或沖抵費用，或者計入“營業外收入”“預收賬款”科目，不作為計稅依據申報納稅，瞞報或少報營業收入少繳營業稅，或歸入到物業管理收入中，只繳納了營業稅，而少繳了房產稅和土地使用稅等。

（三）混淆應稅收入與非應稅收入。多數物業管理公司除了收取物業管理費、停車費、租金外，還代收水電費、上網費、電視收視費、燃氣費等項目。一些物業管理公司將本身收取的費用與代收費用有意混淆統一收取，導致不能準確劃分應稅或非稅項目，將應稅收入作為非應稅收入申報，造成少繳或不繳稅款。

（四）會計核算錯誤，導致營業稅、企業所得稅計算不準確，少繳或延遲繳納稅款。無論是《企業會計準則》還是《企業會計制度》都規定了“企業的會計核算應當以‘權責發生制’為基礎”這一原則，同時，財政部對物業管理企業營業收入的確認也規定“企業與業主委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。”物業公司的收費標準是建立在為業主提供相關服務基礎上，業主與物業部門常因服務糾紛而發生欠繳物業費的情況。因此，很多物業公司就按照實際收到的物業費計收入繳納營業稅、企業所得稅。這種按照“收付實現制”確認收入，采用“權責發生制”計費用，就導致當期應收的物業管理費因為未收到而少繳稅，或因下期收到時延遲繳稅。

（五）代收代付費用的結余款項、手續費收入未申報納稅。物業公司代其他部門收取的水電費、垃圾清運費等，一般掛在“其他應付款”科目，但這些代收的費用經常會有結余，實際是代理收費的手續費，一些物業公司一般會長期掛賬而不結轉營業收入，導致少申報納稅。

（六）賬證不健全，物管區域分散，稅務控管力度較弱。一些物管公司存在賬證不健全現象，賬面難于體現實際經營情況，很多的物業管理公司管理多個小區或單位，其范圍廣、地點分散、小區的服務功能以及收費項目、收費標準各不相同，加之不同的樓盤也有不同的入住率。這些情況都導致稅務部門控管難度較大，征管力量相對不足。

二、加強物業管理行業稅收征管的建議

（一）加強稅法宣傳力度，提高依法納稅意識。稅務機關應組織多種形式的稅法宣傳活動，進一步強化物業管理企業的納稅意識。輔導物業公司財會人員規范財務核算，針對物業管理的不同收入項目，嚴格分清物業管理費收入、物業經營收入等，幫助和引導納稅人自覺按實申報納稅。同時，通過多途徑充分宣傳,讓廣大業主主動索取發票，提高他們的協稅護稅意識，堵住物業管理公司逃稅“通道”。

（二）發揮“以票控稅”功能，加強發票管理。一方面，對物業管理公司嚴格要求使用稅控機為業主開具機打發票。對公司規模小、未安裝稅控機的物業管理公司，要求其到主管地稅機關為業主代開發票，并轉交業主，以達到“以票控稅”的目的。同時，對納稅人發票開具是否規范進行定期檢查，并加大對違規使用自制收據行為的處罰力度。

（三）加強物業信息采集，促進規范管理。一方面以房地產開發項目為抓手，在房地產開發企業土地增值稅清算環節，要求開發企業報送樓盤銷售明細以及相關物業入駐的資料等，從源頭上準確掌握物業戶籍信息和物業公司財產登記信息。另一方面輔導并要求物業公司按期向主管稅務機關報送物管收費標準、所承接管理對象的辦公樓、住宅、店面、寫字樓和車庫車位面積等資料，便于主管稅務機關隨時掌握物業管理公司的經營情況。

（四）建立行業模型，實現實時監控。根據物業管理公司的不同經營規模、財務管理水平以及納稅情況，利用采集收費項目、收費標準、收費面積等多方面數據信息，建立物業行業稅收風險模型，實時分析比對物業管理企業納稅申報數據，測算實際納稅與應納稅額的差距，從中發現疑點，有針對性地監控管理。

（五）加強部門協作，強化監督管理。對外，要拓展多途徑獲取工商、公安、房管、房地產開發公司等部門的第三方數據信息，及時獲取物業管理行業的先期信息和動態，從而提高該行業的稅收征管精細化水平；對內，要加強源頭控管，督促物業管理企業及時辦理稅務登記，定期了解和掌握企業的經營情況，積極開展物業管理行業稅收清理和專項整治活動，嚴格查處各種逃稅行為，營造依法誠信納稅良好治稅環境，促進規范物業管理行業的稅收征管。