農村宅基地有償退出補償標準研究

孫云云

摘要：現如今社會，農村宅基地除了保障農民的居住權外，其經濟價值也不容小覷。然而當前農村中閑置宅基地比比皆是，據統計，已占到了宅基地總數的百分之二十五。我國在2015年通過《深化農村改革綜合性實施方案》明確規定建立宅基地有償退出制度，2019年最新通過的《土地管理法》中進一步明確：允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地。雖然法律對宅基地退出進行了規定，但規定的遠遠不夠，關于補償標準方面仍是空白，各地補償標準不一致嚴重降低了農民退出宅基地的熱情。因此，宅基地退出補償標準必須盡快出臺。

關鍵詞：宅基地;有償退出

一、宅基地退出原因

（一）提高土地資源利用率。古往今來，農民的生存發展就與土地息息相關，保障農民的居住權一直是我國堅持的大政方針。隨著城鎮化的快速發展，截止到2020年，僅因農民工進城發展等原因，全國的農村宅基地閑置，就達到了16億多平方米，"空心村"持續增多，宅基地閑置問題日益嚴重，作為農村重要的經濟資源的宅基地被嚴重浪費。實施宅基地退出制度，盤活宅基地對于促進宅基地的高效利用意義重大。

（二）推動城鎮化進程。2020年我國城鎮化率已接近百分之七十，正是全面轉型的關鍵期，目前，兩棲占地現象嚴重，產生原因有一方面就是宅基地退出補償標準存在問題。為推動我國城市化進程，加快農民向城鎮安居樂業，需要削減兩棲占地的規模，退出閑置宅基地是時代發展的必然要求。所以，從推動城鄉一體化發展、推動城鎮化進程等角度，必須制定科學的宅基地退出補償標準。

二、各地農村宅基地退出補償標準

統一合理的退出補償標準是促進宅基地有序退出的關鍵一環，對改革的順利實施起決定性作用。2015年起我國開始宅基地退出的探索，各地區出臺了各具特色的補償政策，我們重點探討以下幾種。

（一）以宅基地地段為標準。2017年，平羅縣作為宅基地改革試驗區，出臺了《農民宅基地、房屋、承包地收儲參考價格暫行辦法》，平羅縣人為的將宅基地劃分成了不同的區域，根據區位的差異性制定了不一樣的收儲價格標準，其中城關鎮作為一類區域宅基地收儲價格為10000元;以高莊鄉、頭閘鎮為代表的六個鄉鎮是二類區域宅基地，價格為為9000元;三類區域宅基地則包括了陶樂鎮、通伏鄉等六個鄉鎮，是價格最低的區域，規定的收儲價格為8000元。宅基地標準面積為267平方米，高出部分宅基地，依照庭院經濟用地價格實施收儲。此外，對于房屋的補償還參考了其他因素，例如所有權證、建造年限及結構、裝修程度等。

（二）以宅基地的占用類型為準繩。余江縣將宅基地分為五類，分別為一戶一宅（標準面積）、一戶一宅（超面積）、一戶多宅符合規劃的多宅部分、一戶多宅不符合規劃的多宅部分、本集體經濟組織以外人員占用宅基地等。占用類型決定了補償方式：一戶一宅自愿主動退出的農民，給予進城購買指定商品房的優惠;一戶一宅超面積的，責令拆除超出面積，拒絕拆除的，必須向集體支付有償使用費;一戶多宅的鼓勵無償退出或支付宅基地使用費;本集體經濟組織以外人員占用宅基地，原則上退出給予補償，不退出的，按照使用面積有償使用。余江縣主要采取了貨幣補償，但并沒有提供固定的補償標準，僅僅規定補償金額的上下限。

（三）房屋和宅基地分別補償。金寨縣將房屋和宅基地相分離，按照不同標準分別補償。地上房屋按照結構不同設定了每平方米600元、430元、350元、250元四級補償標準。而宅基地的補償也根據是否確權、是否超面積等情形規定了不同的補償標準：其中宅基地已登記確權且符合規定面積的，按照每平方米70元的價格給予補償;超出標準的，則是每平方米35元的價格。如果未確權登記發證，那么補償面積不得超過160平方米。

我們可以看到，不同地區相同面積的宅基地退出補償標準有很大差別，甚至相同地區不同鄉鎮之間也存在不小的差異。這些差異的使得同地不同價，很大程度上影響了農民參與宅基地退的熱情，宅基地改革舉步維艱。

三、宅基地退出標準的完善

（一）統一宅基地退出補償標準。雖然出臺了若干宅基地退出的政策，但缺乏具體的配套設施。當前施行的《土地管理法》僅初步規定宅基地可以退出，原則是自愿有償，規定過于籠統，針對宅基地的補償標準未作明確規定。而地方關于宅基地退出的政策又千差萬別，多種多樣，關于宅基地的補償首要問題是房、地補償問題，宅基地退出是僅補償房還是連地一起補。補償房是只包括住房還是同時包括附屬設施。另外各地政策未上升到法律高度，難以推廣實施，甚至可能存在與上位法相抵觸的規定。因此，統一的宅基地退出補償標準需盡快制定。建議以試點地區實踐經驗為根基，制定廣泛適用的宅基地退出補償標準，彌補當前法律空白。

（二）發揮農民主體身份，充分尊重農民意愿。政府在當前宅基地退出政策制定過程中發揮主導作用，農民未能充分參與進來。然而宅基地是農民生存根基，農民是宅基地的使用權人，是參與宅基地退出的主要人員，要充分調動農民的積極性，暢通農民表達意愿的渠道，及時反饋出現的問題，聽取其關于補償標準的意見，增強農民在宅基地退出制度中的參與感。

（三）聘請專業的宅基地價格評估機構進行評估。宅基地情況各異，退出補償標準的確定，應充分考慮區域經濟發展水平、退出土地用途、增值潛力、當地供求關系等因素。為確保補償標準確定的科學性、公平性，應引入專業的評估單位，確立多元化的退出補償標準，最終補償標準的確定要以評估結果和基本的補償標準為依據。

農村宅基地問題是治國安邦的重中之重，事關數億農民的切身利益，宅基地退出補償更是農民關注度非常高的問題。充分聽取農民意愿，建立科學統一的補償標準，才能順利推進宅基地退出政策的高效實施，最大程度發揮土地潛在價值。

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